Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры при межевании земельных участков». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В пункте 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.
Установление границ земельного участка.
Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).
Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.
Как согласовать границы участка с соседями?
В согласовании новых границ с владельцами смежных участков также поможет кадастровый инженер: он должен направить им извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке.
Если найти их не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.
Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. Если они не согласны, то могут направить свои возражения кадастровому инженеру. Возражения должны быть зафиксированы в акте согласования местоположения границ земельного участка, а также приложены к межевому плану.
Далее документы необходимо передать в Росреестр. При наличии обоснованных возражений учетно-регистрационные действия будут приостановлены, а решать разногласия соседям придется уже в суде.
Необходимость согласования возникает в таких ситуациях:
- При самовольном расширении участка соседями и захвате чужой территории. Чаще всего такие случаи имеют место, когда соседи отсутствуют долгое время и не имели информации по изменению границ территории;
- Отсутствие задокументированной формы согласования, которое было проведено устно. Это связано с тем, что юр. силу имеют только официально заверенные документы;
- Допущение неточностей при раннем установлении межей;
- Официальная регистрация с оформлением права собственности;
- Объединение участков в один или наоборот, необходимость разделения одного надела на два или более.
Можно ли оспорить границы?
Оспаривание границ может осуществляться в таких ситуациях:
- Если соседи не были оповещены о согласовании межей;
- Если постановка на учет осуществлялась без документального оформления работ по проведению межевания;
- Если в результате некомпетентности инженера или неисправности используемого оборудования были допущены ошибки межевания;
- Если в процессе внесения данных были допущены ошибки;
- При подделке подписей уполномоченных лиц или собственников смежных наделов, которые ставят свою подпись на акте согласования.
Чтобы оспорить установленные границы, необходимо действовать следующим образом:
- Определить обстоятельства, которые требуют обращения в компетентные органы или администрацию. Обязательно в таких случаях наличие документальных фактов;
- Непосредственное обращение в Росреестр с приложением необходимых документов;
- Обращение в суд для уточнения поворотных точек и межей надела;
- Уточнение или изменение границ, оформление новой документации;
- Получение плана с уточненными данными.
Можно ли не платить за процедуру?
В пошаговой инструкции мы уже касались вопроса о том, сколько стоит межевание земельного участка. Можно ли сделать это бесплатно?
Можно, но лишь в то время, когда муниципалитет проводит комплексные кадастровые работы. Информацию о них нужно искать на официальных сайтах местной власти.
Если такие работы ведутся или планируются – необходимо подать заявление. Его форма свободная нужно только обязательно указать ФИО, паспортные реквизиты, местоположение, кадастровый номер надела. Право бесплатно воспользоваться кадастровыми работами дает:
- «Дачная амнистия»
- Оформление участка до 1998 года (если он при этом не внесен в ЕГРН)
- Зафиксированные кадастровые ошибки, допущенные ранее
- Отсутствие постановки на учет Росреестра надела, данные о котором у данной организации имеются
При определении границ должны присутствовать все заинтересованные лица (физические и юридические). Их необходимо оповестить не позднее, чем за 30 дней до проведения межевания. Владелец надела может сделать это самостоятельно или поручить работу землеустроительной компании, проводящей межевание.
Соответствующий пункт должен быть включен в договор о предоставлении услуг.
Категории заинтересованных лиц:
- Владельцы всех спорных участков. Вместо них может присутствовать представитель с нотариально заверенной доверенностью.
- Представители органов местного самоуправления. Акт межевания подписывают уполномоченные сотрудники администрации.
- Владельцы всех участков, которые граничат с землей заявителя (на правах аренды, бессрочного пользования, собственности, пожизненного наследуемого владения). Акт межевания будет иметь юридическую силу в том случае, если его подтвердили все соседи. Исключение – неявка оповещенного соседа. Такое действие расценивается как согласие с результатами процедуры. В акте делается соответствующая отметка. Правила межевания предусматривают, что в таком случае к инициатору процедуры не может быть никаких претензий.
- Сотрудники землеустроительной компании, с которой был подписан договор на предоставление услуг. Обычно на объект выезжают несколько инженеров с оборудованием.
Кто имеет право проводить согласование границ?
Осуществляется процедура согласования границ земельного участка с собственниками соседних участков. Причем эти участки могут быть не только их собственными, но и арендованными.
Вместо правообладателя смежного земельного участка, может присутствовать его представитель и при себе он должен иметь доверенность, заверенную у нотариуса. Его могут направить для представления своих интересов:
- владельцы квартир, комнат, которые находятся в доме, расположенном на совместном участке земли;
- пайщики общедолевой собственности;
- СНТ, ОНТ, ДНТ (соответственно садовое, огородническое, дачное товарищество);
- органы власти.
Нюансы законодательства при проведении согласования в процессе межевания участка
Что касается законодательных нюансов, то тут нужно постоянно держать руку на пульсе. Так как оно из года в год меняется, и меняются регламентируемые формы документов. В этом году кадастровому инженеру необязательно возиться с бумажными копиями документов, и он имеет право предоставить акт в виде электронного документа, удостоверенного электронной подписью.
Также нужно внимательно относиться к землям федерального значения, которые состоят на особом контроле государства.
Важно строго соблюдать положения ст.40 №221-ФЗ, где указано что границы участка должны быть четко прорисованными и точно определять его форму и все поворотные точки.
Также иногда может потребоваться согласование границ ЗУ не только с соседями, но и с местными муниципальными органами. В основном это относиться к землям, которые граничат с муниципальной собственностью. Поэтому повторимся еще раз что в этой сложной процедуре лучше прибегнуть к услугам юриста. Чем в будущем тратить время на судебные тяжбы ведь они у вас отнимут время и деньги.
Что представляет собой процедура согласования границ участка земли?
Согласование–разновидность кадастровых работ. Оно входит в состав процедуры межевания.
Потребность в проведении манипуляции может возникнуть в следующих ситуациях:
Границы участка должны в обязательном порядке быть согласованы с лицами, которые владеют смежным отрезком земли, внесенными в Государственный кадастр недвижимости. Это значит, что в процедуре принимают участие владельцы соседних участков. Ответственность за ее проведение возлагается на лицо, которое инициировало начало манипуляции.
Перед тем, как приступать к согласованию границ участков, нужно ознакомиться с требованиями действующего законодательства.
Проведение согласования границ земельного участка
Если у человека возникла потребность в проведении согласования границ земельных участков, он должен обратиться в геодезическую организацию. Начать процедуру можно и при помощи посещения регионального отдела кадастра и картографии.
Получив заявку от гражданина, его специалисты предложат кандидатуру инженера для осуществления манипуляции. Поговорив с ним, человек сможет узнать все особенности проведения процедуры и получить рекомендации к ее выполнению.
Эксперты советуют провести предварительную беседу с соседями. Обычно они тоже заинтересованы в осуществлении манипуляции и не будут препятствовать в ее проведении.
Затем необходимо подать заявление в геодезическую организацию.
Для выполнения манипуляции потребуется осуществить перечень действий, в список которых входят:
- Обсуждение основных особенностей действия и выбор даты проведения согласования.
- Подписание договора. Чтобы сотрудники организации начали работу, потребуется внести авансовый платеж или предоставить сумму, взимаемую за выполнение действия, полностью.
- Оповещение владельцев смежных участков. Действие должно быть выполнено минимум за 30 суток до проведения процедуры. Факт сообщения информации нужно зафиксировать документально. Для этого владельцы соседних участков должны оставить подписи на соответствующем извещении, содержащим подробную информацию о предстоящей процедуре.
- Посещение инженером участка. Работник организации встретиться с соседями, имея на руках уже готовый план межевых линий. Затем будет подписан акт согласования. В зависимости от сложившейся ситуации может быть проведена беседа с каждым собственником отдельно.
- Вложение оформленного акта в дело.
Если присутствуют разногласия с соседями, осуществить манипуляцию будет сложнее. Однако эксперты советуют попытаться договориться и решить спорные моменты. Если человек понимает, что конфликта не избежать, лучше привлечь к осуществлению процедуры опытного юриста, специализирующегося на земельных правоотношениях .
Неважно, проводится ли согласование межевой линии в процессе межевания либо согласуется граница ранее оформленных земельных участков.
В любом случае необходимо предварительно составить акт согласования, оформив его в соответствии с требованиями законодательства. В противном случае документ по суду может быть признан недействительным.
В акте должны быть указаны:
| Показатели | Описание |
| Сведения о лицах | принимавших участие в согласовании (включая представителей, действующих на основании доверенности), с обязательным указанием ФИО и паспортных данных |
| Схема всех границ ЗУ | — |
| Результат проведенного согласования | — |
| Возражения и замечания участников процедуры | при наличии таковых |
| Личные подписи | участников согласования |
| Подпись исполнителя | кадастрового инженера |
| Печать исполнителя | — |
Согласование границ: подписывать ли акт?
Оформление в собственность земельного участка и постановка его на государственный учет — процесс, который имеет существенные юридические последствия для правообладателя. Согласование местоположения границ с соседями при межевании земли является значимой процедурой, которую нельзя игнорировать.
Прежде чем вызвать специалиста по инженерным изысканиям, нужно понять, что согласование местоположения надела проводиться только с законными собственниками смежных участков либо их представителями. То есть ставить подпись в Акте согласования имеют право собственники смежных ЗУ, владеющие имуществом на праве собственности, бессрочного постоянного пользования, пожизненного владения либо долгосрочной аренды (более пяти лет). Лицо, которое не зарегистрировало свои права в ЕГРН не имеет права подписывать Акт согласования.
Отказаться подписывать Акт согласования местоположения границ ЗУ вы или ваш сосед вправе, если была нарушена процедура извещения. Если же адресат был уведомлен о предстоящих кадастровых исследованиях правильно, но в течение месяца не дал о себе знать, значит межевание может проводиться без его присутствия.
Прежде чем подписать Акт согласования границ ЗУ, попросите инженера показать вам фактическое положение межи и их местоположение на схеме. Чертеж надела должен размещаться на обороте акта. Если вы не согласны с установленными границами, необходимо зафиксировать аргументированные возражения в письменном виде.
С кем проводится согласование границ
Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:
1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);
2) пожизненного наследуемого владения;
3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);
4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).
Согласование границ участка – серьезная процедура, она требует большой внимательности и осведомленности. Заинтересованные стороны должны контролировать действия инженера и следить за выполнением всех законодательных регламентов подготовки акта согласования.
Резюмируем важнейшую информацию:
- Акт согласования границ оформляется только кадастровым инженером, имеющим подтверждающий квалификацию аттестат.
- Процедура подготовки акта обусловлена действующим законодательством, в частности, ФЗ № 221.
- Акт должен быть подписан всеми заинтересованными сторонами. Участниками согласования выступают владельцы или представители смежных участков, имеющих общую границу с участком, границы которого согласовываются.
- Если у кадастрового инженера отсутствуют контакты одной из сторон, он может известить его посредством публикации.
- По итогам согласований на местности устанавливаются межевые знаки.
- В случае, если у участников согласований возникают возражения, акт может быть отменен.
Необходимые документы
При процедуре согласования границ земельного участка от правообладателей смежных земельных участков требуются следующие документы:
- Правоустанавливающие и/или правоподтверждающие документы на земельный участок, в случае если сведения о правах не внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Такое может быть, если земельный участок поставлен на кадастровый учет, а права на него не зарегистрированы. К таким документам относятся:
- Акты о предоставлении земельных участков в постоянное бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение;
- Договоры купли-продажи, дарения с отметкой о регистрации БТИ;
- Решения об отводе земельного участка;
- Иные документы.
- Документы, подтверждающие личность правообладателя.
- Паспорт собственника – физического лица или нотариальная доверенность представителя такого лица;
- Учредительные документы (устав, решение общего собрания об избрании директора) собственника – юридического лица, в случае подписания акта согласования директором или простая письменная доверенность, заверенная директором такого юридического лица.
- Документы, используемые при межевании земельного участка. Могут понадобится такие документы как:
- Квалификационный аттестат кадастрового инженера (могут запросить соседи);
- Межевой план (не только акт согласования границ);
- Акт согласования границ со схемой формируемого земельного участка.
Как извещать соседа (и нужно ли) о проведении межевания
Главное, что необходимо запомнить – извещать соседей обязательно. Первый способ, который следует попробовать – личный сбор согласий. В этом случае следует распечатать уведомления и самому обойти всех соседей. Такой способ хорош, когда смежные наделы не находятся в запустении, и собственники известны.
Если не имеется реальной возможности увидеть хозяев земли, то можно при наличии информации об адресах их проживания направить уведомления почтой. Отправку лучше осуществить заказным письмом. На службу почты ляжет ответственность по вручению данного документа.
Стоит также запомнить, что уведомить придется не менее трех раз. Между отправками необходимо выдержать интервал в 3 недели.
При отсутствии информации о собственниках придется осуществить публикацию в СМИ. Произвести данные действия необходимо 3 раза. Все номера газет следует сохранить. Они могут понадобиться, если владелец соседних земель объявится и, будучи недовольным результатами межевания, попытается оспорить их в суде.