Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Безвозмездная аренда нежилого помещения: налоги, последствия, договор». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Практика показывает, что операции по передаче имущества в бесплатную аренду являются объектом пристального внимания со стороны налоговых инспекций. Законодательство на данный момент не содержит чётких правил налогообложения «безвозмездных» операций.
Как расторгнуть договор безвозмездного пользования
Условия расторжения договора обычно прописаны. Чаще всего требуется только предупреждение за 30 дней до расторжения. Однако есть случаи, когда одна из сторон может расторгнуть договор в любой момент.
В случае владельца собственности — это когда вторая сторона причиняет вред имуществу, нарушает условия эксплуатации или передает в пользование другому человеку.
Ссудополучатель, со своей стороны, может попросить о расторжении договора, если использование объекта невозможно. Например, если требуется дорогой ремонт. А также, если на использование объекта есть права у других людей. К примеру, если выяснится, что по земельному участку также ездят машины на правах сервитута. Еще одной причиной может быть нежелание владельца объекта передать его в использование в оговоренные сроки.
Важно помнить, что если договор ссуды был зарегистрирован, то и его расторжение должно быть зафиксировано в Росреестре.
Условия договора безвозмездного пользования
На первый взгляд, договор безвозмездного пользования может показаться достаточно простым, основанным на доброй воле собственника передать свою вещь во временное бесплатное пользование. На деле же, кроме основной договорной обязанности передать имущество в пользование, ссудодатель несет и другие обязанности, например, возместить убытки ссудополучателя. Но обо всем по порядку.
Существенным условием договора безвозмездного пользования является только предмет договора. Описывать передаваемое имущество надо так же подробно, как в договоре аренды. Если это имущество имеет индивидуальные признаки, например, безвозмездно передается в пользование транспортное средство, то указывают его государственный регистрационный и идентификационный номер, марку и модель, номер двигателя.
Рекомендуется указать в предмете договора и денежную стоимость передаваемого имущества. Во-первых, это потребуется бухгалтеру ссудополучателя для того, чтобы учесть это имущество на забалансовом счете, во-вторых, в случае повреждения или утраты вещи сторонам не придется спорить о сумме возмещения.
Ссудодатель должен гарантировать в договоре, что передаваемое имущество принадлежит ему на правах собственности, оно не находится под залогом или арестом, на него не имеют права третьи лица.
Заключить договор безвозмездного пользования можно на оговоренный срок или без его указания. Если договор срочный, то ссудополучатель может в любое время отказаться от него, сообщив об этом ссудополучателю за месяц до этого (или за другой срок, указанный в договоре). Ссудодатель же не имеет права отказаться от срочного договора, если в нем такое условие не оговорено. В то же время отказаться от договора, который заключен бессрочно, может любая из сторон, о чем она должна уведомить другую сторону за месяц или в другой, указанный в договоре, срок.
Договор безвозмездного пользования может быть также расторгнут досрочно по следующим основаниям:
- ссудополучатель использует вещь в нарушение договорных условий или не по назначению;
- ссудополучатель не создает условий для поддержания вещи в исправном состоянии;
- в результате пользования состояние вещи существенно ухудшается;
- ссудополучатель без согласия ссудодателя передал вещь другому лицу;
- обнаружены недостатки вещи, не позволяющие ее использование, о которых ссудополучатель не знал на момент заключения договора;
- если сложились обстоятельства, за которые ссудополучатель не отвечает, в результате которых вещь окажется в непригодном состоянии.
Если же срок договора истек, а ссудополучатель продолжает пользоваться вещью, против чего ссудодатель не возражает, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Дополнительно сторонам стоит предусмотреть в договоре безвозмездного пользования и другие важные условия. Например, согласовать вопрос возмещения расходов ссудополучателя на неотделимые улучшения имущества, полученного в пользование.
Безвозмездная аренда нежилого помещения между юридическими лицами подразумевает некоторые налоговые риски. В большей степени они относятся к арендатору, который извлекает прибыль. С позиции законодательства, данный вид отношений называется нереализуемыми доходами. Чтобы не столкнуться с претензиями налогового инспектора, ему необходимо включить объект в доходную часть.
В соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ, доходы в виде безвозмездно возникающих имущественных прав должны относиться к внереализационным. Они определяются на основе рыночных цен на текущий момент. Их необходимо учитывать при оплате налога на прибыль, если речь идет о ИП или юридическом лице.
Физическое лицо без образования ИП не обязано оплачивать НДФЛ, так как договор не предполагает извлечение прибыли. Но не стоит забывать о налоге на имущество, который приходится оплачивать ежегодно. Это обязательные расходы собственника, которые не могут накладываться на иных лиц, даже если они пользуются помещением. Налог на имущество оплачивается, даже если оно не приносит коммерческую выгоду.
Таким образом, безвозмездная аренда позволяет получить помещение во временное пользование бесплатно. При этом придется оплачивать такие текущие расходы, как коммунальные платежи. Важно правильно заключить договор и следовать ему неукоснительно.
Отличие безвозмездного пользования от аренды
Безвозмездность сделки подразумевает, что стороны не имеют каких-либо финансовых обязательств по отношению друг к другу. Оба участника по договору имеют определенные обязанности. Собственник передает объект в пользование другому лицу, а получатель обязуется вернуть его на условиях, оговоренных текстом соглашения.
Отсутствие финансовых обязательств – не единственное отличие. По договору безвозмездного пользования объект передается исключительно во временное пользование. В свою очередь, по договору аренды арендатор получает вещь не только в пользование, но и во владение.
Это существенное преимущество. Владение подразумевает, что наниматель вправе сам организовывать вопрос доступа к объекту, а также совершать необходимые действия физического характера. Аренда – более удобный и эффективный вариант использования помещения для получателя и наиболее выгодный для собственника.
Безвозмездное пользования нежилым помещением — что это такое?
Особенностью такой сделки является возможность арендатору пользоваться нежилым помещением в рамках, установленных договором, бесплатно. Характерной особенностью является именно право безвозмездно использовать полученную площадь, т.е. арендодатель не извлекает от этого выгоды.
Порядок оформления нежилого помещения, связанных с передачей имущества в пользование на время и без установления платы, оговаривается в главе 36 Гражданского кодекса. В частности о договоре информация содержится в статье 689.
Вопрос тогда в том, зачем такое составлять соглашение? Ответ очевиден, в нем можно прописать все моменты, относительно состояния, в котором помещение передается и должно вернуться обратно, а также многие другие условия. Также арендатор может быть уверен, что при проверке компетентными органами нежилое помещение не будет считаться незаконно захваченным, а передано на время по договору.
Договор «безвозмездной эксплуатации» нежилого помещения и называется ссуда. В тексте могут быть использованы оба понятия, потому что они являются равноценными. В договоре на ссуду безвозмездного пользования лицо, передающее вещь называется ссудодателем, а пользователь – ссудополучателем. В письменном виде оформлять не обязательно, но если речь идет о бизнесе, то документ нужен для предоставления государственным проверяющим органам.
Договор ссуды заключается в двух экземплярах, по одной для каждой из сторон. В нем прописывается, какое именно нежилое помещение собственник передает в пользование, и на какой срок.
Обратите внимание! Если есть физические повреждения, они вносятся в акт приемки, чтобы при сдаче можно было доказать ссудополучателю свою непричастность к повреждениям.
Договор безвозмездной ссуды можно составить самостоятельно или скачать с сайта и самостоятельно заполнить на основании документов.
Порядок заключения договоров аренды регламентируется кодексом, регулирующим гражданско-правовые отношения (ГК РФ). Однако безвозмездная аренда подходит и под понятие ссуды, поэтому для регулирования подобных отношений порой приходится выходить за рамки этой главы.
Под требования главы 34 ГК РФ попадают следующие положения:
- существенные условия (без описания предмета договора соглашение не считается действительным);
- период аренды, который может быть и неопределенным;
- требование о целевом использовании имущества;
- возможность пролонгации договора;
- требования об улучшениях имущества, которые могут быть отделяемые или нет.
Кроме этого, по ГК РФ существуют и другие нюансы заключения подобных договоров. Например, запрещается:
- заключать договор между юридическим лицом и его учредителем;
- подписывать подобные соглашения между организациями, которые ведут коммерческую деятельность.
Подобные положения призваны исключить возможность махинаций, связанных с уклонением от уплаты налогов. Также необходимо отметить некоторые моменты налогообложения безвозмездной ссуды, регулируемые НК РФ:
- ссудодатели обязаны платить лишь налог на недвижимость, а вот за предоставленную ссуду налоговые отчисления не производятся;
- что касается ссудополучателей, то для них база налогообложения будет формироваться исходя из средних показателей стоимости подобного объекта недвижимости.
Необходимая документация и порядок заключения
Для совершения сделки понадобится следующая документация, касающаяся нежилого помещения и контрагентов:
- паспорт, доверенность, устав ЮЛ (для подтверждения полномочий представителя);
- документ о регистрации права ссудодателя на передаваемый объект;
- кадастровый паспорт;
- акт приема-передачи.
Пошаговая инструкция:
- Переговоры. Согласование условий передачи нежилого помещения.
- Составление договора. Типовой образец можно найти в Интернете. Что обязательно должно быть согласовано в договоре, см. в следующем пункте статьи.
- Заполнение формы договора.
- Составление акта приемки.
- Подписание соглашения.
- Регистрация сделки (для объектов культурного наследия).
И составить, и заверить договор можно у нотариуса. Данные требования не обязательны. Но при участии специалиста его услуги будут рассчитаны по нотариальному тарифу, в зависимости от объема выполненной работы.
В законе нет понятия безвозмездной аренды нежилого помещения. Предоставление вещи, и недвижимости в том числе, коей является и нежилое строение, осуществляется по соглашению о безвозмездном пользовании (ссуда).
Суть данного договора сводится к тому, что одна сторона, которую гражданское законодательство называет ссудодатель, передает другой – ссудополучателю, нежилое пространство в пользование. Оно для ссудополучателя является временным и бесплатным. По истечении срока договорённости получатель ссуды обязан вернуть вещь в том же состоянии, в котором она было получена изначально (конечно, с учетом нормального износа).
Важный признак рассматриваемого соглашения – срочность. Если бы договор не был срочным, мы бы имели дело с дарением. Договор ссуды (как и аренда) может быть согласован на конкретный срок или же на неопределенный.
Сделка считается согласованной на неопределённый срок, когда стороны указали об этом в соглашении или когда стороны не закрепили в документе условие о сроке.
Договор ссуды считается возобновлённым на неопределённый срок, если:
- договор ссуды нежилого помещения был изначально ограничен конкретным сроком;
- срок договора истек;
- после того, как истек срок договора, ссудополучатель продолжает пользоваться вещью;
- ссудодатель не высказывает по данному поводу возражений.
Нежилое помещение как объект договора безвозмездной аренды
Как уже было указано выше, договор безвозмездной аренды нежилого помещения и договор ссуды во много схожи. Договор ссуды означает передачу индивидуально-определённого имущества от ссудодателя ссудополучателю во временное пользование на безвозмездной основе. Договор ссуды заключается на определённый срок, по истечении которого ссудополучатель обязан вернуть эту индивидуально-определённую вещь ссудодателю в том же состоянии, в котором получил её сам.
Договор безвозмездной аренды нежилого помещения отличается от договора ссуды тем, что объектом его является именно нежилое помещение.
В договоре ссуды не часто недвижимое имущество может являться объектом. Поэтому к указанному договору чаще всего применяются положения договора аренды, поскольку оба договора содержат один и тот же объект. К положениям из договора аренды, которые также применяются и к договору безвозмездной аренды нежилого помещения, не относятся, естественно, положения о плате за арендованное помещение.
Похоронная. Реальные коммерческие структуры, сражающиеся за каждый труп. У них есть свои люди в медицинских организациях, моргах и много где еще.
К вопросу о том, на основании какого закона работает МОРГ. Регулирует деятельность такого объекта закон под номером 8 ФЗ. В отдельных нормативных актах прописаны права и обязанности сотрудников морга. И никакой мафии там не предусмотрено.
Но это мало кого интересует. Существуют доказательства того, что ритуальщики узнавали о смерти человека, ещё в карете скорой помощи. Это к вопросу о том, как глубоко они проникли.
Все что их интересует: договор с вами. Поэтому они могут перехватить тело. И начать оказывать услуги, которые вы еще не пытались у них получить.
Договор безвозмездного пользования нежилым помещением
Договор безвозмездного пользования жилым помещением скрепляет деловые отношения двух сторон:
- Ссудодатель. Владелец нежилой недвижимости, который передает ее в пользование другой стороне – предпринимателю или юрлицу.
- Ссудополучатель. Лицо, которое на оговоренный период получает на безвозмездных условиях указанный в договоре объект в пользование.
Договор аренды на безвозмездной основе – основание, на котором законна аренда помещения без взятия оплаты с арендатора. Для собственника сделка интересна иной, нефинансовой выгодой. Если в бумаге будет условие об обязательности оплаты, положение превратит ее в договор обычной аренды.
Расторгнуть контракт могут следующие лица:
- ссудополучатель;
- ссудодатель;
- суд;
- обе стороны по взаимному согласию.
Основные особенности контракта о безвозмездной аренде:
- Объект передается ссудополучателю в безвозмездное пользование. Это условие делает незаконным взимание любого типа оплаты.
- Договор составляется только для недвижимой собственности, поэтому обязательно указывается тип объекта для исключения недомолвок в дальнейшем. Помещение обязательно должно быть пригодным для той цели, в которой его планирует использовать ссудополучатель.
- Все действия с получаемым в ссуду объектом согласуются с владельцем. В случае ремонта, перепланировки, реконструкции обязательно предоставление собственнику подробного плана работ.
Скачать образец договора
Важно! По данному соглашению участники сделки не именуются арендатором и арендодателем. ГК называет их ссудополучателем и ссудодателем. Бумага подтверждает законность пользования помещением без оплаты аренды ссудополучателем, который не является его владельцем по закону.
Если нет вопроса оплаты, можно оформить свои отношения без бумаг. Но такое устное соглашение не делает его законным для контролирующих органов. Письменный договор нужно регистрировать, когда помещение используется не для личных, а для бизнес-целей. Без него не получится открыть магазин, офис, склад законно.
Ссудополучатель обязуется использовать недвижимость согласно ее целевому назначению (прописывается в контракте). Все действия с помещением он согласует с владельцем недвижимости. Это условие распространяется на ремонт, реконструкцию помещения.
Для контракта на безвозмездную аренду недвижимости в 2021 предоставляют следующее:
- гражданские паспорта:
- свидетельство, подтверждающее право собственности на объект его владельца;
- справка о постановке недвижимого объекта на кадастровый учет;
- акт-приема передачи объекта недвижимости (бумагу подписывают обе стороны);
- приложения к контракту (например, дополнение о возможности продления сроков без заключения нового соглашения).
Можно заключить материально обеспеченные контракты безвозмездной аренды.
Ответственность оформляется следующим:
- Необходимость имущественного удержания, залога.
- Описание порядков разрешения спорных ситуаций.
- Перечень достаточных оснований для одностороннего отказа от контракта.
Возможности уступки прав, наступающих по соглашению, третьему лицу тоже должны оговариваться.
Договор безвозмездного пользования имуществом – Образец, бланк 2021 года
Каждая из сторон может отказаться от исполнения соглашения. Условия досрочного расторжения договора могут отображаться в самом документе. Примеры условий отказа со стороны ссудодателя:
- применение имущества не по предназначению;
- халатное отношение к имуществу;
- существенное ухудшение состояния имущества.
Примеры отказов со стороны ссудополучателя:
- обнаружены существенные недостатки имущества;
- ссудодатель умолчал об ограничениях на объект;
- ссудодатель передал не все документы при заключении соглашения.
Во всех перечисленных случаях у заинтересованной стороны есть право отказаться от исполнения сделки. В тексте также необходимо прописать конкретный срок уведомления контрагента о досрочном расторжении.
Безвозмездное пользование – альтернатива аренде, которая не требует платы со стороны контрагента, но позволяет использовать имущество. Качество соглашения напрямую зависит от подготовки самих участников.
Вполне пригоден для использования также и любой типовой образец договора аренды нежилого помещения. Потребуется лишь заменить отношения аренды отношениями ссуды, и убрать пункт договора, регламентирующий оплату.
Структура договора ссуды является классической и включает в себя следующие структурные элементы:
- дату и место составления контракта;
- реквизиты и наименование договора;
- наименования (ФИО) и иные данные контрагентов;
- преамбула, включающая в себя сведения о том, что стороны пришли к согласию заключить договор ссуды;
- сведения о предмете договора;
- детальная характеристика объекта недвижимости, включая адрес, право собственности ссудодателя на это помещение, техпаспорт помещения, кадастровый номер и т.д.;
- срок действия договора;
- условия передачи помещения от ссудодателя ссудополучателю и наоборот;
- обязанности участников договора, включая обязанность ссудополучателя содержать помещение в надлежащем состоянии, использовать его по назначению, своевременно оплачивать коммунальные услуги и т.д.;
- штрафные санкции за неисполнение условий договора;
- способы разрешения споров;
- условия продления договора;
- право или отсутствие права ссудополучателя передавать помещение в субаренду;
- реквизиты и подписи участников договора.
Если нежилое помещение не является отдельным зданием, то к договору потребуется приложить схему (экспликацию), на которой должно быть отмечено сдаваемое помещение.
Никаких ограничений на передачу объектов недвижимости в безвозмездное пользование физические лица не имеют. Однако следует учитывать возможность существования общей совместной собственности на нежилое помещение. Так, нежилое помещение может находиться:
- в общей собственности супругов;
- в общей долевой собственности.
То есть всегда есть риск заключить договор ссуды, который впоследствии потребует признать недействительным кто-либо из сособственников. Поэтому рекомендуем перед заключением договора ссуды с физическим лицом не только выяснить эти моменты, но и обговорить возможную компенсацию в случае возникших осложнений с сособственниками.
Еще одним отличием договора ссуды от договора аренды недвижимости является отсутствие необходимости в регистрации договора в Росреестре.
Однако, если сдаваемая в ссуду недвижимость относится к исторического или культурного наследия, то договор будет подлежать обязательной государственной регистрации вне зависимости от срока действия этого договора.
Этот договор аренды можно оформлять в произвольной форме, но при этом он должен содержать:
- Предмет. Законодательство требует, чтобы стороны указали в соглашении точные родовые признаки недвижимого имущества. К ним относятся: адрес, площадь, этажность, количество комнат и так далее.
- Безвозмездность. Данное условие предполагает, что нежилое помещение будет передаваться совершенно бесплатно. Оно должно быть четко указано в документе.
Важно! Если вышеперечисленные пункты не будут отражены в договоре или будут указаны неточно, двояко, то документ признают не заключенным. В результате произойдет автоматическое расторжение соглашения.
Срок действия, в течение которого договор аренды безвозмездного пользования имеет юридическую силу, не обязательно должен прописываться при заключении сделки.
Ниже представлен образец договора.