Уставный капитал для застройщика в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уставный капитал для застройщика в 2024 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2. Новые требования к дольщикам

3. Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют

4. Требования к застройщику в 2021 году

5. Минимальный размер уставного капитала застройщика в 2021 году

6. Что изменится для застройщиков с 2021 года при строительстве жилых домов

7. Требования к уставному капиталу застройщиков

8. Что такое уставной капитал?

9. Значение уставного капитала для покупателей жилья

10. ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве» редакция 2021 года

Капитал Общества может быть пополнен за счет имущества компании. Стоимость такого имущества рассчитывается по данным бухгалтерии за прошлый период. Стоит помнить, что размер увеличения капитала не может превышать разницу между активами компании, размером уставного капитала и резервным фондом Общества. Стоимость долей учредителей в денежной форме вырастает, а в процентах доля не меняется.

К увеличению капитала ООО прибегают в таких обстоятельствах:

Чаще всего компании вкладывают дополнительные средства в уставный капитал, чтобы получить разрешение или лицензию на определенный вид деятельности, для которого предусмотрен увеличенный УК.
В целях покрытия недостатка оборотных средств. Общества могут пользоваться средствами, на которые пополнен УК в собственных целях: таким образом оборотные средства пополняются законно без дополнительных налогов.
При приеме нового участника в состав учредителей Общества. Новый член ООО оплачивает свою долю в уставном капитале.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Заказчик имеет право:
1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
Заказчик обязан:
1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
Исполнитель имеет право:
1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
  - неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
  - если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
Исполнитель обязан:
1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Новые требования к дольщикам

Отдельные нововведения касаются не только застройщиков, но имеют самое непосредственное отношение к покупателям жилья. Если участник долевого строительства уклоняется от подписания документа о передаче объекта, и по этой причине нарушается предус мотренный в договоре передачи объекта срок, застройщик освобождается от уплаты неустойки дольщику (при условии что застройщик выполнил свои обязательства по договору).

Застройщик не несет ответственности за недостатки построенного объекта, если они произошли из-за износа элементов отделки, конструктивных элементов, нарушения требований технических регламентов.

Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, он обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку, размер которой рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения дефекта, а не от стоимости всей квартиры, как рассчитывался ранее.

При передаче объекта дольщику передается инструкция по эксплуатации объекта.

Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют

Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.

Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:

Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).

Требования к застройщику в 2021 году

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества. Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране. Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.

Размер капитала	Площадь всех объектов долевого строительства
2,5 млн рублей	Не более 1,5 тыс. квадратных метров
4 млн рублей	2,5 тыс. кв. метров
10 млн рублей	10 тыс. кв. метров
40 млн рублей	25 тыс. кв. метров
80 млн рублей	50 тыс. кв. метров
400 млн рублей	250 тыс. кв. метров
1,5 млрд рублей	Более 500 тыс. кв. метров

Минимальный размер уставного капитала застройщика в 2021 году

В 2021 году учредители должны внести средства в уставной капитал общества в срок до четырех месяцев. Но стоит отметить, что иногда этот параметр может устанавливаться в индивидуальном порядке. Если участники компании не выполнили обязательства в установленный законодательством срок и не покрыли задолженность в УК общества, возможен отказ в дальнейшем оформлении компании.

Кроме того, учредитель ООО не имеет права отклоняться или отказываться от выплаты доли, определенной в уставе организации.

Внесение средств в УК общества должно производиться в строгом соответствии с требованиями законодательства. Ниже приведена подробная информация, которую можно использовать, как пошаговую инструкцию к действию.

Взнос в уставной капитал осуществляется одним из путей — с помощью наличных, путем перевода денег, ценными бумагами (акциями), посредством передачи имущества и так далее. Стоит учесть, что при формировании УК с привлечением имущества потребуется независимый оценщик.

Многие учредители отдают предпочтение простым вариантам внесения средств, чтобы не усложнять себе жизнь. Чаще всего выбирается перечисление наличных средств или проведение безналичных платежей. Если УК пополняется имуществом, его можно сразу же использовать в работе компании.

Наиболее сложный вариант подразумевает внесение доли правами на какое-либо имущество или право пользования им. Недостаток в том, что права могут в любой момент быть оспорены или поставлены по сомнение. В результате общество сталкивается со многими юридическими проблемами, которые придется решать.

Вот почему специалисты советуют прописывать в соглашении даже незначительные детали, которые касаются долей участников. В будущем это позволяет избежать юридических казусов и судебных разбирательств.

В ГК РФ (ст. 67) прописано право участников компаний на получение части имущества (пропорционально собственной доли) в случае ликвидации ООО. Но подобное разделение возможно только после покрытия задолженностей перед контрагентами организации.

В законе об ООО (ст. 58) указывается, что после завершения расчетов с партнерами начинается раздел имущества между владельцами при участии ликвидационной комиссии. При этом последовательность действий будет следующей:

Учредители получают выплаты распределенного дохода.
Производится разделение остатков имущества между учредителями с учетом отраженных в уставе долей.

Осуществить возврат УК ООО при ликвидации можно путем направления платежного поручения в финансово-кредитную организацию или посредством выплаты средств через кассу компании.

Орган управления обществом, который принял решение о необходимости ликвидации, определяется с составом ликвидационной комиссии. Последняя перенимает на себя все функции, связанные с управлением процессом распределения средств, после чего об этом информируется ФНС.

Следующим шагом является объявление о факте ликвидации в СМИ, а также информирование контрагентов. У кредиторов имеется три месяца в распоряжении, чтобы сформулировать и предъявить требования к ликвидируемой компании. В ряде случаев, если ООО имеет много имущественных обязательств, представители ликвидационной комиссии вправе выделить больший период для прохождения процедуры прекращения деятельности.

Максимальный срок законодательством не оговаривается. На практике процесс ликвидации и погашение обязательств может занять от 2-3 месяцев до нескольких лет. Здесь много зависит от типа, объема задолженности и прочих факторов.

Очередность покрытия финансовых обязательств прописана в ГК РФ (ст. 64). С учетом требований этой статьи стоит учесть следующие моменты:

В первую очередь выплаты производится в отношении физлиц, которым был причинен вред (здоровью или жизни) по причине ликвидации компании.
Далее производится расчет с работниками ООО. Сюда входят выходные пособия, оплата труда сотрудников, а также выплата других премий.
На третьем этапе осуществляются выплаты в бюджетные, а также во внебюджетные фонды.
В завершении процесса на свои средства вправе рассчитывать кредиторы.

Требования каждой последующей очереди могут покрываться лишь в том случае, когда полной мере произведены выплаты по очереди предыдущей. Стоит отметить, что участники ООО не имеют права выступать в роли кредиторов. Это значит, что они могут рассчитывать только на то имущество, которое остается после погашения остальных обязательств.

Если после проведения основных расчетов у предприятия осталось имущество, наступает черед оплаты задолженности перед участниками ООО. Выплаты производятся с учетом размера долей владельцев компании. При распределении средств оформляется специальный акт, где отражаются особенности и принципы распределения имущества. Этот документ должен быть подписан всеми владельцами ООО.

Если исходить из требований статьи 63 ГК РФ, по завершении расчетов с кредиторами предполагается оформление ликвидационного баланса, который является последним официальным отчетом компании. В документе отражаются все активы ООО, которые остаются после завершения расчетов при ликвидации. Итоговый баланс может быть двух типов — убыточным или доходным. В первом случае долги покрываются за счет средств из уставного капитала.

Что изменится для застройщиков с 2021 года при строительстве жилых домов

Для удостоверения подписи на заявлении Р13014 нотариусу необходимо предоставить учредительные документы, свидетельства о регистрации компании, решение о назначении руководителя, актуальный список участников и протокол общего собрания (решение учредителя), новый устав. Кроме того, необходимо при подписании заявления у нотариуса предъявить паспорт (подлинник) заявителя и оплатить нотариальный тариф (около 3000 рублей за заявление). Подписывается заявление непосредственно при нотариусе, подписывать ранее его не нужно.

Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:

Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.

После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.

Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.

Это лишь выжимка из закона, который рекомендуется для собственной безопасности внимательно изучить целиком. Кроме того, почти что каждый год в него вносятся изменения, которые тоже рекомендуется отслеживать.

Александр Марущенко Старший юрист

Совет из практики. Обычно в договоре ДДУ прописывается строчка, которая регламентирует порядок выплаты дополнительных денег за дополнительный метраж квартиры. Такое часто бывает, когда дом сдается и БТИ делает итоговый обмер. Здесь важным моментом является срок уплаты этих денежных средств. Во многих ДДУ, которые мы видели, такой срок стоит 5-7 дней. Т.е. фактически при сдаче квартиры у вас должна быть некоторая сумма, которая закроет этот вопрос. Правильно или нет вам сделали обмеры — другой момент. А вот не своевременная уплата за доп. метры может трактоваться как нарушение условий договора. Знайте об этом.

В договоре долевого участия присутствуют две стороны: застройщик и участник долевого строительства (дольщик, пайщик).

Застройщик – это строительная организация, которая обязуется в установленный срок возвести многоквартирный жилой дом, либо иной объект, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать в собственность дольщика договорный объект (долю).

Участник долевого строительства – физическое лицо, обязующееся оплатить и принять введенный в эксплуатацию объект.

Договор должен содержать следующие существенные условия:

указание на конкретный объект, подлежащий передаче участнику, отраженный в проектной документации, в том числе в виде плана, отражающего расположение отдельных частей объекта и расположение объекта на этаже, относительно иных помещений;
сведения о многоквартирном объекте: вид, назначение, этажность, общая площадь, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкость;
назначении объекта — жилое или нежилое помещение, его общая площадь, количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования;
срок передачи объекта застройщиком участнику;
цена договора, срок и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект;
способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств;

В отсутствие хотя бы одного из указанных условий договор считается не заключенным.

Целью строительства по договору ДУ может быть многоквартирный жилой дом, жилые дома блокированной застройки с числом блоков не менее трех, нежилые строения, возводимые с целью комплексного освоения застраиваемой территории и предназначенные для обслуживания жилых помещений.

Требования к уставному капиталу застройщиков

Срок, в который необходимо подать документы на регистрацию, законодательно не установлен. Можно встретить мнение, что документы лучше подать после истечения срока на предъявление кредиторами своих требований, так как это снизит риск отказа в регистрации. Однако мы полагаем, что документы можно подать сразу после опубликования второго уведомления, так как требования кредиторов не приостанавливают процесс уменьшения уставного капитала и даже неисполнение таких требований не является основанием для отмены решения об уменьшении уставного капитала. Такой вывод можно сделать на основании буквального толкования положений п. п. 5 и 6 ст. 20 Закона об ООО. Кроме того, согласно ст. 23 Закона о госрегистрации юрлиц и ИП представление документов на госрегистрацию уменьшения уставного капитала ООО ранее истечения срока предъявления кредиторами своих требований не является основанием для отказа в госрегистрации.

Известно, что в 2021 году минимальный размер капитала предприятия равен 10 000 рублей. Но здесь стоит учесть некоторые моменты:

Внесение средств в УК ООО уже на этапе регистрации не обязательно. Участники общества имеют четыре месяца с момента завершения оформления для пополнения капитала на 100%.
Оплата долей УК производится каждым учредителем лично и в объеме, который соответствует его части.
В процессе будущей деятельности предприятие вправе увеличить уставной капитал. Эта процедура возможна за счет денежных вливаний или других активов (имущества, ценных бумаг и прочих).
В процессе определения доли на этапе регистрации участники должны знать, что номинальная цена части в УК отображается в рублях, но в будущем может увеличиваться вместе с размером капитала.
Измерение величины УК организации может производиться только при условии привлечения нотариального органа.

Как выше отмечено, нижний предел уставного капитала равен 10 000 рублей. Но здесь имеется ряд нюансов:

В некоторых видах деятельности нижний уровень УК больше. Это относится к коммерческим банкам, производителям алкогольных товаров, страховщикам и другим организациям.
При наличии сомнений, что лучше выбрать — ООО или ИП, предприниматель должен помнить, что во втором случае во взносах нет необходимости. Это связано с тем, что зоной ответственности предпринимателя является все его имущество, а не только УК.

Наличие базового УК является одним из главных условий для начала деятельности предприятия и ключевым требованием для учредителей ООО. Размер уставного капитала определяется на собрании участников, после чего решение находит отражение в учредительных бумагах новоиспеченной организации.

Известно, что в роли учредителя общества может выступать как обычный гражданин, так и другая компания, поэтому УК одного ООО может перейти во владение другого общества (частично или полностью). Но стоит помнить о лимитах в использовании налоговых режимов. В частности, доля других компаний в уставном капитале не должна превышать 25%.

Порядок формирования УК общества подразумевает выполнение следующих шагов:

Определяется число участников общества.
Принимается решение, касающееся размера УК, а также объема доли каждого владельца. Привлекается независимый оценщик для определения стоимости неденежной части.
Вносится минимальная величина уставного капитала (от 10 000 рублей). Средства зачисляются на накопительный (специальный) счет, открытый компанией, или в кассу ООО. Формируется объем УК, который необходим для прохождения процедуры регистрации. Для начала достаточно внести от 75% УК компании, но при наличии такой возможности лучше оплатить 100%. Если капитал передается в виде имущества, оформление производится с помощью актов, а если деньгами — с применением кассовых ордеров.

Как только рассмотренные мероприятия выполнены, происходит регистрация общества, после чего деньги с накопительного зачисляются на расчетный банковский счет, открытый для дальнейшей деятельности общества. Если в момент регистрации была внесена не вся сумма в УК ООО, требуется погасить оставшуюся задолженность с последующим предоставлением подтверждения. Это может быть справка из финансового учреждения о передаче необходимой суммы с подписью бухгалтера или руководителя банка. В роли подтверждающих бумаг могут применяться акты передач или первичные платежные бумаги.

Как только проведено учредительное собрание, и прошла регистрация ООО, бухгалтер может приступать к выполнению работы. Для начала он должен изучить учредительные бумаги, после чего отобрать документы, по которым делаются выводы о расходах учредителей на ООО и размерах фактической оплаты участников.

Полученной информации достаточно для указания сделок, связанных с движением средств и созданием собственного капитала. При отражении в бухучете применяются счета класса 4 Плана счетов. Размер УК ООО показывается в учете проводкой Дт46 «Неоплаченный капитал», а также Кт40 «Уставной капитал». К слову, счет Дт 46 применяется для отражения задолженностей в УК компании (по кредиту) и на счетах 31, 14, 30, 12, 20 (в зависимости от формы пополнения) — по дебету.

Учредители получают выплаты распределенного дохода.
Производится разделение остатков имущества между учредителями с учетом отраженных в уставе долей.

В первую очередь выплаты производится в отношении физлиц, которым был причинен вред (здоровью или жизни) по причине ликвидации компании.
Далее производится расчет с работниками ООО. Сюда входят выходные пособия, оплата труда сотрудников, а также выплата других премий.
На третьем этапе осуществляются выплаты в бюджетные, а также во внебюджетные фонды.
В завершении процесса на свои средства вправе рассчитывать кредиторы.

Перед завершающим этапом распределения активов учредители должны принять решение о выплате УК в процессе ликвидации. Если в ООО имеется только один владелец, платежи осуществляется на базе его решения.

Отдельного внимания заслуживает процесс списания уставного капитала в случае, когда идет процесс ликвидации. В зависимости от результатов ликвидационного баланса возможно два варианта. Если операция прибыльная, она отражается в корсчетах, как прибыль, полученная за отчетный период (Дт 99 Кт84), а также увеличение УК за счет нераспределенного дохода (Дт 84 Кт 80).

В случае если результат работы ООО является отрицательным, а предприятие имеет убыток, покрытие долга производится за счет средств, имеющихся в УК компании. Операция находит отражение в бухсчетах, как списание убытков (Дт 80 Кт84). Как только эта операция произведена, видна реальная величина УК, которая может быть разделена между владельцами.

На бухучетныхсчетах эта проводка отражается, как выплата участникам их долей УК (Дт 75 Кт 50 (51)), а также отражение суммы, которая подлежит распределению (Дт 80 Кт75). В ситуации, когда полученный баланс оказался нулевым, учредители общества не могут рассчитывать на получение доли.

Отдельный подход имеет место, если компания признается банкротом. В такой ситуации весь уставной капитал идет на покрытие имеющихся долгов предприятия. При этом учредители не могут рассчитывать на получение этих средств. Процесс передачи денег (имущества) из УК организуется в процессе конкурсного производства, которое курирует специально назначенное лицо — арбитражный управляющий.

Задача управляющего в том, чтобы контролировать процедуру банкротства, а также взять на себя продажу активов ООО, составляющих конкурсную массу для получения денег. При этом преимущественное право покупки теряется. Средства, которые получены в процессе продажи имущества, идут на выплату судебных затрат, оплату работы арбитражного управляющего, а также покрытие долгов, имеющихся перед контрагентами.

Если после завершения расчетов перед кредиторами с учетом порядка, прописанного в Законе о банкротстве и ГК РФ, остаются деньги, они могут быть распределены между владельцами компании, но с учетом имеющихся долей.

Ситуация, которая сложилась вокруг ООО, никоим образом не устраивает потенциальных учредителей. Многие заявляют о необходимости увеличения минимального размера УК для повышения уровня гарантий для контрагентов. Цифры звучат разные, но дальше разговоров дело пока не заходит. Это один из ключевых моментов, ведь принятие такого решения позволило бы убрать множество компаний-однодневок. Остается надеяться, что в будущем ситуация изменится к лучшему.

В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:

Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.

Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.

Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.

Застройщик более не может оставить дольщиков ни с чем в случае собственного банкротства. Теперь, как только долевое строительство вступает в силу, то у всех его участников земельный участок и строящиеся на нём объекты недвижимости считаются находящимися в залоге. Это упрощает компенсацию денежных средств в случае возникновения ситуации, когда застройщик вдруг оказался банкротом.

Изменениями в статью 18 закона 214 ФЗ с 1 июля 2020 установлено, что способы расходования средств с банковского счета застройщика, открытого в соответствии с измененным 214 ФЗ, будут ограничены следующими случаями:

финансирование строительства проекта, на который застройщик получил разрешение на строительство;
оплата стоимости земельных участков, на которых будет построен многоквартирный дом или арендной платы, если участок используется по договору аренды;
платежи за подготовку проектной документации, инженерные изыскания и экспертизы;
строительство инженерных сетей и оплата подключения к ним;
оплата по договору комплексного развития или освоения территории (если застройщик заключил такой договор)
платежи за подготовку градостроительной документации
оплачивать строительство социальных объектов в случае, если застройщик обязан их возвести по договору с государственными органами.
погашение полученных на строительство кредитов и процентов по ним
оплата госпошлин за регистрацию ДДУ
размещение свободных денег на депозит в том же уполномоченном банке
уплата налогов и сборов, штрафов и пеней
оплата в компенсационный фонд
возврат средств дольщику в случае расторжения ДДУ
выплаты работникам и менеджменту, оплата банковских комиссий и другие организационные расходы на обеспечение деятельности застройщика. Размер таких организационных расходов не должен превышать 10% от проектной (планируемой) стоимости строительства, если застройщик составляет отчетность в соответствии с российскими бухгалтерскими стандартами. Если же застройщик использует МСФО, максимальный размер организационных расходов не должен превысить 25% от планируемой стоимости проекта.

Застройщик не должен заключать договоры, запрещенные 214 ФЗ в редакции с 1 июля 2020. Если данное требование нарушено, соответствующая сделка застройщика может быть оспорена органами строительного надзора, Фондом защиты прав дольщиков, либо же самим застройщиком или его владельцем.

Запрещено также снимать наличные денежные средства со счета, за исключением средств на выплату заработной платы работникам застройщика.

Застройщик может оплачивать услуги подрядчиков в разных областях (за подготовку документации, изыскания, экспертизы и другие работы) авансом, но общая сумма авансов, выданных всем подрядчикам, не должна превышать 30% от проектной стоимости строительства дома.

Если застройщик строит несколько многоквартирных домов, полученные от дольщиков средства должны учитываться отдельно по каждому дому.

Перечисленные выше ограничения действуют до момента ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на первое помещение в нем.

Внимание! Указанные выше ограничения в полной мере действуют для проектов, где разрешение на строительство было получено после 1 июля 2020 года.

Если проект был начат раньше, изменения в 214 ФЗ применяются ограниченно. Застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке, и не осуществлять операций, запрещенных частью 3 статьи 18 Закона 214 ФЗ, а именно:

обеспечивать обязательства третьих лиц;
совершать платежи по договорам, не связанным с проектом строительства;
предоставлять займы и ссуды;
приобретать ценные бумаги (облигации, векселя);
оплачивать участие в коммерческих и некоммерческих организациях, за исключением создания других обществ-застройщиков;
оплачивать выпущенные застройщиком ценные бумаги (за исключением собственных акций при их выкупе).

Контроль за соблюдением застройщиком ограничений, установленных изменениями в ФЗ 214 с 1 июля 2020 года, осуществляет уполномоченный банк. Застройщик при осуществлении любых операций по счету должен предоставить в банк все необходимые документы, подтверждающие эти операции. Уполномоченный банк проверяет, разрешена ли та или иная операция. Банк может приостановить ее проведение или отказать в операции.

Что такое уставной капитал?

Оформление любого бизнеса начинается с регистрации юридического лица. В случае с девелоперами это, в большинстве случаев, «общество с ограниченной ответственностью»: такой вариант оптимален, так как не имеет ограничений по видам деятельности, которых в рамках возведения объектов недвижимости может оказаться много (от разработки проекта до технического надзора и реализации квартир, оказания риелторских услуг). Для открытия ООО требуется выполнить ряд ключевых условий – в частности, потребуется сформировать уставной капитал. Это конкретная сумма, которая зафиксирована в учредительной документации юридического лица: она определяет минимальный размер имущества компании, гарантирует обеспечение интересов кредиторов в случае, если возникнут какие-либо финансовые трудности.

Важно не путать такие понятия как уставной и стартовый капитал. Стартовый капитал – это средства, которые требуются для начала функционирования фирмы. Кроме того, стоит понимать, что уставной капитал не расходуется на обеспечение уставной деятельности.

Значение уставного капитала для покупателей жилья

Уставной капитал является основой деятельности компании. Причем не только в финансовом, но и правовом плане. От размера УК зависят возможности фирмы по привлечению дополнительных инвестиций – чем больше компания может дать гарантий, тем более привлекательной для сотрудничества она становится. Также капитал можно использовать для развития – закупать оборудование, сырье, стройматериалы – главное, чтобы к следующему расчетному периоду размер капитала не оказался ниже начального.

Если же застройщик не сможет завершить строительство объекта, при наличии большого уставного капитала дольщики могут рассчитывать на возврат потраченных средств через суд. То есть, капитал выступает своеобразным гарантом для покупателей: даже в случае отсутствия эскроу-счетов они могут вернуть свои деньги.

Величина уставного капитала влияет на многие факторы – в том числе, и на репутацию предприятия. Сегодня у большинства надежных застройщиков уставной капитал имеет высокие значения – у «ЛСР. Недвижимость» это 1,5 миллиарда рублей, у РСТИ показатель равен 270 миллионам рублей, у группы «Эталон» — 2,1 миллиарда рублей, а самый впечатляющий размер уставного капитала у группы компаний «ПИК», он составляет 41 миллиард рублей. Тут важно понимать, что у ГК показатели будут выше, чем у специализированных застройщиков. При проверке можно учитывать величину всех капиталов, входящих в состав предприятия (но при этом помнить, что в случае проблем судиться вы будете именно с застройщиком, который указан в договоре долевого участия).

Небольшой уставной капитал может быть проблемой, но нужно учитывать и другие факторы – как давно компания присутствует на рынке, как она взаимодействует с дольщиками, каковы объемы сданной и строящейся недвижимости. Только учтя все факторы в совокупности, можно принять грамотное решение.

ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве» редакция 2021 года

ДДУ с 1.07.2020 больше не заключают. В нашей стране аннулировали привычную модель инвестирования денежных средств физлиц в строительные работы. Это необходимо для решения проблем с мошенничеством строительных фирм, для предотвращения обмана участников строительства. Регистрация эскроу-счетов и оформление банковских кредитов, усиление контроля над строительной сферой со стороны законодательства – все это защищает имущественные права граждан.

С 1.07.2020 процедура купли-продажи жилья на этапе строительных работ оформляется исключительно через эскроу-счета. Перечень банков, где можно открыть такой счет, установлен законодательством. Строительные фирмы получают деньги с эскроу после того, как они предоставят кредитору разрешение на ввод готового объекта в использование, а также зарегистрируют права собственности на жилой дом.

Застройщики должны:

учитывать средства покупателей и траты на строительные работы по отдельности;
регистрировать эскроу-счета только в том банке, который оформил им кредит (если пришлось привлекать заемные средства).

Для взыскания убытков дольщики первым делом обращаются к застройщикам, а затем – к учредителям. Если застройщик задерживает срок сдачи жилья более чем на полгода, то покупатель вправе требовать возвращения средств с эскроу-счета.

Также законодательство увеличило список оснований для проведения внеплановых проверок деятельности строительных фирм. Какие-либо предупреждения и уведомления направляться застройщикам не будут.

К концу 2024 года количество ДДУ, которые были заключены с открытием эскроу-счетов, должно составить более 1 млн.

В последнее время в обществе накопилось достаточно негатива к компаниям долевым , и государство не могло не отреагировать на это.

Что и вылилось в законодательные поправки, способствующие дополнительной защите интересов участников данного процесса, включающих и изменения в отношении . Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Величина и предназначение уставного капитала регулируется российскими законами, включающими:

Гражданский кодекс, который дает общее определение и принципы формирования УК.
Административный кодекс, который устанавливает наказание для должностных и за нарушение положений 214-го закона.
214-ФЗ, являющийся основным законным актом для застройщиков-дольщиков. Он регламентирует порядок привлечения средств, размер УК и договорные отношения между застройщиками и участниками стройки.

Уставной капитал – это гарантия финансового обеспечения пайщиков, на случай если застройщики не смогут подтвердить свою состоятельность.

И если ранее допустимая никак не могла обеспечить возврат внесенных дольщиками денег, и те оставались ни с чем, то с 01.07.17 все изменилось. С этого момента размер уставного капитала становится индивидуальным для каждого застройщика.

Он должен быть:

Пропорционален планируемому масштабу строительства.

› Компенсационный фонд в сфере долевого строительства В качестве замены страхования создается компенсационный фонд долевого строительства. Формироваться он должен за счет обязательных отчислений застройщиков, которые используют средства дольщиков для строительства жилья.

Средства из него будут поступать на достройку домов. Хотя в самом проекте закона про отмену существующего страхования застройщиков не сказано, однако в докладе Министерства строительства и ЖКХ РФ, вышедшего 20 июня, то есть уже после принятия закона, говорится, что эта норма вводится вместо показавшего себя неэффективным страхования.

Как ранее сообщалось, осенью должны быть подготовлены нормативные акты, которыми будет определяться размер отчислений в компенсационный фонд, условия использования этих средств, в этих же документах должны быть окончательно решены вопросы со страхованием застройщиков. При этом к активам предприятия относятся не только денежные средства, но и следующие пункты: движимое и недвижимое имущество фирмы, в том числе здания и сооружения; материалы (инструменты, хозяйственный инвентарь, рабочая одежда, изношенная и старая спецтехника); нематериальные активы, НМА (например, если ваши специалисты разработали программу, разработали личный кабинет для покупателей).

В том числе НМА, созданные и оцененные непосредственно самим создателем этих активов; прочие неликвидные активы, купленные у аффилированных лиц; незавершенное строительство;

›

Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома
Естественного износа
Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика.