Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки с застройщика в период пандемии». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Многие специалисты ждали позиции Верховного Суда РФ, но вышестоящая судебная инстанция так и не вынесла значимых решений по проблеме. Можно отметить лишь дело № АКПИ20-229, в котором истец оспаривал конституционность 7 абзаца Постановления. Речь идет про отсрочку уплаты штрафных санкций, которые уже были получены контрагентом до дня вступления Постановления в силу (то есть, до 03.04.2020). Коллегия ВС РФ отказала в удовлетворении этого требований и признала абзац не противоречащим законодательству.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
- Заказчик имеет право:
- Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
- Заказчик обязан:
- Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
- Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
- Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
- Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
- Исполнитель имеет право:
- Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
- Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
- неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
- если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
- Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
- В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
- При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
- Исполнитель обязан:
- Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
- Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
- Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
- В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
- Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
- Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Середина весны 2020 года ознаменовалась введением целого ряда новшеств в области регулирования гражданских правоотношений. Правительство РФ в своем знаковом
Постановлении от 2.04.2020 года №423 (далее по тексту – Постановление) «заморозило» взыскание неустойки с застройщиков в период пандемии за несвоевременную передачу квартир по договорам долевого строительства (далее по тексту – ДДУ).
Согласно первому пункту апрельского Постановления, застройщики:
- защищены от выплаты неустойки за просрочку передачи недвижимости в период с 3.04.2020 по 01.01.2021;
- защищены от взыскания убытков, возникших из-за несвоевременной передачи объекта ДДУ с 3.04.2020 по 01.01.2021;
- получили отсрочку по выплатам процентов, неустоек, убытков и других штрафных санкций, которые были взысканы судом, но не выплачены до 03.04.2020, а также сумм, которые были взысканы, но не выплачены в период с 3.04.2020 по 01.01.2021.
Правительство РФ своим Постановлением приняло меры по поддержке застройщиков, которые не могут завершить строительство в период пандемии. Данным подзаконным актом власти стремились спасти строительную отрасль от краха, но слабой стороной все так же остались дольщики.
Пандемия продолжается: можно ли взыскивать неустойку?
Дольщики оказались в практически патовом положении. Разумеется, осталась возможность разорвать ДДУ по основанию пп.1 п.1 ст.9 ФЗ №214 (если застройщик просрочил передачу на больше чем 2 месяца), но о взыскании процентов за пользование застройщиком цены договора долевого участия в период с 03.04.2020 по 01.01.2021 можно забыть.
Но срок «амнистии» уже закончился – теперь дольщикам возвращено право взыскания неустойки с застройщиков в период коронавируса. Порядок следующий:
- Направить контрагенту претензию о выплате неустойки (если досудебный порядок предусмотрен договором ДУ. В других ситуациях, так как отношения между застройщиком и гражданином-дольщиком подпадают под действие закона о защите прав потребителей, то гражданин может и не направлять контрагенту претензию, если она не предусмотрена договором).
- В случае отсутствия ответа в течение 10 дней (действует общий срок для досудебных претензий, установленный законом о защите прав потребителей) – оформить исковое заявление. Заявитель может также сам указать желаемый срок ответа на претензию.
- Подать исковое заявление в суд.
Важно: если время на ответ, указанное в претензии, отличается от общего срока, то будет действовать срок из претензии.
Приложениями к иску будут следующие документы:
- копия договора ДУ;
- квитанция об оплате госпошлины (по общему правилу, она не оплачивается. Но при суммах иска свыше 1 миллиона рублей ее размер составляет 0,5% от суммы, но не больше 60 тысяч рублей);
- документы, которые подтверждают доводы истца;
- расчеты взыскиваемых сумм;
- уведомления о вручении ответчику копии искового заявления и приложений;
- доверенность (если дольщик выступает через представителя);
- документы, подтверждающие досудебное уведомление ответчика о взыскании неустойки.
Важно правильно произвести расчет неустойки – с учетом Постановления. Если застройщик задерживал передачу квартиры еще до 03.04.2020, то данный период просрочки также можно взять в расчет. Уже сейчас банки начали выплаты, и у дольщиков есть все инструменты для воздействия на застройщиков, получивших освобождение от штрафных санкций на продолжительный период из-за коронавируса.
- Помните, что действия застройщика вызваны тем, что с принятием данного закона пропал ранее существовавший баланс интересов сторон. Раньше застройщик, подгоняемый неустойкой за просрочку, был заинтересован в скорейшей передаче дольщику объекта долевого строительства. Теперь — нет, ему нет разницы, когда отдавать вам квартиру: летом или зимой 2020 года.
- Вы можете обратиться в суд, но любой грамотный юрист должен предупредить вас, что шанса на положительный исход почти нет.
- Если вы столкнулись с давлением со стороны застройщика и готовы согласиться с ним, учитывайте, что потом доказать вашу правоту в суде в случае разногласий будет почти невозможно.
- Даже при отсутствии гарантий выиграть суд с застройщиком, все равно лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом по тому, как лучше поступить в каждой конкретной ситуации.
Пандемия продолжается: можно ли взыскивать неустойку?
Я читал, что по новому постановлению до конца года застройщики никаких неустоек никому выплачивать не должны. Так ли это и почему ущемляются мои права как дольщика?
Дольщики не смогут взыскать штрафы с застройщиков за срыв сроков строительства до конца 2020 г., а дома временно не будут включать в реестр долгостроев. Такую меру поддержки застройщиков приняло федеральное правительство. Минстрой России разработал документ, включающий временное смягчение норм действующего законодательства к застройщикам, говорится в сообщении министерства.
При расчёте неустойки мы вычитаем период, начиная с 31 июля 2020 года по 01 января 2020 года и, соответственно, получаем компенсацию практически за 8 месяцев: с 01 января 2021 г. по 20 августа 2021 года. Пример 2. Передача квартиры по договору была запланирована на 01 октября 2019 года.
Передача квартиры по договору была запланирована на 31 июля 2020 года, а фактически квартиру передали лишь 20 августа 2021 года.
Пусть вас не смущает дата в постановлении «до 1 января 2021 г». Период освобождения застройщиков заканчивается 31 декабря 2020 года, поэтому неустойка начинает снова начисляться с 1 января 2021 года включительно.
Почему дольщики не могут получить неустойку
В 2020 году правительство решило поддержать застройщиков из-за распространения коронавируса. Но не за счет бюджета, а за счет дольщиков. В числе мер был мораторий, по которому застройщиков освободили от неустойки.
Такая неустойка полагалась дольщику, если застройщик задерживал передачу квартиры либо дольщик расторгал договор долевого участия, в том числе из-за просрочки передачи квартиры более чем на два месяца. В последнем случае неустойку рассчитывают с момента внесения денег застройщику.
Мораторий ввели с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года. За этот период нельзя было начислить застройщику неустойку и другие финансовые санкции типа штрафов и пеней. Если дольщик заявил требования до 3 апреля 2020 года, застройщик получил отсрочку на выплату — до 1 января 2021 года. Потребовать выплаты дольщик мог только с 2 января 2021 года.
В обычное время неустойку считали бы так:
Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × 1/150 × Ключевая ставка
Количество дней просрочки удобно считать с помощью специального калькулятора. Поскольку ключевая ставка периодически меняется, точные данные можно посмотреть в архиве. Применять нужно ставку, которая действовала на день исполнения обязательств. Хотя бывает, что за время просрочки ставка меняется несколько раз, и тогда считать можно немного иначе — об этом мы уже писали в статье про претензию застройщику.
Ниже расскажу, сколько потеряли дольщики из-за моратория в разных ситуациях.
Когда полагается неустойка по ДДУ.
Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.
В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.
Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.
Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.
Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.
Изменения в договор вносятся по добровольному соглашению обеих сторон (ст. 452 ГК РФ). В случае, когда дольщик против, застройщик может внести коррективы через суд.
О какой неустойке идет речь
Мораторий на взыскание неустойки с застройщика подразумевает временную отмену штрафов за невыполнение требований, установленных законодателем. В частности, касается это нарушения сроков сдачи объекта долевого строительства и прав дольщика. Последний всегда мог подать требование на выплату неустойки в случае неисполнения сроков, прописанных условиями договора. Пеня начислялась в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки для юридических лиц, 1/15 — для физических. Кроме того, участник ДДУ мог потребовать взыскание штрафа за невыполнение застройщиком обязательств в размере 50% от суммы неустойки.
Еще в 2020 году, в период пандемии, власти ввели антикризисную меру для поддержки строительного рынка. А уже с 29 марта 2022 мораторий принял законодательную форму, при этом пока неизвестно, какой у него будет предельный срок. Ранее говорилось об ограничении взыскании неустоек до 31 декабря 2022, но, как мы уже отметили ранее, мораторий был продлен до июня нынешнего года.
Шаги к взысканию неустойки с застройщика во время пандемии
В условиях пандемии, многие проекты строительства сталкиваются с задержками и проблемами, вызванными ограничениями и изменениями в экономической ситуации. Если вы являетесь покупателем квартиры или дома от застройщика и столкнулись с задержками сдачи объекта недвижимости, вы можете иметь право на взыскание неустойки. Вот несколько шагов, которые вам следует предпринять:
| Шаг | Описание |
|---|---|
| 1 | Проверьте договор |
| 2 | Соберите доказательства задержки |
| 3 | Уведомите застройщика |
| 4 | Составьте претензию |
| 5 | Обратитесь в суд |
| 6 | Используйте возможности онлайн-суда |
| 7 | Проконсультируйтесь с адвокатом |
В каждом из этих шагов есть определенные моменты, которые важно учесть. Проверьте договор на наличие положений о неустойке и сроках сдачи объекта. Получите доказательства задержки, такие как письма и уведомления от застройщика, фотографии строительства и тому подобное.
Затем уведомите застройщика о нарушении сроков сдачи и попросите его устранить проблему. Если застройщик не реагирует на ваше обращение, составьте претензию и отправьте ее зарегистрированным письмом с уведомлением о вручении.
Если застройщик отказывается выплатить неустойку добровольно, вы можете обратиться в суд. Имейте в виду, что во время пандемии многие суды перешли на онлайн-режим работы, поэтому вам может потребоваться использовать такую возможность.
Возможность продления срока строительства
В условиях пандемии COVID-19 многие застройщики сталкиваются с непредвиденными трудностями и ограничениями, которые могут оказать отрицательное влияние на сроки строительства объектов недвижимости. В связи с этим возникает вопрос о возможности продления срока строительства и как это может повлиять на взыскание неустойки с застройщика.
Согласно действующему законодательству, застройщик может обратиться с запросом о продлении срока строительства в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, которые могут повлиять на его возможность выполнить работы в установленные сроки. Пандемия COVID-19 может быть признана таким непредвиденным обстоятельством, которое мешает выполнению работ.
При обращении застройщика с таким запросом, суд может принять решение о продлении срока строительства, если будет установлено, что пандемия COVID-19 действительно оказала негативное влияние на выполнение строительных работ. Суд также может учесть особенности конкретного строительного объекта и обстоятельства, которые повлияли на сроки строительства.
Продление срока строительства может иметь влияние на возможность взыскания неустойки с застройщика. В случае продления срока строительства, суд может принять решение о уменьшении или отмене неустойки, которая должна быть уплачена за нарушение установленного срока сдачи объекта недвижимости. Это может быть обусловлено тем, что застройщик несет дополнительные затраты и убытки из-за пандемии и не может выполнить работы в срок.
Однако, необходимо отметить, что решение о продлении срока строительства и взыскании неустойки принимается судом на основе представленных доказательств и обстоятельств дела. Каждый случай будет рассматриваться индивидуально, и окончательное решение будет зависеть от многих факторов. Поэтому в случае возникновения споров с застройщиком рекомендуется обратиться к профессиональному юристу для получения консультации и правовой помощи.
Постановление правительства РФ 479
Мораторий на неустойку по ДДУ — это установленное государством ❗ временное ограничение её начисления с 29.03.2022 по 30.06.2023 года в целях поддержки финансовой устойчивости застройщиков. Срок передачи дольщику объекта долевого строительства, установленный договором, данной мерой не затрагивается.
При анализе целесообразности взыскания компенсации за нарушение сроков строительства из расчётов вычитаются периоды на которые распространяют своё действие два моратория.
- с 03.04.2020 по 31.12.2020 (ковидный и завешённый);
- с 29.03.2022 по 30.06.2023 (действующий и актуальный — регулируется постановлением 479, продлён постановлением 1732).
Риски для покупателей
Власти вошли в непростое положение застройщиков. Действительно — если стройка стоит по объективным причинам, то как успеть в нужный срок? Но и многие обладатели ДДУ оказались в непростых ситуациях: при покупке квартиры клиент всегда планирует, что через год дом будет сдан, ребёнок пойдёт в школу уже рядом с новым жильём, а договор аренды как раз закончится. Из-за переноса сроков сдачи домов многим приходится совмещать оплату ипотеки и аренды, не считая других неудобств, появляющихся из-за постоянных переносов сдачи ключей.
И если раньше «вынужденная» арендная плата была убытком, возместить который клиент имел право за счёт девелопера, то сейчас и этой опции нет.
Застройщикам было невыгодно задерживать сдачу дома даже на маленький срок, ведь неустойку приходилось выплачивать сотням обладателей ДДУ: задержки компенсировались пенями и штрафами. Дольщик мог потребовать выплату неустойки, равную 1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день. Сроки просрочки считались с первого дня после указанной в договоре даты передачи ключей.
Сейчас же дольщики вынуждены сами решать вопрос с финансовой нагрузкой и всеми вытекающими трудностями — как минимум до конца текущего года. В этот период можно получить исполнительный лист, но саму неустойку взыскать получится только за просрочку после первого января 2023 года.
Конечно, можно импульсивно расторгнуть ДДУ. Но и в этом случае деньги за квартиру вернутся без индексации, и на них явно уже не купишь ничего похожего.
Более того, и саму сумму он теперь сможет вернуть лишь в следующем году, ведь вместе с постановлением введён мораторий и на удовлетворение финансовых требований. Многие строители задерживали сдачу жилых комплексов и раньше введённого моратория, с уд и сейчас скорее всего встанет на сторону дольщика. Но вот на выплату по такому решению стоит рассчитывать лишь в следующем году.
И ещё один нюанс: при задержке сроков стройка сейчас не попадает в реестр проблемных домов, так что от Фонда развития территорий (до этого года это был Фонд защиты прав дольщиков) компенсаций также не будет. В обычных условиях выплата скорее всего была бы выплачена: организация обеспечивает защиту интересов клиентов, если застройщик обанкротился, а также гарантию от государства, если дольщик решает вложиться в строительство многоквартирного дома.
Судебная практика взыскания неустоек по ДДУ из-за подвижек в сроках сдачи неоднозначна. С одной стороны, есть законы, которые защищают права и интересы собственников, а с другой — в кризисные времена правительство в первую очередь поддерживает бизнес и застройщиков, чтобы снизить нагрузку на отрасль.
Первым делом стоит попробовать урегулировать ситуацию в досудебном порядке, грамотно рассчитав сумму неустойки и убедившись, что она соразмерна ситуации. Как только дело доходит до суда, нужно быть готовым обосновать все свои шаги и рассчёты, а для этого точно не лишним будет проконсультироваться с юристом. Но даже если с вашей стороны все документы и заявления будут составлены корректно, нередки случаи, когда суд встаёт на сторону застройщика — и даже если и обяжет его выплатить неустойку, то уменьшит её размер.