Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Частный сервитут: арбитражная практика и применения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В нашей практике был случай, когда председатель состава арбитражного суда провел выездное судебное заседание, осмотрел все варианты проезда, их описал и, сопоставив с представленными сторонами схемами, выбрал оптимальный вариант.
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению между лицом, которое требует его установить, и собственником соседнего участка. Согласительный порядок установления земельного сервитута является приоритетным. Однако, на практике, сервитуарий и сервитутодатель не всегда могут прийти к общему мнению о согласовании условий об установлении сервитута.
Что такое сервитут: особенности заключения договора
Сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен, а также в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка (статья 276 ГК РФ).
Суд первой инстанции должен был изучить все условия сервитута, например, нюансы проезда автотранспорта, которые бы не противоречили правам истцов и были бы менее обременительны для владельцев земельных участков, через которые проходит дорога.
В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ, Петров имеет право потребовать у Иванова дать ему возможность пересекать его участок.
Сервитут используется в земельных, вещных и иных отношениях. В рамках правоприменительной практики под сервитутом понимаются обстоятельства, согласно которым одна из сторон в рамках допустимой по закону договоренности, получает от другой стороны разрешение и допуск на использование своих объектов или территорий, находящихся в собственности.
Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок
Верховным Судом Российской Федерации, в соответствии со статьями 2 и 7 Федерального конституционного закона от 5 февраля 2014 г. No 3-ФКЗ «ОВерховном Суде Российской Федерации», в целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами общей юрисдикции и арбитражными судами дел, связанных с установлением сервитута на земельный участок, проведено обобщение судебной практики.
Как уже указывалось выше, лицо, требующее установления сервитута, вправе обратиться в суд, если сторонами не достигнуто соглашение о сервитуте или его условиях. Норма, закрепленная в п. 3 ст. 274 ГК РФ не устанавливает досудебного порядка урегулирования споров об установлении сервитутов.
Районный суд установил, что истец – собственник объекта коммерческого назначения. Его интерес – обеспечить проезд транспорта для провоза товаров. Спор имел экономический характер, поэтому должен был рассматриваться арбитражным судом.
В случае не достижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута спор разрешается судом по иску лица, которое требует установить частный сервитут.
Положениями пункта 3 статьи 274 ГК РФ установлено, что в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Данная норма не устанавливает досудебный порядок урегулирования споров об установлении сервитута.
Заявителю отказали в регистрации сервитута, потому что данных о части земельного участка не было в ЕГРН.
Чтобы получить сервитут нужно добиться согласия собственников МКД. Достаточно будет простого большинства голосов на ОСС. После этого заключается соглашение или договор. Этот документ включается в состав техдокументации МКД.
Указанные виды сервитутов устанавливаются по специальным правилам. Для введения частного ограничения заинтересованные лица оформляют обоюдное соглашение либо обращаются в суд для урегулирования спора. Публичные сервитуты утверждаются распорядительными актами властных органов (как правило, муниципалитетами), а собственник может оспорить их условия в административном или судебном порядке.
Сервитут: что это такое, его виды и где применяется?
Первая ситуация относится к частным лицам и организациям, которые урегулируют свои правоотношения в процессе эксплуатации соседних участков. Публичный сервитут устанавливается в случаях, когда речь идет об интересах государства в целом, отдельных его органов или местного населения.
Чаще всего необходимость в сервитуте возникает у жителей дачных поселков и садовых товариществ, если дом огорожен так, что с улицы не могут подъехать спецслужбы и приходится пользоваться дорогой соседнего участка. Другой вариант — перекрытый из-за заборов путь к озеру или лесу.
Сервитут бывает нужен жителям соседних домов, чтобы проложить через чужой земельный участок коммуникации и пользоваться ими. Сервитут может существовать вне связи с пользованием земельным участком.
Термин перешел в юридическую практику из римского права, с латыни servitus (или servitutis) означает «подчиненное положение».
Закон или уполномоченные органы устанавливают ограничения для владельца земли при его осуществлении права собственности или других вещных прав на земельный участок.
Нормы о сервитуте разбросаны по различным отраслям права, что создает дополнительные сложности в итак не простой теме. Поэтому их устранение осуществляет суд. В связи с этим для анализа мы возьмем судебные акты.
Заявителю нужно определиться, в какой суд ему нужно идти. Арбитражные суды разбирают споры, связанные с экономическими вопросами. Если транспорт предприятия вынужден проезжать через чужую территорию для доставки товара, то вопрос сервитута будет решаться в арбитражном суде.
В частности, для персонифицированной работы сайта мы обрабатываем IP-адрес региона вашего местоположения.
Верховный Суд РФ 24.04.2017 г. рассмотрел итоги судебных разбирательств, связанных с наложением сервитута на землю. Его выводы будут полезны не только судебным инстанциям при вынесении решений, но гражданам и организациям в случаях, когда они вынуждены отдавать в ограниченное пользование свои участки или, наоборот.
В Обзоре анализируются судебные акты по делу о защите интересов собственника газопровода, обратившегося к собственнику земельного участка для установления частного сервитута в целях эксплуатации и ремонта газопровода, обеспечивающего газоснабжение многоквартирного дома.
Установление сервитута через суд
Необходимо отметить, что в практике до настоящего времени прослеживалось четкое разделение институтов частного и публичного сервитута в зависимости от круга лиц, в интересах которых сервитут устанавливается.
При установлении публичного права пользования основанием для его законности будет нормативный акт муниципальных или региональных властей; собственнику в таком случае не требуется получать выписки и заключать договор. Сервитут может быть прекращен по инициативе владельца участка раньше сроков, указанных в документах.
Особенностью земельных наделов является возможная неравнозначность их характеристик и места расположения, что существенно ограничивает право пользования. Если владелец участка или строения не может пройти или проехать на свою территорию, либо на ней отсутствует источник водоснабжения, законом допускается установление сервитута.
Например, если владелец смежного надела систематически нарушает временной период пользования или захламляет чужой участок, ограничение может быть снято по обоюдному согласию или судебному акту.
Случаи кода сервитут не подлежит регистрации
Еще одним основанием для досрочного прекращения может являться устранения причин для ограничения права собственности. Например, если был обеспечен беспрепятственный доступ через иные территории, сервитут утрачивает свое назначение.
В 2003 году он арендовал на 49 лет участок в городе Бутурлиновка Воронежской области у местной администрации. На этой земле располагалась старая бытовая постройка, которую арендатор хотел реконструировать и превратить в производственное помещение по ремонту различного оборудования. Именно такой план Огнев согласовал с главным архитектором района, но к строительным работам не спешил приступать.
Судом была назначена судебная землеустроительная экспертиза, в результате которой были разработаны 3 варианта установления сервитута для обеспечения возможности доступа к строениям истца.
Фактически суд нарушил принцип состязательности, заведомо отдал предпочтение кажущейся более сильной позиции Администрации, которая и представила перечисленные документы. Таким образом, вывод нижестоящих инстанций о доступе на участок посредством устройства ворот в заборе был основан на поверхностном исследовании обстоятельств.
Какой суд рассматривает вопросы о сервитуте
Оплата рассчитывается исходя из площади земли, которая фиксируется в договоре. Но здесь важно рассмотреть и другие нюансы: насколько сильно пользование участком будет мешать собственнику, какие неудобства и в течение какого времени ему придется терпеть.
В соответствии с ч. 5 ст. 23 ЗК РФ сервитут должен быть наименее обременительным для того участка, в отношении которого он установлен. Соответственно, при расчете стоимости можно учитывать все затраты, а также возможную выгоду от его использования, если бы участок не был обременен сервитутом.
Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения.
Достаточно часто, суды принимали отрицательные решения по данной категории исков сильно не вдаваясь в подробности, так называемых «альтернативных путей», доверяя результатам экспертиз, указывавших на возможность обустройства других путей.
Из-за новой постройки Огнев потерял свободный доступ к зданию, в котором хотел организовать производственное помещение. Тогда арендатор попытался договориться с соседкой Инной Дмитриевой*, чтобы установить сервитут и проходить через ее участок на арендуемую землю.
ВС отметил, что при разрешении обсуждаемого вопроса суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон. То есть, условия должны быть наименее обременительны для собственника участка, в отношении которого устанавливается сервитут.
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
С учетом изложенного суд округа направил дело на новое рассмотрение, указав, что ст. 274 ГК РФ не ограничивает право собственника участка обратиться к собственнику линейного объекта, возведенного после возникновения частной собственности на земельный участок, с требованием об установлении сервитута.
Юридическая проверка представленных документов. Переданные заявителем бумаги направляются на юридическую экспертизу, в ходе которой документы проверяются на следующие моменты: соответствие действующему законодательству; подлинность и действительность; полное соответствие той задаче, которая планируется быть разрешенной.
Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.06.2010 г. по делу № 27-11323/2011).
Прежде чем обращаться в суд, есть смысл договориться со второй стороной. Как минимум уведомить о необходимости пользования имуществом другого человека. В договоре необходимо указать сферу, на которую распространяется сервитут, а также платно или безвозмездно это происходит. Обязательно уточните сроки проведения работ или необходимости прохода по чужой территории.