Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение договора аренды помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Следует помнить, что и арендатор, и арендодатель в любое время могут расторгнуть подписанный и продленный на неопределенный период договор аренды недвижимости по своей инициативе. Для этого одной из сторон необходимо за 3 месяца предупредить об этом вторую сторону, если иное не предусмотрено соглашением.
Если оборудование не указано в договоре, тем не менее, оно фактически передано во владение другому лицу, то к возникшим отношениям следует применять положения гл. 36 ГК РФ.
Таким образом, арендодатель передал по договору аренды помещение арендатору, а вместе с ним передал оборудование во временное безвозмездное пользование.
Нужно ли обращаться в госорганы?
В изданном в 1945 году «Справочнике корректора» с подробными рекомендациями, как избежать опечаток, перед титульным листом разместили… список опечаток! Те, у кого есть дети, наверняка читали «Вредные советы» Г. Остера.
Если в договор внесено условие об индексации, попробуйте договориться с арендатором об ограничении размера индексации до официального уровня инфляции, но не больше 5%. Иначе арендодатель сможет проиндексировать оплату, на какую ему угодно сумму.
В п. 1 ст. 452 ГК РФ, на который ссылается Минфин, говорится о том, что соглашение об изменении договора должно быть заключено в той же форме, что и договор. Однако форма договора и его государственная регистрация — разные понятия для целей гражданского законодательства. Статьей 434 «Форма договора» ГК РФ предусмотрена только письменная форма договора.
Ужаться в площади просто потому, что она не приносит доход, нельзя без согласия арендодателя. Избыток квадратов — это просчёт арендатора. Или тот самый предпринимательский риск.
Следует отдельно обозначить, что обязанности арендодателя по договору аренды не были бы выполнены, в случае признания невозможности использовать находящееся в помещении оборудование, так как это привело бы к невозможности использовать и помещение.
Вам доступен конструктор договоров. Просто авторизуйтесь на портале 1С-Старт и создайте свой договор аренды за 11 минут. Более подробный материал по договорам аренды ниже.
Таким образом, несмотря на то, что согласно нормам законодательства не требуется государственная регистрация соглашения об изменении арендной платы, налогоплательщику придется его регистрировать. Это требование относится только к случаю изменения условий договора, а как быть, если условия договора остались неизменны, а размер арендной платы корректируется?
При изменении условий договора составляется дополнительное соглашение, вносящее изменение относительно определенных условий и подлежит регистрации в Росреестре.
Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.
Если стороны достигли соглашения о предоставлении в аренду недвижимости на новый период, они могут подписать новый договор либо дополнительное соглашение к ранее заключенному. При этом дополнительным соглашением можно внести любые изменения в имеющийся документ.
Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы.
Все о договоре аренды помещения
Данная позиция имеет изъяны, ведь в п. 1 ст. 453 ГК РФ, приведенном судебной инстанцией, сказано только о том, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, но не упомянуто о необходимости государственной регистрации соглашения к договору аренды, тем более, если изменения не настолько существенны, как, например, изменение объекта аренды.
Налогового кодекса. Суды трех инстанций с этим не согласились и обязали зарегистрировать дополнительное соглашение за 1 000 рублей.
Физические и юридические лица могут самостоятельно определять любые условия арендного договора, если они не противоречат закону.
Период действия документа можно продлить, подписав дополнительное соглашение
В этом случае стороны могут сразу определить свои отношения на длительный срок. Сам договор об аренде имущества может быть заключен на небольшой период, но в тексте можно прописать условие о его продлении на новый промежуток времени. При этом возможны следующие варианты:
- стороны предусматривают, что документ продлевается на определенный срок, но на сколько именно раз возможна пролонгация, не указывается. В этом случае продление соглашения произойдет однократно. После этого оно будет считаться прекратившим свое действие либо возобновится на неопределенный срок;
- стороны договариваются, что аренда продлевается на определенный период каждый раз после его окончания многократно, например, не более пяти раз. Однако допустимо прописать и неограниченное количество продлений.
Допсоглашение к действующей аренде тоже относится к таким сделкам, ведь она должна быть зарегистрирована. Экономколлегия с этим согласилась и признала отказ Управления законным.
Следует учитывать, что ни одна из сторон в последнем варианте заключения договора не сможет отказаться от него на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ. Поэтому если аренда продлевается на тот же период и на тех же основаниях, это не означает, что после возобновления договор считается заключенным на неопределенный срок.
Если необходимо расторгнуть такой договор, то необходимо предупредить контрагента за три месяца, если иное не предусмотрено договором.
Введенные санкции, экономический и финансовый кризис оказывают существенное влияние на положение субъектов хозяйствования многих отраслей экономики.
Если момент изменения и расторжения договора не согласован, то обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Вместо этого, напишите письменный отказ. В письме укажите на допущенные нарушения и на свое несогласие.
Без согласия арендодателя снизить расходы можно, если польза от помещения снизилась, и это нельзя было просчитать.
Изменение условий договора аренды помещения после подписания
Размер платы за помещение записан в договор аренды. Часто при долгосрочной аренде сразу прописывают повышение из года в год. Арендатор не может по своему желанию снизить ставку. Даже когда бизнес в помещении идёт плохо и платить нечем. Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса РФ о договоре аренды – § 1 и 4 гл. 34. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества. Тем не менее существенное условие договора аренды только одно – предмет.
Если стороны не хотят регистрировать договор, они могут заключить его на срок менее года, а затем продлевать (причем, неоднократно) на такой же срок. Интересно, что если срок действия договора вообще не указывать, то его регистрация тоже не потребуется.
Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Как продлить договор аренды земельного участка под строительство?
Изменить можно практически любое положение договора. Все зависит от пожеланий сторон. К примеру, менять допускается эти пункты:
- Стоимость аренды.
- Сроки внесения платежей.
- Права и обязанности участников сделок.
- Условия повышения/снижения стоимости аренды (к примеру, при резком скачке инфляции).
- Основания для досрочного расторжения сделки.
- Введение обязанности арендодателя раз в определенный период выполнять косметический ремонт.
- Введение права арендатора сдавать объект в субаренду.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ стороны договора аренды вправе изменять размер арендной платы, но не чаще одного раза в год. Если размер фиксированный (а также в иных случаях), обычно заключается дополнительное соглашение к договору об изменении арендной платы. Подлежит ли дополнительное соглашение государственной регистрации, если договор аренды был зарегистрирован?
В этом случае договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный период в силу закона. При этом не требуется заключать никаких дополнительных соглашений.
Минфина России от 6 октября 2020 г. № 03-05-04-03/87113. Как ранее уже было указано, в этом письме ведомство изложило свою точку зрения относительно размера госпошлины, подлежащей уплате в связи с государственной регистрацией дополнительного соглашения к зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества (Решение Верховного Суда РФ от 15 января 2021 г. № АКПИ20-932).
Что делать, если одна из сторон не соглашается с внесением корректировок? Имеет смысл решить проблему через суд.
В этой связи судом сделан правомерный вывод о том, что фактическое изменение арендной платы в результате ее корректировки согласно изменениям поправочных коэффициентов на основании соответствующих федеральных и местных нормативных правовых актов не является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ. Если арендатор решит воспользоваться односторонним отказом, ему нужно будет вернуть помещение до момента прекращения договора аренды, указанного в договоре или уведомлении. Пока имущество не возвращено арендодателю, арендатору придется оплачивать счета.
Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)
Заполните правильно договор. Подписывайте его вместе с работником (объясняете, почему нужно подписать…
Говоря о принципе свободы договора, законодатель урегулировал, что стороны могут не только заключать договор на любых условиях, которые не противоречат действующему законодательству, но и вносить изменения после заключения.
А вот если изменились условия, которые арендодатель не обещал, права на скидку у арендатора нет. Стройка под окнами, низкая проходимость торгового центра и мини-зоопарк по соседству — не повод для скидки, если таких пунктов не было в договоре аренды.
Однако одной формулировки об увеличении аренды недостаточно. В договоре подробно расписывают порядок, как уведомить арендатора о повышении арендной платы: способ уведомления и срок.
Во всех вышеперечисленных ситуациях стороны могут расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление об отказе от исполнения договора. Такой отказ будет правомерен, только если в договоре предусмотрено соответствующее основание. Причем важно, чтобы было указано именно о внесудебном порядке. В противном случае уведомление об отказе другая сторона может просто игнорировать.
Таким образом, можно сказать, что на сегодняшний день уже сложилась судебная практика, подтверждающая законность размера уплачиваемой государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительных соглашений к договорам аренды недвижимого имущества в размере 22 000 рублей.