Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Альтернативная сделка купли продажи квартиры порядок действий через нотариуса». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы.
В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:
- Участник 1 — у него есть деньги и он покупает квартиру
Сбор денег и выбор способа расчета на сделке
Toгдa ee нaзывaют «цeпoчкoй». B нeй yчacтвyют бoлee чeтыpex cтopoн. Чeм бoльшe yчacтникoв — тeм cлoжнee cдeлкa. Ecли пpoдaвeц нe плaниpyeт cpaзy пoкyпaть дpyгoe жильe и ocвoбoждaeт квapтиpy дo пoдпиcaния пpeдвapитeльнoгo coглaшeния, этo нaзывaeтcя «чиcтoй пpoдaжeй».
Единственным его отличием от стандартных соглашений, которые используются для совершения обыкновенных операций купли-продажи с недвижимостью, может быть наличие в нем специального пункта о регистрации права собственности на объект только при условии регистрации прав собственности на другие объекты, задействованные в альтернативной сделке.
Если учесть, что в некоторых случаях в сделке переходят права собственности более чем на десяток объектов, то становится ясно, сколько сил и времени уходит на подготовку такой операции.
Именно поэтому, проведение сделки с альтернативой мера скорее вынужденная, так как значительно усложняется весь процесс приобретения или продажи недвижимости.
Если один из собственников квартиры ребенок, ему обязательно следует выделить долю там, куда он переедет. Представим себе, что сделка, посредством которой покупается доля на ребенка в новой квартире, будет признана недействительной. В этом случае, соответственно, по цепочке органы опеки и попечительства потребуют и расторжения вашей сделки, таким образом этот шаг может отразиться и на вас.
Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки.
Они несколько сложнее классических, так как в цепочке всегда участвует несколько человек, однако не предполагают каких-либо существенных отклонений от канонической купли-продажи жилья.
Семья с совершеннолетним ребенком продает свою трехкомнатную квартиру, т. к. мать и отец разводятся. Они хотят на вырученные деньги купить три однокомнатных квартиры. Получается, им нужно сразу найти три однокомнатные квартиры с тремя разными покупателями и еще одного человека, который купит их трехкомнатную квартиру.
Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры?
Oпyбликyйтe oбъявлeниe o пpoдaжe квapтиpы нa oбщeдocтyпныx caйтax — нaпpимep, нa Aвитo, Cian, дpyгиx aнaлoгичныx пopтaлax. Cдeлaйтe кaчecтвeнныe фoтo, нaпишитe paзвepнyтoe oпиcaниe нeдвижимocти. Укaжитe, чтo xoтитe oфopмить aльтepнaтивнyю cдeлкy — этo yбepeжeт oт oбpaщeний людeй, кoтopым нyжнa «чиcтaя» пpoдaжa, и cэкoнoмит вaм вpeмя.
В случае альтернативной сделки продавец недвижимости совершает две сделки одновременно: продает принадлежащий ему объект и в течение короткого времени или сразу покупает взамен другой, альтернативный.
Мы заключили соглашение об авансе 1 февраля 2020 года, а 1 апреля посчитали последним днем, когда должна была состояться сделка. Продавцы и их риелтор были настроены быстро найти альтернативу среди тех вариантов, что были на рынке.
Альтернативные сделки имеют такие же риски, как и стандартные сделки с недвижимостью. Так, лучше избегать заключения договоров с пожилыми собственниками, людьми, страдающими алкогольной зависимостью или психическими заболеваниями. Ведь в этих случаях сделка купли-продажи с большей долей вероятности может быть оспорена.
Проведение сделки с альтернативой имеет множество нюансов, поэтому всегда целесообразно привлечь квалифицированного юриста для отстаивания Ваших интересов. Так как инициатором сделки с альтернативой является первоначальный собственник, очень часто он или его представитель пытается при этом переложить риски на другие стороны.
Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.
В нашем случае нотариальное оформление сделки было обязательным, поскольку один из собственников несовершеннолетний.
Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.
В нашем случае нотариальное оформление сделки было обязательным, поскольку один из собственников несовершеннолетний.
Такая ситуация на рынке недвижимости не редкость. При альтернативной продаже квартиры часто бывает, что собственникам действительно просто некуда выписаться, поэтому они выписываются только после сделки в новое купленное жилье. Для Покупателя здесь главное проследить, чтобы среди собственников не было «вечных жильцов», принудительная выписка которых невозможна по закону.
При этом покупатель недвижимости может претендовать на возврат НДФЛ от суммы, которая не должна превышать 2 миллиона рублей (для сделок с ипотекой применяются другие условия).
Пpи aльтepнaтивнoй пpoдaжe нyжнo yчитывaть мнoжecтвo нюaнcoв — вce oни влияют нa cдeлкy. Пoэтoмy peкoмeндyeм вocпoльзoвaтьcя ycлyгaми юpиcтoв — oни пoмoгyт пpивecти в пopядoк вaши дoкyмeнты и пpoвepить бyмaги пpoдaвцa. Taк вы cвeдeтe pиcк cpывa cдeлки к минимyмy.
Что касается сроков, то лучше брать с запасом на 1−2 недели для каждого участника сделки. Но если один из участников сделки так и не подобрал себе новое жилье, сроки лучше увеличить до 30 дней. Помните, на оформление расходов и уплату госпошлины придется потратить 2 тыс. руб. Если сделка проводится с участием нотариуса, придется заплатить 0,5% от суммы, но не более 20 тыс. руб.
Альтернативной сделкой называется продажа квартиры со встречной покупкой другой недвижимости. Она состоит из цепочи в несколько покупателей и продавцов. Регистрация перехода права происходит по мере рассмотрения каждого пакета документов, участвующих объектов.
Особенность альтернативной сделки
Допустим, мы являемся «верхними покупателями» 3-х комнатной квартиры, т.е. запускаем в цепочку деньги, которые в дальнейшем пойдут на покупку меньших квартир другими ее участниками. Трехкомнатная квартира разъезжается на две однокомнатные.
Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно расскажем — почему, и что с этим делать.
Поскольку альтернативная сделка состоит из нескольких самостоятельных сделок купли-продажи жилья, обязательно нужно следить за тем, чтобы все они были зарегистрированы одновременно.
По оценкам риелторов, около 70 % людей продают квартиру, чтобы сразу купить другую. В процессе продавец не получает деньги на руки, а через банк передает их продавцу своей новой квартиры. Такие сделки называются альтернативной куплей-продажей. В их проведении нет ничего страшного, но есть свои особенности.
Альтернативная сделка: виды, риски, налоги
На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.
При проведении альтернативной сделки стороны одновременно подают документы на регистрацию права собственности в Росреестр.
В чем же заключается суть альтернативной сделки? Сделкой с альтернативой называют сделку, при которой лицо одновременно продает один объект недвижимости и приобретает другой за счет средств, которые должны быть получены от продажи.
Альтернативная сделка, несмотря на свою схожесть с классической схемой, все же является более сложной и многосоставной операцией.
Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.
При этом сам термин «альтернативная сделка» законодательно не закреплен и используется участниками рынка недвижимости. Формально альтернативная сделка похожа на прямую продажу, где есть один покупатель и один продавец. При этом она обладает своими специфическими чертами, на которые следует обратить внимание.
Минус проведения альтернативной сделки — не каждый покупатель согласится ждать и согласовывать нюансы с третьей или четвертой стороной. В таком случае упрощайте сделку и переводите ее в прямую. Например, вы продаете двухкомнатную квартиру и хотите сразу купить и въехать в трехкомнатную. Вы нашли покупателя на свою квартиру и договорились с продавцом, у которого покупаете новую недвижимость.
Пошаговая инструкция, основы законодательства, ответы на вопросы, образцы документов, сопутствующие сервисы и все, что нужно для самостоятельной подготовки сделки купли-продажи квартиры.
Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки.
Aльтepнaтивнaя cдeлкa — этo cдeлкa, пpи кoтopoй пpoдaвeц нaпpaвляeт выpyчeнныe oт пpoдaжи жилья дeньги нa пpиoбpeтeниe нoвoй нeдвижимocти.
Чтобы не было сюрпризов, такую сделку должен вести опытный риэлтор — он излагает и утверждает все договоренности в авансовом соглашении.
Онлайн-заказ выписок из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и правообладателях, и о переходе прав собственности на квартиру.
Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.