Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно уведомить сособственников жилья о предстоящей продаже вашей доли». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Зачем нужно уведомление о продаже доли?
Направление уведомления – прямая обязанность владельца имущества в праве общей долевой собственности. В этом документе должна содержаться информация о том, что в ближайшее время имущество будет выставлено на продажу. Отправить бумагу с этими данными нужно, чтобы у сособственников была возможность воспользоваться своим правом преимущественной покупки.
Письменное уведомление о продаже доли – это официальная бумага, которая в обязательном порядке направляется другим владельцам долей в квартире или другой недвижимости. В ответ на такой документ сособственники могут:
- отказаться от выкупа доли;
- согласиться выкупить долю;
- проигнорировать информацию.
В первом и последнем случаях собственник получает право продать свою часть имущества постороннему лицу, не опасаясь, что сособственники смогут оспорить такую сделку.
Уведомить дольщиков нельзя в устной форме. Гражданским законодательством закреплено, что информация о продаже доносится только посредством письменного документа. При отсутствии этой бумаги станет невозможной регистрация купли-продажи в Росреестре или появится риск того, что остальные владельцы смогут оспорить сделку в судебном порядке в течение трех месяцев после ее совершения.
✅ Для чего необходимо извещать другого собственника?
Ошибочно думать, что составление отчета о продаже акций — это тривиальный процесс. Напротив, закон говорит об обратном.
Если продавец хочет продать свою долю в квартире, он должен уведомить об этом других совладельцев. Последние имеют право преимущественного выкупа, а значит, являются потенциальными покупателями. Третьи лица, не имеющие доли в квартире, могут приобрести долю продавца только в том случае, если существующие сособственники откажутся от нее (статья 250 (2) Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, необходимым условием для продажи доли лица в имуществе является уведомление о продаже доли. Уведомление необходимо для того, чтобы совладельцы могли воспользоваться своим правом на покупку доли продавца. Практика показывает, что им выгоднее поступать именно так. В противном случае они вынуждены делить квартиру с незнакомыми людьми, имеющими долю в общем имуществе.
Пример:
Сергей, Марина и Ольга владеют 2-комнатной квартирой в совместной собственности. Ольга планирует продать свою ¼ долю. Прежде чем искать покупателя через рекламу, она должна сделать предложение о поглощении Сергею и Марине. Если у совладельцев есть деньги и они готовы заключить соглашение, они дают свое согласие. Если особого интереса нет, Сергей и Марина могут послать отказ или проигнорировать уведомление Ольги. После этого продавец может начать искать покупателя «на стороне»: через газеты, Авито, знакомых, агентства недвижимости и т.д..
Если среди совладельцев есть дети до 18 лет, необходимо привлечь родителей и орган опеки. Хотя несовершеннолетние имеют преимущественное право на приобретение акций, сделка должна осуществляться совершеннолетними — при участии родителей, опекунов или представителей ООП (ст. 26 (1) Гражданского кодекса РФ).
Уведомление о продаже доли в квартире и его вручение
Продажа доли в квартире возможна только после уведомления других собственников о своем намерении. Если долевые собственники не были уведомлены о предстоящей продаже доли в квартире, то сделка может быть признана недействительной через суд или получен отказ от регистрации собственности в Росреестре.
Уведомить собственником о намерении продать крайне важно, поскольку право владения данным имуществом распространяется на насколько человек. Если объект собственности принадлежит одному лицу, то нет необходимости уведомлять кого-либо о своем намерении продать.
Стоит отметить, что уведомление других собственников не обязывает производить продажу доли в обязательном порядке, данный документ лишь сообщает о намерении.
Важно! Уведомление содержит следующую информацию:
- В правом верхнем углу указывают данные совладельца, на имя которого направляется уведомление;
- Далее следует наименование документа – «Уведомление»;
- Затем излагается суть уведомления: гражданин (ФИО, паспортные данные, дата и место рождения) информирует собственника имущества, находящегося в долевой собственности (ФИО, год рождения), о своем намерении продать свою долю имущества (указать наименование и адрес объекта недвижимости);
- Далее излагаются основания для права владения долей (приватизация, наследование по закону) с указанием номера свидетельства;
- Затем следует законодательное обоснование – ст.209 ГК РФ, согласно которой собственник вправе распоряжаться своим имуществом (указать объект собственности, количество комнат, кв.м, этаж);
- При продаже доли по другой цене собственник лишается права проживания и пользования данным имуществом;
- Ниже информация о намерении продать долю с указанием цены;
- Согласно ст. 250 ГК РФ совладелец имеет право на первоочередное приобретение доли имущества по цене, указанной в настоящем уведомлении;
- Если получатель уведомления в течение 30 дней не сообщит о своем намерении приобрести долю, то владелец вправе продать ее третьим лицам;
- Важно указать, что отсутствие ответа на данное уведомление будет считаться отказом от приобретения предложенной доли;
- Внизу страницы указывается дата и подпись.
Как отправить уведомление
Передать лично
Если вы находитесь в дружеских отношениях с совладельцами имущества, то можете обратиться к ним лично и попросить расписаться в уведомлении. К этому стоит прибегнуть, если вы уверены, что соседи не будут против продажи.
Отправить через Почту
В остальных вариантах рекомендуется отправить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Это самый простой и дешевый вариант. Тем не менее, в случае судебных разбирательств нет гарантий, что суд примет уведомление о вручении в качестве подтверждения информирования о предстоящей продаже. Но если вы уверены, что данный способ информирования не повлечет никаких проблем, то можете им воспользоваться.
Нередки случаи, когда собственник уклоняется от вручения уведомления или скрывается. В таком случае необходимо выяснить фактический адрес проживания собственника, обратившись в полицию. Сотрудники полиции обязаны направить запрос для установления места жительства в центральное адресное бюро.
Важно! Возможны случаи, когда адресат не получает уведомление в связи с истечением срока хранения письма. Напомним, что письма хранятся на почте в течение 30 суток. Срок хранения считается от дня, следующего за днем поступления. По окончании срока хранения ценное письмо будет направлено обратно отправителю.
Срок действия уведомления
Само уведомление о продаже не имеет срока действия или давности – главное, чтобы в нем содержались актуальные данные об условиях сделки, объекте отчуждения, его владельце и адресате. Тогда письмо можно будет направить сособственникам в любой момент времени.
На то, чтобы принять решение в отношении продаваемой доли, совладельцы будут иметь только 30 дней с момента получения уведомлений. Далее ситуация будет развиваться, исходя из их намерений:
| Вариант 1 | Если все содольщики ответят письменными отказами раньше, то Продавец сразу же сможет начать поиск заинтересованного Покупателя среди посторонних лиц. |
| Вариант 2 | Если ответ от 1 или нескольких содольщиков не поступит в течение месяца, то Продавец автоматически получит разрешение на проведение сделки с 3-ими лицами. |
| Вариант 3 | Если содольщик согласится использовать преимущественное право приобретения доли, Продавцу понадобится заключить с ним договор купли-продажи. При наличии нескольких таких сособственников допустимо выбрать любого из них. |
Способ вручения писем влияет на финансовые расходы со стороны продавца. Выбирайте тот вариант, который вам ближе с точки зрения бюджета:
| Личное вручение «из рук в руки» | Если вы живете в одном городе, расходы минимальны. При доставке в другой город придется потратиться на такси, бензин и проживание |
| Ценное письмо | Расходы на отправку ценных и заказных писем примерно одинаковые: • 50 рублей – заказная корреспонденция; • 110 рублей – ценное письмо (до 20 гр по весу – а все что свыше оплачивается по другим тарифам + 3 рубля за грамм) |
| По доверенности | Потребуется заверить доверенность на отправку/получение уведомлений: • 200 рублей – за удостоверение документа; • нотариальные услуги (УПТХ) – до 5 000 рублей |
| Услуги нотариуса | Расходы зависят от региона проживания и прейскуранта нотариальной конторы: • госпошлина – от 80 до 300 рублей; • прочие услуги – до 5 000 рублей. |
| Через курьера | Экспресс-доставка курьерской службой обойдется от 150 рублей и выше, в зависимости от маршрута |
Итак, чтобы продать долю в квартире нужно проинформировать о сделке текущих сособственников. Ответственное лицо составляет и рассылает предложения в адрес дольщиков. Передача писем происходит по желанию отправителя: лично, почтой, курьером, по доверенности или через нотариуса. Ответы на предложение поступают в течение 30 дней. Если никто не согласится выкупить долю в квартире, продавец получит право вести переговоры с третьими лицами.
Переживаете за составление уведомления о продаже доли? Неудивительно, что для многих людей это стресс, а кто-то и вовсе не знает о данной процедуре. Чтобы не сорвать сделку, сохранить нервы и достоинство – обратитесь за консультацией к юристу.
Что делать, если ответа не последовало
Отсутствие ответа на предложение о выкупе равнозначно его отклонению. То же касается и случаев уклонения от вручения, когда получатель умышленно создает «мнимые» препятствия к ознакомлению с текстом уведомления — скрывается от курьера, внезапно меняет место жительства и пр.
Описанный порядок подтверждается ст. 165.1 ГК РФ, которая гласит, что юридически значимые сообщения признаются доставленными и в случаях, когда они не были вручены непосредственно адресату по зависящим от него причинам.
Пример. Адресат не получил отправление лично и не явился в почтовое отделение позднее, в ответ на извещение об ожидающем его заказном письме. По истечении срока хранения предложение выкупа доли вернулось продавцу обратно. Это и стало доказательством безразличия совладельца квартиры в совершении предстоящей сделки.
Такой, казалось бы, несущественный эпизод, как составление и рассылка предложений выкупа доли квартиры, при неправильном проведении может сорвать сделку и разрушить планы продавца. Поэтому к данному этапу необходимо подходить крайне внимательно и ответственно, подключая к его осуществлению грамотных юристов. Хотите убедиться, что защищены от неприятностей? Сделать это очень просто: достаточно написать сообщение через электронную форму нашего сайта либо связаться со специалистами по указанным номерам телефонов для получения бесплатной консультации.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Последствия нарушения преимущественного права
Если продавец не отправит предложение о выкупе части квартиры всем совладельцам, не выдержит установленный законодательством срок или заключит договор на условиях, более выгодных, чем было заявлено «соседям», сделка будет признана незаконной.
На практике это будет выглядеть примерно так:
- Сособственник квартиры узнает о продаже ее доли постороннему лицу по цене, меньшей заявленной ему в предложении о выкупе.
- Он собирает доказательства нарушения (делает копию уведомления, просит судью истребовать недостающие доказательства из органа госрегистрации).
- Заинтересованное лицо или его представитель подает иск о переводе прав и обязанностей покупателя на него.
- В случае удовлетворения заявленной просьбы сделка купли-продажи переоформляется — реальному покупателю компенсируется потраченная им сумма, а приобретателем по договору становится истец (заинтересованный участник долевой собственности).
В результате признания сделки незаконной в данном случае не страдает ни одна из сторон: фактический покупатель не теряет деньги, продавец по сути им же и остается (сделка не аннулируется, полученные средства в указанном объеме остаются у него), а новый приобретатель реализует преимущественное право покупки.
Обычно, чтобы иметь все подтверждающие документы об отсылке уведомления, оно направляется содольщикам через почтовое отделение. В этом случае рекомендуется отправить письмо с уведомлением и вложенной описью пересылаемых документов.
Отсчет срока, который позволит определить дату вручения содольщикам, будет дата, указанная в уведомлении о вручении.
Хотя такой способ имеет определенный риск, получатель может отказаться от получения письма, или не проживать по известному адресу, находиться в санатории или за границей. Естественно, что сотрудники почты не будут каждый день носить письмо или выяснять, где сейчас находится получатель уведомления.
Судебная практика в этом вопросе тоже не однозначна. С одной стороны ВС определяет, что продавец не обязан вручать уведомления другим собственникам, а лишь обязан предпринять меры, которые позволят уведомить владельцев. С другой стороны, некоторые суды удовлетворяют иски и переводят право приобретения доли на дольщика, мотивируя свое решение именно отсутствием подтверждения получения извещения о продаже.
Как составить уведомление о продаже доли в ООО
Типовой формы для подобных документов не установлено. Посему текст уведомления (оферты) о решении продать долю (ее часть) компилируется продавцом (участником ООО) произвольно. Главное – правильно изложить суть вопроса, соблюдая при этом элементарные правила оформления документации. В оферте совершенно четко должны прозвучать:
- намерение о продаже доли либо ее части;
- ее конкретная «продажная» стоимость;
- подробные условия продажи.
При оформлении оферты следует использовать стандартную структуру документа, включающую «шапку», заглавие, основную часть и логичное заключение.
| Составные структурные части оферты |
Что должны включать
|
Иные рекомендации по компиляции и сведениям |
|
Шапка (верх документа) |
Реквизиты сторон
(кому адресуется оферта, кто ее написал), место, дата составления |
Рекомендуется указывать не только ФИО участников, но и их стандартные персональные данные |
|
Заглавие (прописывается в центре) |
Название (полное либо сокращенное) |
Типичный вариант:
«Уведомление (оферта) о продаже участником доли в уставном капитале ООО» |
|
Основная часть |
В свободной форме следует кратко, конкретно, четко изложить суть своего намерения, условия его реализации |
Обязательный минимум сведений:
решение участника о продаже; цена продаваемой доли (ее части); форма и сроки внесения платы; обращение к члену (-ам) ООО с просьбой сообщить о своем решении воспользоваться первоочередным правом на покупку либо отказаться от него; предупреждение о том, что если никто данным правом в конкретный срок не воспользуется, то доля будет передана другому лицу |
|
Заключительная часть |
Дата написания, подпись составителя | Адресат, получатель оферты, также проставить дату получения и личную подпись |
При отправке оферты почтой, направлять ее рекомендуется заказным письмом с уведомлением. Важно правильно отследить день получения данного уведомления, т. к. от него ведется отсчет по завершению срока действия права каждого члена (адресата) на первоочередную покупку доли (либо ее части). Как было сказано выше, как только данный срок закончится, обладатель продаваемой доли сможет беспрепятственно продать ее стороннему лицу.
Обычно, чтобы иметь все подтверждающие документы об отсылке уведомления, оно направляется содольщикам через почтовое отделение. В этом случае рекомендуется отправить письмо с уведомлением и вложенной описью пересылаемых документов.
Отсчет срока, который позволит определить дату вручения содольщикам, будет дата, указанная в уведомлении о вручении.
Хотя такой способ имеет определенный риск, получатель может отказаться от получения письма, или не проживать по известному адресу, находиться в санатории или за границей. Естественно, что сотрудники почты не будут каждый день носить письмо или выяснять, где сейчас находится получатель уведомления.
Судебная практика в этом вопросе тоже не однозначна. С одной стороны ВС определяет, что продавец не обязан вручать уведомления другим собственникам, а лишь обязан предпринять меры, которые позволят уведомить владельцев. С другой стороны, некоторые суды удовлетворяют иски и переводят право приобретения доли на дольщика, мотивируя свое решение именно отсутствием подтверждения получения извещения о продаже.
Образец уведомления о продаже доли в квартире не должен быть направлен сразу всем соседям. В этом случае доказать, что все заинтересованные лица уведомлены надлежащим образом, будет затруднительно.
В тексте прописывается намерение о продаже своей доли. Обязательно уточните, какая часть предполагается к продаже, где размещено имущество. Подлежит описанию условия продажи, возможна ли рассрочка. Очень важный момент – цена. Она должна быть реальной и соответствовать той, за которую намеревается продавец ее отчуждать. Если отчуждение третьему лицу будет проведено по большей или меньшей цене, то сделка может быть признана недействительной.
Образец уведомления о продаже доли в квартире или другой собственности может получить представитель другого сособственника.
Его полномочия должны быть полностью подтверждены. Следует проверить доверенность у такого лица, где должно быть четко прописано, что представитель имеет право на получение уведомления о продаже.
Перед продажей доли в общедолевом имуществе собственник обязан уведомить совладельцев о своем намерении.
Первоочередным правом на приобретение долей обладают другие собственники данного имущественного объекта. Направив им уведомление о намерении провести сделку купли-продажи доли, собственник реализует право совладельцев приобрести имущество в первоочередном порядке.
Следовательно, уведомление считается официальным документом, который следует направить совладельцам квартиры и получить какой-либо ответ.
Учтите! Реакция совладельцев может быть следующей:
- Совладельцы игнорируют уведомление,
- Отказываются от покупки доли имущества,
- Уведомляют о своем желании приобрести долю по указанной в уведомлении цене.
Если совладельцы отказываются от выкупа или не отвечают на данное уведомление, то собственник доли вправе продать ее по любой цене третьим лицам.
Не получив ответа на уведомление, собственник осуществляет продажу своей доли третьим лицам, и в таком случае сделка купли-продажи юридически обоснована и имеет законную силу. Действующее законодательство требует, чтобы уведомление было оформлено в письменном виде.
Если собственник сообщит о своем намерении в устной форме или по телефону, то в дальнейшем сделка купли-продажи доли не будет зарегистрирована в Росреестре по причине отсутствия письменного уведомления других собственников данного имущества.
Отправка уведомлений в адрес совладельцев обойдется недорого, если владелец будет все делать самостоятельно, но стоимость информирования значительно возрастет, если действовать через нотариуса.
Тем не менее, если ничего неизвестно о намерениях других собственников имущества, то целесообразно будет провести процедуру в рамках правового поля с помощью квалифицированного работника нотариальных органов.
При самостоятельной отправке уведомлений оплате подлежит:
- отправка письма,
- стоимость отправки с описью вложений (ценное письмо).
Услуги почты обойдутся отправителю в 100-300 руб.
В случае обращения к нотариусу придется заплатить больше:
- оформление бланка свидетельства (техническая работа) – 600-700 рублей,
- услуги нотариуса по уведомлению – около 2000 рублей.
Для оформления документов в Росреестре оплате подлежит тариф нотариуса (0,5% от кадастровой стоимости имущества), госпошлина в размере 2000 рублей, услуги нотариуса или агентства недвижимости по сопровождению сделки купли-продажи (оформление договора).