Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ростехнадзор разъясняет: Капитальный ремонт (на ОПО и не только)». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Характеристики объекта капитального строительства могут ухудшаться в результате естественного износа, нарушения правил эксплуатации, воздействия природного характера или при чрезвычайных обстоятельствах. Чтобы устранить угрозу разрушения объекта, восстановить или улучшить характеристики конструкций, проводится капитальный ремонт. Решение о проведении капремонта может приниматься собственник или застройщик, обслуживающая организация, арендатор.
Перед тем как непосредственно переходить к проведению ремонтных работ, учреждению следует определить, к какому типу будут относиться выполняемые работы: к капитальному (текущему) ремонту или реконструкции. Ведь в случае неправильной квалификации работ и оплаты не того вида расходов учреждение может быть привлечено к ответственности за нецелевое использование средств.
Для этого необходимо обратиться к нормативно-правовым актам, регламентирующим деятельность в области строительства, так как действующее бухгалтерское и налоговое законодательство не содержит определений указанных понятий.
В соответствии с п. 3.8 МДС 81-35.2004 к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.
Для справки: предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.
В ходе анализа приведенных определений можно сделать вывод, что при текущем ремонте можно проводить только незначительные работы, следовательно, все основные работы должны выполняться при капитальном ремонте. Например, частичный ремонт кровли с учетом незначительности материальных и трудовых затрат будет являться текущим ремонтом, а сплошная смена или замена всех видов кровли – капитальным.
Согласно п. 3.4 МДС 81-35.2004 при реконструкции (переустройстве) существующих цехов предприятия и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанного с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня и осуществляемого по комплексному проекту на модернизацию предприятия в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, в основном без увеличения численности работающих при одновременном улучшении условий их труда и охраны окружающей среды могут осуществляться следующие мероприятия:
- расширение отдельных зданий и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения в случаях, когда новое высокопроизводительное и более совершенное по техническим показателям оборудование не может быть размещено в существующих зданиях;
- строительство новых и расширение существующих цехов и объектов подсобного и обслуживающего назначения;
- строительство на территории действующего предприятия новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых, дальнейшая эксплуатация которых по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной.
Таким образом, если учреждение планирует заменить покрытие кровли, это будет признано ремонтом (текущим или капитальным), а если оно хочет оборудовать на чердаке рабочие кабинеты или надстроить на кровле мансарду, то данные работы уже будут являться реконструкцией.
Заметим, что аналогичные нормы есть в Градостроительном кодексе.
Перечень основных работ, проводимых в ходе текущего и капитального ремонта в отношении объектов социально-культурной сферы, приведен в ВСН 58-88(р), а в отношении объектов производственной сферы – в МДС 13-14.2000.
В соответствии с п. 1.1 ВСН 58-88(р) данное положение распространяется на объекты коммунального и социально-культурного назначения независимо от формы собственности. Согласно приложению В к СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009», утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 29.12.2011 № 635/10 к зданиям и помещениям общественного назначения относятся:
- здания и сооружения для объектов, обслуживающих население;
- здания объектов по обслуживанию общества и государства (в частности, здания судов и прокуратуры, а также правоохранительных организаций (полиция, таможня)).
Реконструкция зданий: что это, в каких случаях и для чего проводится
Градостроительный кодекс РФ трактует реконструкцию как изменение характеристик объекта строительства, а именно площади, высоты и количества этажей. Это перепланировка, замена, воссоздание и пристройка строительных конструкций. Реконструкции подлежат здания, жилые дома.
Во время реконструкции жилых зданий может проводиться усовершенствование технических свойств, экономических параметров и характеристик домов и их элементов. Но это не является обязательной процедурой. Главное в процессе реконструкции – восстановить или заменить несущие конструкции. А модернизация является необязательным пунктом технологического процесса. Но некоторое усовершенствование все же проводится, так как целью реконструкции является не только устранение физического изнашивания дома, но и доведение его характеристик до соответствия с действующими требованиями и нормами.
Если задача реконструкции сделать пристройку или надстройку, например, вместо неиспользуемой чердачной зоны организовать мансарду, то нужно весь дом довести до соответствия действующим нормам и требованиям. Очень часто в процессе реконструкции происходит новое строительство.
Нельзя путать реконструкцию с реставрацией. Так как последнее относится работам по восстановлению исторических и культурных достопримечательностей.
В последнее время особой популярностью пользуется реновация зданий, то есть адаптация под новые нужды. Например, когда часть жилого дома отдаётся под офисы, мастерские или магазины.
Что такое капитальный ремонт здания
Порядок и основания для проведения ремонта будут отличаться, в зависимости от вида объекта. Например, для многоквартирных домов капремонт проводится в рамках государственной программы, а его финансирование происходит за счет бюджетных средств и взносов жильцов. Специальные нормы предусмотрены для сроков планового капремонта общественных и административных зданий.
Монтаж капитального ремонта – основные этапы
Капитальный ремонт должен проводиться в соответствие с нормами проектной документации. Подрядчиком могут выступать организации или ИП, состоящие в СРО. Обойтись без членства в саморегулируемой организации может только подрядчик, выполняющий работы, чья стоимость не превышает 3 млн. руб. Кроме того, в регистрационных данных подрядчика должны быть предусмотрены профильные виды деятельности по справочнику ОКПД.
В зависимости от условий технического задания и проекта, капитальный ремонт может носить комплексный или выборочный характер. В первом случае, работы будут проводиться на всем объекта. При выборочном ремонте определяются отдельные элементы и конструкции, подлежащие замене и восстановлению. Основные этапы капитального ремонта в 2019 году включают в себя:
- проектирование, согласование сметы и заключение договора с подрядчиком;
- подготовительная стадия – освобождение здания от мебели и техники, демонтаж конструкций и покрытий, подлежащих замене, установление ограждений, отключение от инженерных сетей (при необходимости);
- общестроительные работы – замена и восстановление конструкций, возведение новых перегородок, прокладка новых кабелей и монтаж инженерных коммуникаций, замена оборудования, иные виды работ;
- работы на фасадах, если они предусмотрены проектом – восстановление или замена элементов фасада, отделка и покраска;
- внутренняя отделка помещений, косметический ремонт, обустройство напольного покрытия, монтаж дверей, розеток, иные виды работ;
- подключение здания к инженерным сетям, проведение пуско-наладочных работ;
- проведение осмотра по итогам капитального ремонта с участием заказчика и подрядчика, подписание акта.
Точный перечень работ будет указан в проектной документации. Для выполнения отдельных видов работ может привлекаться заказчик. Например, при освобождении здания и помещений от мебели и техники на собственника может возлагаться обязанность по их транспортировке и хранению.
Совет эксперта. При выборе подрядчика нужно проверить членство в СРО, наличие соответствующих кодов ОКПД и ОКВЭД, отзывы и рекомендации по предыдущим заказам. Также целесообразно проверить реестр недобросовестных поставщиков по Федеральному закону № 44-ФЗ, который размещен в открытом доступе.
Поможем, если Вам требуется получить:
- разрешение на реконструкцию объекта,
- разрешение на капитальный ремонт.
А если вы сами пока не понимаете — выясним, что именно вам предстоит.
- Текущий ремонт фасадов — если вы планируете незначительные ремонтные работы.
- Капитальный ремонт фасадов — если предстоит значительный ремонт.
- Благоустройство фасадов — если планируются изменения фасадов.
- Благоустройство территории — если изменения затрагивают земельный участок.
- Перепланировка — если изменения затрагивают планировку объекта.
- Капитальный ремонт здания — если изменения в значительной степени затрагивают капитальную конструкцию здания.
- Реконструкция, модернизация, техническое перевооружение — если изменения влекут за собой изменения технико-экономических показателей здания.
- Приспособление объекта культурного наследия к современному использованию, в том числе ремонт и реставрация.
Проектная документация для проведения капитального ремонта зданий
Исходные материалы с заданием на проектирование и техническим заключением о состоянии здания.
Общая пояснительная записка.
Архитектурно — строительные чертежи.
Технологические чертежи (при необходимости).
Документация по инженерному оборудованию.
Стройгенплан (при устройстве стройплощадки).
Организация проведения работ (при необходимости).
Сводный сметный расчет стоимости проведения работ (при необходимости).
По проектной документации для проведения капитального ремонта проводится оформление заключений:
— окружного ЦГСЭН;
— АПУ округа;
— ГУОП г. Москвы (для объектов на исторических территориях города);
— Мосгосэкспертизы;
— УГПС ГУВД по г. Москве.
Состав заключения АПУ округа:
— заключение АПУ округа для представления на Межведомственную комиссию (по установленной форме);
— ситуационный план М 1:2000.
Оформление разрешения (ордера) на производство работ
Для производства строительных работ по капитальному ремонту зданий оформляются разрешение Инспекции государственного архитектурно — строительного надзора (ИГАСН) и ордер Объединения административно — технических инспекций Правительства Москвы (ОАТИ) на основании решения Окружной межведомственной комиссии, утвержденного распоряжением префекта административного округа, и согласованной, утвержденной проектной документации.
Для производства строительных работ по ремонту и покраске фасадов оформляется ордер Объединения административно — технических инспекций Правительства Москвы (ОАТИ) на основании согласованной и утвержденной проектной документации.
По объектам государственной собственности города Москвы разрешение (ордер) на производство работ оформляется Инспекцией государственного архитектурно — строительного надзора (ИГАСН) и Объединением административно — технических инспекций Правительства Москвы (ОАТИ) на основании постановления Правительства Москвы или распоряжения первого заместителя Премьера Правительства Москвы об утверждении проектной документации.
Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта . Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение . Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения . … Капремонт – это отдельный вид деятельности по обслуживанию МКД, который финансируется за счёт средств фонда капитального ремонта дома. Фонд капремонта МКД формируется одним из способов, выбранных собственниками: накопление средств на спецсчёте МКД или на счёте регионального оператора капремонта .
Какие документы нужны для согласования
Основным документом, который подается на согласование, является проект. Он должен быть оформлен в соответствии с действующим ГОСТ Р. Проектная документация представляется в бумажном (2 экземпляра) и электронном виде. Архитекторы и инженеры АО «Стройпроект» составляют проект с использованием средств BIM-проектирования, что облегчает использование документов и их передачу для согласования.
Помимо него понадобятся:
- Документы, подтверждающие право собственности на участок, где будет вестись строительство;
- Документы о собственности на постройку, которую нужно ремонтировать, реконструировать или модернизировать;
- Задание на разработку проектной документации;
- Ситуационный план и выкопировка из генерального плана;
- Техпаспорт реконструируемого объекта.
Дополнительно могут потребоваться следующие документы:
- Чертежи и план расположения объектов, которые уже имеются на участке для строительства;
- Документы, которые подтверждают техническую возможность подключения объекта к городским сетям общего пользования;
- Результаты предварительных геологических, геодезических и других изысканий;
- Заключения о соблюдении требований законодательства относительно находящихся вокруг постройки санитарных зон;
- Историко-архитектурный план, если строительство ведется в охраняемых зонах.
Проектная документация для проведения капитального ремонта зданий
Исходные материалы с заданием на проектирование и техническим заключением о состоянии здания.
Общая пояснительная записка.
Архитектурно — строительные чертежи.
Технологические чертежи (при необходимости).
Документация по инженерному оборудованию.
Стройгенплан (при устройстве стройплощадки).
Организация проведения работ (при необходимости).
Сводный сметный расчет стоимости проведения работ (при необходимости).
По проектной документации для проведения капитального ремонта проводится оформление заключений:
— окружного ЦГСЭН;
— АПУ округа;
— ГУОП г. Москвы (для объектов на исторических территориях города);
— Мосгосэкспертизы;
— УГПС ГУВД по г. Москве.
Состав заключения АПУ округа:
— заключение АПУ округа для представления на Межведомственную комиссию (по установленной форме);
— ситуационный план М 1:2000.
Оформление разрешения на осуществление градостроительной деятельности — капитальный ремонт зданий, ремонт и покраску фасадов
Разрешением на осуществление градостроительной деятельности по проведению капитального ремонта зданий (без изменения функционального назначения и технико — экономических показателей) является решение окружной межведомственной комиссии, утвержденное распоряжением префекта административного округа.
Оформление решения комиссий проводится на основании следующих документов:
— письма Заказчика в Межведомственную комиссию;
— материалов БТИ по объекту;
— копий документов по оформлению имущественных отношений;
— паспорта «Колористическое решение, материалы и технология проведения работ»;
— согласованной и утвержденной проектной документации по предполагаемым работам;
— согласования эксплуатационных организаций по объектам государственной и муниципальной собственности;
— согласования собственников объектов для арендуемых помещений.
Оформление разрешения (ордера) на производство работ
Для производства строительных работ по капитальному ремонту зданий оформляются разрешение Инспекции государственного архитектурно — строительного надзора (ИГАСН) и ордер Объединения административно — технических инспекций Правительства Москвы (ОАТИ) на основании решения Окружной межведомственной комиссии, утвержденного распоряжением префекта административного округа, и согласованной, утвержденной проектной документации.
Для производства строительных работ по ремонту и покраске фасадов оформляется ордер Объединения административно — технических инспекций Правительства Москвы (ОАТИ) на основании согласованной и утвержденной проектной документации.
По объектам государственной собственности города Москвы разрешение (ордер) на производство работ оформляется Инспекцией государственного архитектурно — строительного надзора (ИГАСН) и Объединением административно — технических инспекций Правительства Москвы (ОАТИ) на основании постановления Правительства Москвы или распоряжения первого заместителя Премьера Правительства Москвы об утверждении проектной документации.
При ремонте каких видов объектов нужно вступление в СРО
Обязательно потребуют допуска СРО капитальный ремонт и строительство объектов, требующих повышенного внимания к безопасности и качеству проводимых работ. Это касается сооружений и помещений, нестабильность которых приведет к тяжелым экологическим, социальным, экономическим последствиям. К ним относятся:
- объекты атомной энергии;
- объекты нефтегазовой промышленности;
- магистральные трубопроводы;
- жилые, общественные, производственные и сельскохозяйственные здания;
- автомобильные дороги, трамвайные, железнодорожные пути, метро;
- аэродромы и вокзалы;
- шахтное строительство и ремонт.
Какие документы нужно подготовить для вступления в СРО?
Определив, нужны ли допуски СРО на строительную деятельность при капитальном ремонте здания, можно приступить к сбору документов.
В стандартную папку входят:
- заявление, заполненное на утверждённом бланке;
- свидетельство о регистрации предприятия;
- полис страхования;
- отслужившие свой срок лицензии;
- выписка с баланса предприятия о наличии необходимой для осуществления заявленных работ материально-технической базы (оборудование, строительная техника, материалы, склады и прочее);
- при проведении работ, связанных с обеспечением огнезащиты, потребуется разрешение МЧС.
Необходимые документы для вступления в СРО на капитальный ремонт ОКС
| Немного фактической информации | • Заявление • Анкета организации-заявителя • Карточка организации с реквизитами |
| Уставные документы: | |
| ИП | • ИНН • ОГРНИП • Диплом о высшем образовании |
| Юр.лицо | • ИНН • ОГРН • выписка из ЕГРЮЛ для компаний, зарегистрированных в 2017 году и позднее • приказ о назначении руководителя копии решения о создании организации, устава, паспорта руководителя; • приказы, решения, протоколы, листы записи из ЕГРЮЛ • свидетельства на вносимые изменения в учредительные документы (при наличии изменений) |
| Документы, подтверждающие наличие в собственности или в аренде имущества, а также наличия материально-технической базы (МТБ), необходимых для выполнения капитального ремонта ОКС | • копия договора аренды или свидетельство о праве собственности на юридический или фактический адрес помещения или здания • сведения о МТБ для работ по реконструкции, строительству, капитальному ремонту или сносу ОКС |
| Копии документов по квалификационному составу | • уведомления о включении в НОСТРОЙ • приказы о приеме сотрудников на работу • трудовые договора • трудовые книжки сотрудников • удостоверения о повышении квалификации • дипломы о высшем образовании • должностные инструкции • протоколы РосТехНадзора по проверке знаний промышленной безопасности (в случае выполнения работ на особо опасных и технически сложных либо атомных объектах) • паспорта и СНИЛС сотрудников |
| Выданные ранее лицензии, если планируется выполнять работы на атомных объектах | лицензия |
| Копии документов о страховании ответственности | • заявление • страховой полис • договор страхования ответственности членов СРО за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств по заключённым контрактам |
| Документы на систему менеджмента качества | • сертификат ИСО • положение о системе контроля качества • приказ |
| Документы по охране труда и технике безопасности | • удостоверения по охране труда и технике безопасности • приказ на ответственны лиц • протоколы учебного центра • положения |
Срок проведения капитального ремонта. Разумный срок
Сроки проведения капитального ремонта либо устанавливаются сторонами, либо установлены нормативными правовыми актами (НПА). При отсутствии указания на сроки проведения ремонта в договоре или нормативном акте, то он проводится в разумный срок.
Понятие «разумного срока» является традиционным для гражданского права и упоминается неоднократно в нормах Гражданского кодекса РФ (см. ст. 314 ГК РФ, применительно к отношениям залога — п. 4 ст. 345, п. 1 ст. 358 ГК РФ).
Разумный срок для проведения капитального ремонта зависит от состояния имущества, его свойств, особенностей климата, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.
Кроме того, в НПА могут быть предусмотрены как конкретные сроки проведения ремонта, так и может закрепляться порядок их определения, устанавливаться периодичность выполнения отдельных видов ремонтных работ.