Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка, продажа квартиры между близкими родственниками». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Общие правила купли-продажи
Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.
Порядок организации процесса следующий:
1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
2) сбор необходимых документов;
3) составление и подписание ДКП;
4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.
Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.
Какие налоги, если подарить недвижимость родственникам
Один из основных плюсов заключения договора дарения между родственниками в том, что имущество останется в единоличной собственности одариваемого лица вне зависимости от жизненных обстоятельств (статья 36 СК РФ).
Например, дарение позволяет сохранить имущество при разводе. В отличие от договора купли–продажи, при котором купленная в браке недвижимость в случае развода делится как совместно нажитое имущество между бывшими супругами.
Если дарение происходит между близкими родственниками, то НДФЛ не начисляется (абзац 2 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ).
Для справки! Согласно Семейному кодексу РФ близкими родственниками считаются родители, муж/жена, дедушки/бабушки и дети, в том числе приемные (статья 2 СК РФ).
В тоже время возникает налоговая выгода, ведь одариваемый имеет право уменьшить доход, полученный от дальнейшей продажи недвижимости, на документально подтвержденные расходы дарителя.
Внимание! При отсутствии документов воспользоваться имущественным вычетом не выйдет (письмо Минфина России № 03-04-05/1344 от 15.01.2020 года).
Как продать долю полученного имущества?
Если вам подарили долю в квартире, вы можете продать ее как полноценное жилье. Но по статье 250 ГК РФ вы обязаны учесть следующие условия:
-
определить точную стоимость доли в квартире;
-
уведомить в письменном виде других собственников недвижимости о продаже.
Но совладельцы имущества могут выкупить долю в квартире или написать отказ от преимущественной покупки. Например, квартирой владеют два человека, а один из них получил долю по дарственной. Если один из собственников решил выставить свою долю на продажу, он обязан уведомить второго владельца в письменном виде, у которого есть приоритетное право на покупку. Если в течение месяца второй собственник не выкупит долю в квартире, первый получит право реализовать свою часть недвижимости другому человеку.
Перед продажей собственности подготовьте все документы на недвижимость.
-
Кадастровый паспорт.
-
Свидетельство собственника.
-
Техпаспорт на недвижимость.
Близкие и взаимозависимые родственники
Первое, что стоит запомнить, — как взаимоотношения между членами семьи трактует закон.
- Родители и дети, бабушки и дедушки, братья и сестры, внуки — эти люди считаются близкими родственниками. Приемные дети и родители по закону приравниваются к родным — это полноценные члены семьи.
- Существует еще одна категория — взаимозависимые родственники. Сюда относят родителей и детей, опекунов и людей под опекой, а также братьев и сестер — как полнокровных, так и неполнокровных. В эту категорию также входят супруги и попечители. Усыновители и усыновленные, как и в предыдущем случае, приравниваются к родным членам семьи.
Эти понятия стоит знать, чтобы не путаться в банковских определениях и юридических формулировках. Некоторые организации отдельно указывают условия для сделок между близкими и взаимозависимыми родственниками.
Что стоит учесть перед покупкой недвижимости у родственника
Несмотря на все ограничения, покупка жилья у родственника в ипотеку возможна — хотя такая сделка может оказаться менее выгодной, чем приобретение недвижимости у постороннего. Банки с подозрением относятся к подобной купле-продаже — стоит соблюсти ряд условий:
- заранее приготовить первый взнос и показать кредитору доказательства его существования;
- убедиться, что стоимость жилья соответствует рыночной, а среди его владельцев нет несовершеннолетних;
- узнать о возможности или невозможности получить налоговый вычет;
- документально подтвердить, что продавцу есть где проживать после продажи жилья;
- указать полную стоимость квартиры в договоре купли-продажи;
- совершать все операции исключительно в безналичной форме.
ЭОС напоминает: к ипотеке нужно относиться серьезно. Это долгосрочный кредит, где в качестве залогового имущества выступает недвижимость, и риски при неуплате существеннее, чем при просрочке потребкредита. Мы советуем проявить внимательность и заранее уточнить особенности сделок между родственниками в кредитном отделе банка.
Отличия покупки недвижимости от дарственной и завещания
Основными различиями являются:
- Форма договора. При купле-продаже договор составляется в письменном виде и не нуждается в нотариальном заверении, за исключением отдельных случаев. При завещании и дарении обязательное присутствие нотариуса утверждено законодательно.
- Способ передачи квартиры. В отличии от дарственной и завещания, купля-продажа осуществляется на возмездной основе.
- Обязательства. При купле-продаже прописываются в договоре по усмотрение сторон. При дарении одаряемое лицо обязано принять имущество от дарителя. При завещании лицо, вписанное в него, должно вступить в право наследования в обязательном порядке либо отказаться.
- Налоги. При купле-продаже продающая сторона оплачивает НДФЛ, в некоторых случаях положен вычет. Дарение также подразумевает затраты на НДФЛ, если одаряемый не родственник. При наследовании придется уплатить налог, если общая стоимость квартиры больше 850 раз чем МРОТ.
- Переход прав. Права при договоре купли-продажи, также как и при дарении, переходят к новому владельцу сразу после регистрации соглашения. По завещанию – после регистрации свидетельства.
Кому положен имущественный вычет?
Имущественный вычет – это льгота, предоставляемая государством при некоторых условиях и только определенным категориям граждан. Получить имущественный вычет могут:
- несовершеннолетние лица, ставшие собственниками жилья;
- пенсионеры, обратившиеся за льготой не позднее трех лет от начала получения пенсионных выплат;
- лица, официально работающие и ежемесячно уплачивающие подоходный налог.
Основаниями могут служить:
- самостоятельное строительство жилья;
- расходование денежных средств на ремонт помещения;
- покупка недвижимого имущества.
Купля-продажа квартиры между близкими родственниками: плюсы и минусы
Поскольку гражданин, являющийся собственником своего имущества, имеет право самостоятельно выбрать способ передачи своего имущества, то необходимо дать характеристику соглашению купли — продажи, поскольку он является самым распространенным способом изменения собственника.
Договор купли – продажи имеет следующие положительные стороны:
- Субъекты правомочны получить налоговую льготу, если не признаются в качестве близких родственников;
- Соглашение имеет простую форму, процедура составления не трудная;
- Невозможность оспорить совершенную сделку третьими лицами;
- Возможность для сторон предусмотреть широкий круг гарантий;
- Допустимость заключения предварительного соглашения.
Среди отрицательных характеристик можно выделить:
- Обязанность уплатить обязательный налоговый платеж на доход;
- Для супругов, приобретенная собственность получает статус совместной.
Кому положен имущественный вычет
Налоговый вычет является налоговой льготой, гарантированной государством, права на которую имеют лица, официально осуществляющие трудовую деятельности, купившие объект недвижимости.
Основаниями получения признается:
- Приобретение недвижимости;
- Самостоятельное строительство жилого объекта;
- Осуществление расходов на ремонт жилого объекта.
Претендовать на льготы могут:
- Официально трудоустроенные граждане, которые каждый месяц осуществляют перечисление налога на доход;
- Лица, не достигшие возраста совершеннолетия, получившие объект на правах собственника;
- Пенсионеры в том случае, когда обращение за средствами было осуществлено не позднее 3 лет с момента получения пенсионного обеспечения.
Налоговый вычет взимается с продавца в случае, если он квартира находилась в его собственности менее 3-х лет. Ставка налога (НДФЛ) равна 13%.
Облагается сбором не вся сумма, а лишь та ее часть, которая превышает 1 млн.р. То есть, при продаже квартиры стоимостью менее 1-го млн. р. этот налог взиматься не будет.
Не стоит полагать, что достаточно при составлении договора указать заниженную сумму. Ведь с родственниками можно и по-родственному: часть суммы передать неофициально.
Но во избежание подобных махинаций законом предусмотрены соответствующие меры.
Если указанная в договоре стоимость квартиры (доли) будет ниже оценочной (рыночной) более чем на 20%, налоговая инспекция имеет право начислить пеню и установить сумму налогового сбора по своему усмотрению.
То же касается и продажи доли в квартире, за некоторым различием в цифрах. Так, минимальный срок владения площадью составляет 3 года, а стоимость, свыше которой начисляется налоговый вычет, составляет 1 млн. р.
Налоги взимаются только с продавца квартиры или доли. Покупатель никаких вычетов не оплачивает
Передача квартиры или доли в ней в собственность родственникам именно путем продажи имеет, несомненно, свои недостатки, основной из которых – налоговые сборы.
Но вместе с тем, этот способ является самым надежным. При должном оформлении сделки, без обхода законодательных норм, в будущем никто и никогда не сможет оспорить или отозвать договор купли-продажи.
Пример 1: Краснов И.И. приобрел у брата своей матери квартиру в 2017 году. Право на вычет у Краснова не теряется, так как согласно Налогового кодекса, к взаимозависимым лицам дядя не относятся.
Пример 2: Зорькина П.Н. купила квартиру у своего отца в 2016 году. Право на вычет Зорькина теряет, так как согласно Налогового кодекса отец по отношению к дочери относится к взаимозависимым лицам.
Пример 3: Иванова Ж.А. приобрела квартиру у своего двоюродного брата в 2020 году. Вычет по квартире Иванова может получить, так как двоюродные родственники не относятся к взаимозависимым лицам.
Важно! В Налоговом кодексе приведен полный перечень лиц, которые признаются взаимозависимыми. Однако на основании 105.1 статьи НК РФ взаимозависимыми лица могут быть признаны по решению суда.
Налоговым кодексом таким образом предусматривается возможность установления в качестве взаимозависимых лиц также и других родственников. Но справедливости ради стоит заметить, что пока таких случаев в судебной практике не было.
Пример 1: Краснов И.И. приобрел у брата своей матери квартиру в 2017 году. Право на вычет у Краснова не теряется, так как согласно Налогового кодекса, к взаимозависимым лицам дядя не относятся.
Пример 2: Зорькина П.Н. купила квартиру у своего отца в 2016 году. Право на вычет Зорькина теряет, так как согласно Налогового кодекса отец по отношению к дочери относится к взаимозависимым лицам.
Пример 3: Иванова Ж.А. приобрела квартиру у своего двоюродного брата в 2020 году. Вычет по квартире Иванова может получить, так как двоюродные родственники не относятся к взаимозависимым лицам.
Важно! В Налоговом кодексе приведен полный перечень лиц, которые признаются взаимозависимыми. Однако на основании 105.1 статьи НК РФ взаимозависимыми лица могут быть признаны по решению суда.
Налоговым кодексом таким образом предусматривается возможность установления в качестве взаимозависимых лиц также и других родственников. Но справедливости ради стоит заметить, что пока таких случаев в судебной практике не было.
Затраты на ремонт – как возместить?
Если квартира передается по дарственной между близкими родственниками и силами дарителя сделан ремонт, предусмотрены ли налоговые вычеты по такой сделке? Как даритель может возместить затраты на ремонт квартиры?
Ответ: наличие или отсутствие ремонта никак не влияет на суть дарственной. В договоре делается опись собственности, к которой можно приложить сведения о ремонте. Но поскольку дарение квартиры между близкими родственниками не несет в себе льгот, как и налогового вычета, то возмещение расходов на ремонт остается вне действия договора.
Хотя номинальная цена договора может быть снижена, исходя из затрат на ремонт. Разумеется, при предоставлении дарителем обоснованности затрат, а также договора услуг строительной компании.
Факт дарения подразумевает безвозмездную передачу собственности. Уместно обращаться за услугой комплексного ремонта, если впереди маячит договор купли-продажи. Почему? Во-первых, свежий капитальный ремонт, качественная проводка, сантехника, новая кухонная техника увеличит стоимость квартиры на 15-20% от рыночной. Во-вторых, вы оставите родственникам действительно качественный ремонт, а материалы и цвета можно подбирать сразу под их вкус. Кроме того, архитектор поможет организовать перепланировку, подскажет интересные идеи для организации пространства, что тоже будет только плюсом.
Имеет ли значение кадастровая стоимость при продаже подаренной квартиры?
Да, сумма, с которой рассчитывается НДФЛ, не может быть меньше 70% кадастровой стоимости квартиры, даже если фактически жилье продано по более низкой цене. Например, если по кадастру квартира стоит 3 млн рублей, а продается она за 1,5 млн рублей, размер налога составит 273 тыс. рублей, а не 195 тыс. рублей.
Главные преимущества сделки
Договор дарения между близкими родственниками – это сделка, которая обладает массой преимуществ. Помимо своей быстроты и простоты, мы получаем:
- Освобождение от налогов. Получая квартиру в подарок от близкого родственника, вы освобождаетесь от уплаты 13% подоходного налога
- Право на единоличную собственность. Квартира, полученная в результате такой сделки, не будет считаться совместно нажитым имуществом. Это хорошая новость для родителей, которые не очень доверяют выбору спутника жизни своего ребёнка. В случае развода супруг или супруга не смогут претендовать на подаренную квартиру
- Экономию на услугах нотариуса. Т. е. потратиться придётся только на оплату государственной пошлины и не нужно вступать в наследство и при продаже доказывать отсутствие других наследников покупателю
Единственный недостаток заключается в том, что договор дарения можно оспорить. Однако можно минимизировать подобные риски, воспользовавшись помощью юристов.
Профессионал поможет сделать дарственную железобетонной. Например, подскажет взять справку о психическом состоянии дарителя, чтобы подтвердить, что тот заключает сделку, находясь в здравом уме и трезвой памяти.
Случай из практики: Дедушка подарил квартиру внуку, а через год принёс справку из психдиспансера и заявил, что ничего не понимает и ничего никому не хотел отдавать. Вообще, он бедный, несчастный, без квартиры и без копейки денег. Договор дарения расторгли и вернули квартиру прежнему собственнику, а всё из-за какого-то семейного скандала.
Подарок от чистого сердца
Передача недвижимости по договору дарения не так распространена на рынке, как купля-продажа, однако для родственников она является более выгодной. По сути, все те минусы, которые были перечислены выше касательно продажи, в случае с дарением превращаются в плюсы. Во-первых, налоги. В соответствии со статьей 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками в соответствии с СК РФ. Семейный кодекс относит сюда супругов, родителей, детей, в том числе родителей-усыновителей и детей-усыновленных, дедушек, бабушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер. Если же речь идет о дальних родственниках, к которым относятся дяди, тети, двоюродные братья/сестры и так далее, то тут уже получателю «подарка» придется заплатить 13% подоходного налога. Причем до недавнего времени существовали разногласия насчет того, как начислять налог. «В договоре дарения чаще всего стоимость квартиры не указывается или указывается по оценке БТИ. Соответственно, раньше налоговые органы не могли понять, с какой суммы рассчитывать налог на дарение», — поясняет Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам. Ровно год назад, 9 октября 2008 года были внесены изменения в порядок расчета налога на имущество, полученное в порядке дарения: «Если физическое лицо получило в порядке дарения квартиру от другого физического лица, не являющегося членом семьи или близким родственником и в договоре дарения не указана стоимость квартиры, налоговая база для НДФЛ рассчитывается налогоплательщиком исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество», — говорится в письме Управления федеральной налоговой службы по г. Москве.
Во-вторых, дарение гораздо удобнее с точки зрения взаимоотношений между родственниками. Если взять тот же пример с ребенком, состоящим в браке, то здесь родители могут быть спокойны – в случае развода бывший супруг не сможет претендовать на долю в квартире. Это правило вытекает из статьи 36 СК РФ, в соответствии с которой имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является только его собственностью. В случае развода супруг не сможет требовать раздела квартиры. Правда, супруг после развода может потребовать возмещения вложений в ремонт квартиры, в том числе отстаивать это право в суде.
Есть в дарении и другие положительные моменты. «Гражданское законодательство дает дарителю определенные гарантии безопасности собственной жизни и здоровья, наделяя его законной возможностью отменить дарение, если одаряемый совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников или умышленно причинит дарителю телесные повреждения. Гарантии также касаются и сохранности подаренной вещи: даритель вправе требовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты», — рассказывает Сергей Лушкин, директор по продажам и маркетингу компании «Квартал-Эстейт».