Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как работает федеральная программа расселения аварийного жилья?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Важно! Чтобы признать квартиру непригодной для дальнейшего проживания, собственнику ветхого жилья необходимо написать заявление в межведомственную комиссию по месту регистрации. Такое право имеет только владелец квартиры (дома).
Какие документы нужны для переселения
По словам Марии Спиридоновой, для переселения достаточно иметь следующие документы:
- заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
- в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением — проект реконструкции нежилого помещения;
- заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения;
- заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания — по усмотрению заявителя.
Судебная практика, которая касается расселения из непригодных для проживания квартир, довольно обширная. Чаще всего в суд обращаются граждане, которые недовольны новыми условиями проживания, а также действиями чиновников. Люди нередко указывают на некомпетентность госслужащих, их халатное отношение к выполнению программы, а также коррумпированность.
Многие граждане соглашаются на предложенные органом МСУ варианты жилой площади, даже не понимая, что они не соответствуют правилам. Только небольшая часть жильцов набирается смелости и оспаривает решение администрации в суде. Причем они чаще всего побеждают.
Таким образом, расселение из аварийного жилья осуществляется строго по правилам, установленном законодательством о переселении. Если есть сомнения по поводу неправомерности действий чиновников, не нужно бояться обращаться в судебный орган.
Особенности расселения
После последних поправок в законодательстве, условия переселения из аварийного жилья изменились:
- правила расселения будут регулироваться федеральным законодательством и станут едиными для всех регионов;
- право на новое жилье, соответствующее старому, получают проживающие по договору социального найма;
- жильцы, имеющие право собственности на квартиру, могут вместо нового дома получить денежную компенсацию в размере, соответствующем рыночной стоимости имеющейся недвижимости;
- увеличение жилой площади возможно только в том случае, если размеры старой квартиры были существенны ниже стандартов;
- претендовать на квартиру с увеличенной площадью могут определенные категории граждан – обладающие ученой степенью или наградами, инвалиды и лица, проживающие с родственником, страдающим тяжелым заболеванием.
Инвестиции в аварийное жилье
Долгое время квартиры покупали не для жилья, а как инвестицию. И на эту роль как нельзя лучше подходили квартиры в аварийных домах: размер компенсации зависел от рыночной основы. В конце 2019 года ограничили возмещение компенсации за недвижимость, которая была куплена после того, как помещение признали аварийным. Теперь сумма возмещения не будет превышать реальной стоимости квартиры. Как быть, если дом купили до того, как норма вступила в силу? Можно рассмотреть следующую ситуацию.
В августе 2018 года Сергей Репнин приобрел небольшую комнату в доме в Тюмени за 340000 рублей. На момент покупки дом уже 2 года как считался аварийным. Жильцы отказались сами сносить здание, попросив администрацию изъять участок. Из-за нехватки средств в городском бюджете администрация отказалась выплачивать компенсации.
Через год Сергей Репнин обратился в администрацию с просьбой изъять у него комнату и выплатить компенсацию, но ответ снова был отрицательный. Тогда гражданин обратился в суд: согласно судебной экспертизе, цена за его комнату достигла 883968 рублей, а судебные расходы – 37400 рублей.
Суд удовлетворил просьбу Репнина частично и заставил администрацию выплатить ему 340000 рублей (которые он потратил на покупку комнаты). Основанием послужил Жилищный кодекс и факт того, что комната была приобретена после признания здания аварийным.
Репнин решил оспорить решение суда, поскольку подобный закон был принят в декабре, а он обратился в администрацию в августе. Кассационная и апелляционная комиссии согласились с решением суда, и гражданин обратился в Верховный суд.
Коллегия рассмотрела жалобу Сергея и не согласилась с решением коллег. Сотрудники, разбирающие гражданские дела, посчитали, что следует учитывать кодекс на момент приобретения комнаты. Суд отменил прошлое решение и отправил дело на повторное рассмотрение.
Этот пример доказывает, что ценность доверия выше, чем выгода для бюджета. Предположительно, подобное решение суда должно повлиять и на отношение федеральной власти, представители которой нередко ущемляют права граждан, живущих в аварийном жилье.
Регулируется порядок определения ветхого и аварийного жилья, предоставления другого в качестве переселения двумя документами:
- Федеральным законом 185-ФЗ от 2007 года «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» с изменениями;
- Жилищным Кодексом РФ.
В нормативных актах предусмотрены компенсационные выплаты жильцам в случае переселения в квартиру меньшей площади или взамен утраченной. При этом предпочтительнее используется вариант предоставления благоустроенных помещений равнозначных по количеству квадратных метров тем, которыми владели в домах, официально признанных ветхими и аварийными.
Заключение о признании выдается территориальной администрацией на основании заключения комиссии. В состав комиссии приглашаются представители контрольных и надзорных ведомств:
- МЧС;
- санитарной службы;
- жилищного надзора;
- органов по соблюдению норм экологического контроля;
- эксперты по оценке и специалисты по регистрации недвижимости;
- правозащитных организаций;
- местной администрации.
Совещание проходит в открытом режиме, о дате, времени и месте проведения извещаются жильцы рассматриваемых домов. Они могут присутствовать и вносить свои предложения в работу комиссии.
Расселение из непригодного для проживания жилья происходит только с согласия собственника с решением администрации.
Как определяется рыночная стоимость ветхого жилья
Программа переселения из ветхого жилья предполагает выдачу собственнику, при наличии его согласия, денежной компенсации, срок выплаты определяется по соглашению с собственником в индивидуальном порядке.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным, рассчитывается с учетом таких факторов, как:
- рыночная стоимость квартиры, подлежащей выкупу;
- расходы, которые понес собственник в связи с выкупом квартиры;
- расходы, возникшие в связи с переездом, а также поиском другого жилья для его дальнейшего оформления;
- расходы владельца, возникшие в связи с прекращением обязательств в досрочном порядке, при этом учитывается обязательство по возмещению упущенной выгоды.
Переселение из ветхого или аварийного жилья: сколько положено квадратных метров
Многие владельцы жилых помещений, признанных ветхим или аварийными, задаются вопросом, сколько будет выделено для них квадратных метров жилой площади в случае предоставления альтернативного жилья.
В соответствии с действующим законодательством, переселяемым из ветхого жилья гражданам должно быть предоставлено равноценное по площади и показателям благоустройства жилье. Количество квадратных метров должно составлять не менее, чем в аварийном жилом помещении, и вместе с тем этот показатель должен быть равен не менее 18 кв.м. на каждого члена семьи.
Стоит отметить, что этот показатель может изменяться в большую или меньшую сторону в зависимости от программы переселения из ветхого жилья, действующей в конкретном регионе или области.
Что такое аварийное и ветхое жилье
Ваш старый дом должны расселить или только отремонтировать? Чтобы знать, на что вам рассчитывать, необходимо разобраться в понятиях «ветхое» и «аварийное» жилье.
Ветхое жилье
Ветхое жилье (ветхое состояние здания) — жилое здание, которое из-за высокого износа перестает отвечать эксплуатационным требованиям. Ваш дом должен быть признан ветхим жильем, если, к примеру, его фасад обваливается, крыша течет, а все коммуникации требуют ремонта. При этом несущие конструкции здания устойчивы и не грозят обрушением.
Показатели ветхости по Методическому пособию жилфонда МКД 2-04.2004:
— износ для каменных домов — свыше 70%;
— износ для деревянных домов и мансард со стенами из местных материалов — свыше 65%;
— несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания.
Аварийное жилье
Аварийное жилье (аварийное состояние здания) — жилой дом, в котором основные несущие конструкции изношены до состояния, представляющего опасность для жизни. К примеру, если фундамент вашего дома начал разрушаться, а в несущих стенах появились трещины — есть все основания для признания здание аварийным.
Также существует такое понятие, как «предаварийное состояние здания». В этом случае сверхнормативные повреждения имеет только часть конструкции дома. Обрушение этой части не повлияет на условия эксплуатации, но со временем может привести к риску проживания в таком здании. То есть даже значительный износ жилого дома (70%) не значит, что жилье аварийное.
Типичные признаки аварийного и ветхого жилья:
Ветхий дом
Осыпается штукатурка
Прогнил пол
Протекают трубы
Коммуникации требуют ремонта
Канализационная система требует полной замены
Гнилые балки, протекает крыша
Аварийный дом
Трещины в корпусе здания
Разрушается фундамент
Несущие стены в движении
Перекрытия под угрозой провала
Дом отклоняется от уровня
Как расселяют жильцов, если дом признан ветхим
Напоминаем, если жилое здание признано ветхим, то сносить его не будут. Такой дом должны ремонтировать или провести его реконструкцию. В этом случае на время ремонта жильцов переселяют в дома маневренного фонда.
Важно! Квартиры для временного расселения должны быть равнозначными по площади старому жилью. Все расходы по переселению берет на себя собственник дома (местный муниципалитет, наймодадель).
Кроме этого, с вашего согласия вам могут предложить другое благоустроенное жилье взамен старого. Такой вариант подразумевает перезаключение договора социального найма и других правоустанавливающих документов.
Также вам обязаны предоставить новое жилье в случае, когда проектом реконструкции предусмотрено увеличение или уменьшение вашей жилплощади в ветхом доме. Если вы откажетесь покидать старую квартиру, наймодатель потребует переселения в судебном порядке.
Изменения, которые были внесены в ЖК РФ и в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21.07.2007 N 185-ФЗ, обращены на улучшение юридических способов соблюдения прав граждан на предоставление жилья после признания жилых домов аварийными, обеспечение их благоустроенным жильем и на реализацию задач Федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» национального проекта «Жильё и городская среда».
В программу переселения, которая рассчитана до 2024 года, внесены объекты, признанные непригодными для проживания до 01.01.2017 года. К 2024 г. из аварийных домов в новое жилье должны быть переселены более 530 тыс. граждан на территории всей России.
В целях реализации проекта выделено финансирование из бюджета порядка 430 млрд. руб., кроме того, будут привлечены средства из внебюджетных источников.
Новый закон сохранил все имеющиеся механизмы расселения ветхих и аварийных здания жилого фонда.
Квартиросъемщикам муниципального жилья по договорам социального найма в ходе переселения также должны быть предоставлены равноценное жилые помещения, площадь которых не менее ранее занимаемых.
В отношении собственников аварийных квартир, закон делает уточнение, касающееся того, что в сумму компенсации взамен старой жилплощади должна входить рыночная стоимость участка земли, на котором находится жилой дом.
Также внесенные в закон изменения наделяют органы государственной власти субъектов РФ компетенцией на использование мер дополнительной помощи, требуемой для расселения аварийного жилья.
Например, финансирование, выделяемое Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, в 2022 году может использоваться для частичной денежной компенсации собственникам квартир в аварийном доме затрат на оплату процентной ставки по ипотечному кредиту размером не более ключевой ставки за пользование кредитными средствами, которые использованы на покупку жилплощади.
Помимо этого, региональные власти могут решить предоставить в отношении граждан-собственников квартир в аварийном жилом доме субсидий на частичную компенсацию расходов на покупку другого жилья. Следует учитывать, что субсидия на покупку жилого помещения выделяется в размере не более разницы между ценой квартиры, равноценной по метражу изымаемой, которая рассчитывается в зависимости от нормативов стоимости кв. метров, и предоставленной компенсацией.
Также в качестве меры содействия может применяться выделение жилого помещения в наемном жилом доме.
Для того, чтобы получить новые квадратные метры, граждане должны пройти бюрократические процедуры.
Исполнение ФЗ №185, переданного на контроль районных администраций и мэрий городов, выглядит следующим образом:
- здание должно быть признано объектом, не подлежащим капремонту, с оформлением соответствующего постановления, о чем жильцы дома уведомляются в письменном виде;
- после получения извещения каждый владелец объекта недвижимости должен явиться в департамент ЖКХ по месту регистрации или в МФЦ и подписать типовую форму договора, подразумевающего переселение в новую квартиру;
- ведомство произведет перерасчет площадей, и представитель администрации объяснит, на какое жилье может рассчитывать собственник;
- после оформления договора гражданин автоматически встает в очередь на расселение. При наличии технической возможности предлагается переезд.
Описанная процедура длится долгое время, как показывает практика, от 3 до 5 лет и более. Это означает, что граждане, чье жилье признается аварийным в 2022 году, смогут въехать в новые квартиры не ранее, чем в 2023 – 2024 годах. Но этот срок может существенно вырасти.
В прошлом году правила получения недвижимости взамен той, которая сносится, уже претерпели определенные изменения. В частности, граждане, которые не желают переселяться в равноценное жилье, получили право доплатить из собственных средств за улучшение условий. Новые поправки предоставляют возможность для этих целей воспользоваться государственной субсидией, например, для снижения ипотечной ставки. Объем и правила такой поддержки определят на региональном уровне, а средства будут предоставляться из федерального бюджета через Фонд содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства.
— Мы также проработали инструменты поддержки инвесторов, реализующих проекты развития территорий. Прежде всего, считаем необходимым расширить перечень возможных объектов, которые могут находиться на территориях развития, и тем самым расширить круг земельных участков, куда смогут зайти инвесторы. Другой вариант господдержки — до 25% от затрат инвестора на расселение жителей аварийных домов, — сообщили в Минстрое.
Закон о ветхом и аварийном жилье в 2021 году
Программа расселения из ветхого и аварийного жилья начала свое действие еще в 2002 году. Ее цель – обеспечить население жильем с качественными условиями проживания, которые не представляют угрозы для жизни и здоровья человека. Благодаря данной программе люди получили возможность переехать в новое жилье с оптимальными условиями переселения и наличием всех необходимых коммуникаций.
Регламентируются условия программы Постановлением правительства и 185 ФЗ. Скачать их вы можете на нашем сайте.
Изначально обеспечить людей жилой площадью было запланировано в течение 8 лет. Но за это время власти не успели в полной мере реализовать задачи программы. В связи с этим было принято решение о ее продлении до 2021 года. Но и дополнительные 7 лет не принести желаемого результата, поэтому она действует до сих пор и будет закончена в 2021 году.
Для участия в программе переселения из ветхого и аварийного жилья необходимо решение комиссии, которое подтверждает непригодность квартиры для проживания.
Производится переселение по следующим правилам:
- Новая жилая площадь должна полностью соответствовать старой по параметрам либо размерам, установленным законодательством, – не менее 18 кв.м на одного человека. Например, если граждане до расселения проживали в маленькой квартире, где на одного приходилось всего 10 кв.м, то они вправе претендовать на более большое жилье – по 18 кв.м на каждого члена семьи.
- Условия проживания в новом доме должны быть не хуже, чем в старом.
- Первоочередное право на получение новой недвижимости имеют лица, у которых больше нет никакого жилья.
- При проживании владельца в другом населенном пункте, ему может быть выдана денежная компенсация.
- При постановке собственника аварийного жилья на учет по программе улучшения условий проживания он получит новую квартиру с учетом недостающих квадратных метров.
- Расселение не предусматривается в коммунальные квартиры.
- Новая жилая площадь выделяется в том же районе, где находится непригодное жилье. Если жильцы не против, им могут подобрать варианты в иных районах.
Бывают случаи, когда владелец желает получить вместо новой недвижимости денежную компенсацию. Для этого требуется подать соответствующее заявление в орган местного самоуправления. Но выполнять данное требование собственника муниципальные власти не обязаны, этот вопрос остается на усмотрение администрации.
ВАЖНО! С того момента, как недвижимость признана непригодной для проживания, владельцам запрещается осуществлять мену или продажу ветхого жилья. В противном случае сделки будут считаться недействительными.