Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформить ипотеку на комнату или долю в квартире в 2023 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Долевая собственность означает, что у жилья несколько владельцев, и каждый может распоряжаться своей частью имущества по личному усмотрению: дарить и продавать. Закон разрешает брать ипотечный кредит на долю в квартире. Но сделка имеет некоторые нюансы, к тому же банки вправе выдвигать к клиентам дополнительные требования.
Какие банки выдают ипотеку на долю недвижимости?
Для банков ипотека на часть квартиры сопряжена с рисками, поэтому не все финансовые организации оказывают подобную услугу. Кредит дадут в Сбербанке, Альфа-банке, ВТБ, но процент будет достаточно высоким (в среднем, 9-11%). Обязательное условие — первоначальный взнос в размере 15-20% от полной суммы кредита. Он нужен, чтобы подтвердить платежеспособность клиента. Жилищную ссуду дают на срок от 10 до 30 лет.
Пошаговая инструкция, как взять долю в ипотеку:
- Обратитесь в банк, напишите заявление, заполните анкету.
- Дождитесь ответа в течение 5 рабочих дней.
- При положительном решении соберите полный пакет документов и отправьте на проверку в финансовую организацию.
- Выберите подходящий объект недвижимости, получите письменное согласие на сделку от всех собственников жилья.
- Пригласите оценщика для определения стоимости доли.
- Внесите первоначальный взнос, оформите страховку и получите кредит.
- Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
Какие документы нужны:
- Паспорт.
- Копия трудовой книжки или свидетельство о регистрации ИП.
- СНИЛС.
- Справка о доходах.
- Документ о семейном положении.
- Свидетельство о рождении детей (при наличии).
Рекомендуем заранее позвонить в банк и уточнить полный список бумаг.
Как оформить страхование на долю или комнату?
При получении ипотеки необходимо оформлять страхование на объект недвижимости, переданный в залог.
В случае покупки доли, в залог передается квартира в целом, поэтому и страхование должно быть оформлено на всю квартиру.
Если в залог передается другая недвижимость, то и страхование оформляется на нее.
Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки
Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.
Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.
Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.
Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:
- если собственником является несовершеннолетний гражданин;
- если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
- если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.
Какие документы необходимо собрать заемщику?
Чтобы взять ипотеку на долю в квартире, заемщик должен обратиться в финансовую организацию. Здесь предстоит заполнить заявление и анкету. Банк рассмотрит обращение в течение 2 – 5 рабочих дней. Затем с гражданином свяжутся и сообщат предварительный ответ. Если решение будет положительным, клиенту предстоит посетить компанию повторно и предоставить пакет документов. В список необходимо включить:
- удостоверение личности;
- трудовую книжку, заверенную работодателем, или свидетельство о регистрации в качестве ИП;
- СНИЛС;
- справку о доходах.
Если лицо состоит в браке нужно включить в список соответствующие свидетельства. Иногда банк запрашивает бумаги, подтверждающие факт наличия ребенка. Дополнительно может потребоваться удостоверение личности. В его качестве рассматривают водительские права или загранпаспорт. Если лицо привлекает к оформлению ипотеки созаемщика, гражданин, выступающий в этой роли, также обязан предоставить весь перечень вышеуказанных документов.
Ипотека на долю в квартире с созаемщиком
Оформляя ипотеку на долю в квартире, лицо может привлечь созаемщика. Такое название носят граждане, обладающие равными правами с основным получателем кредита и несущие солидарную ответственность перед финансовой организацией по погашению займа (статья 323 ГК РФ). Доходы созаемщика учитывают при расчете доступной суммы. Лицо обязано предоставить тот же пакет документов, что и основной получатель денежных средств. Кроме того, созаемщик должен соответствовать всем установленным требованиям, которые банк предъявляет к потенциальным клиентам.
Для банка важно, чтобы платежи по жилищному кредиту производились вовремя. Если основной получатель не сможет вносить необходимые суммы, требования будут предъявлены к созаемщику.
ВАЖНО
Купленная в ипотеку недвижимость считается общей собственностью. В договоре не установлено требований в отношении последующего раздела помещения. Обычно недвижимость делят на части между собственниками в соответствии с ипотечными взносами. Дополнительно основной получатель денежных средств и созаемщик могут самостоятельно договориться о выполнении процедуры и определить величину долей.
Финансовые организации не спешат одобрять заявку на ипотеку доли в квартире. Это связано со следующими особенностями:
- Обычно в сделках принимают участие близкие родственники или бывшие супруги. В результате клиент получает деньги обратно и начинает с их помощью производить расчёт по кредиту. Цель действий состоит в решении финансовых проблем. Подобная схема считается мошеннической. Нередко между сторонами возникают разногласия по поводу исполнения договорных обязательств.
- Если приобретается только доля, человек не становится единоличным собственником квартиры. Если возникнет просрочка, реализовать залоговое имущество будет проблематично. В результате финансовая организация останется с бесполезным активом, поскольку спрос на долю в имуществе низок.
- Существует риск аннулирования договоров купли-продажи через суд. На долю в квартире может иметь право другое физическое лицо, которого не учли при заключении сделки. В результате компания утратит залоговое обеспечение.
Преимущества и недостатки оформления долевой ипотеки
Оформленный в банке кредит на выкуп доли в квартире имеет свои плюсы и минусы для заемщика:
|
|
|
|
Банку такой вид сделки невыгоден, поскольку присутствуют риски ‒ возможная потеря платежеспособности клиента и трудности с реализацией неликвидного имущества.
Кто относится к близким родственникам по мнению банков
Как и иные кредитные программы, долевая ссуда обладает соблюдение соответствия некоторым параметрам. Будущим заемщикам следует учитывать, что Сбербанк перед вынесением решения о выдаче кредита, будет проверять не только заявленного заемщика (платежеспособность, возраст, семейное положение), но и само жилье (состояние и форму владения).
Чтобы заявитель смог воспользоваться предложением банка, ему необходимо полностью соответствовать заявленным условиям, которые Сбербанк предъявляет к займополучателям. Они следующие:
- возраст: 21–75 лет (на момент полного погашения займа);
- официальное трудоустройство с возможностью подтверждения ежемесячного дохода;
- трудовой стаж: от 6-ти месяцев на последнем месте службы и от года за последние пять лет.
Строгие требования предъявляются банком и к жилью, где выкупается часть. Дом/квартира обязана соответствовать следующим параметрам:
- год постройки дома: от 1970;
- отсутствие перекрытий из дерева;
- наличие всех необходимых для проживания коммуникаций;
- общая площадь выкупаемой по ссуде части недвижимости от 12 кв. м;
- не аварийное состояние, недвижимость должна быть полностью пригодна к проживанию.
Важным условием является и наличие созаемщиков. Причем следует учитывать, что супруг/супруга становятся поручителями автоматически, по умолчанию, независимо от уровня платежеспособности и возраста. Исключением может стать лишь наличие брачного договора, где отдельным пунктом прописывается такое условие или отсутствие у второй половины гражданства РФ.
Как выкупить долю в квартире в ипотеку?
- В первую очередь, вы должны являться гражданином Российской Федерации. Это значит, что в вашем паспорте должна стоять отметка о гражданстве нашей страны. Жителям других государств, республик, получить ипотеку на территории России практически невозможно и проблематично.
- Следующее условие состоит в том, что вы можете получать ипотечное кредитование в финансовой организации, расположенной в том субъекте, где вы собираетесь приобретать долю. Также, весомым плюсом является факт того, что вы прописаны в этом же субъекте.
- Банки не одобряют ипотеку на долю в квартире, да и на другие виды имущества тем, кто имеет негативную кредитную историю, или другие проблемы, связанные с неуплатой кредита в финансовых организациях. Поэтому позаботьтесь о чистоте своей кредитной истории.
- По возможности, вы должны официально трудиться, иметь трудовую книжку, а также постоянный доход. Банки заинтересованы только в тех клиентах, которые могут ежемесячно вносить определенную сумму для погашения ипотеки. И только постоянная работа может уверить банк в том, что перед ними находится добропорядочный плательщик.
Какую ипотеку выбрать в долевую или в общую собственность
27500 руб, т.е. нужен еще один созаемщик с доходом не менее 15000 руб. В качестве такового хотим взять знакомого (не родственника). Важно то, что мы хотим оформить квартиру в совместную собственность без выделения долей. Это необходимо для получения нормального налогового вычета у меня по месту работы (расчет показывает, что практически весь возможный налоговый вычет будет использоваться). Вопросы: 1) возможно ли в этом случае такое оформление (когда первый созаемщик — супруга, а второй — не родственник) квартиры в совместную собственность? Или в данном случае необходимо оформить в индивидуальную собственность — на меня. 2) Возможны ли какие-либо юридически правомерные претензии на долю собственности в будущем со стороны второго заемщика (не родственника)? Иначе говоря может ли он предъявить требования с выделением ему доли собственности, до или после окончания выплаты ипотечного кредита.
Оформление соглашения о разделе ипотечной квартиры при разводе
Согласно пункта 2 статьи 38 СК РФ, соглашение по разделу вместе нажитого имущества (в том числе и ипотечной квартиры), подлежит визированию у нотариуса. В данном документе прописывают следующие моменты:
- кто платит и сколько;
- с кем будет взаимодействовать банк;
- каким образом поделены доли квартиры.
График внесения платежей и их размер, сроки и проценты могут быть изменены только по решению банка. Если он отказывается вносить поправки в договор, то все остается по-прежнему. Тогда супругам только и остается, что решить между собой, как они дальше будут выплачивать кредит.
Что еще должно быть в мировом соглашении о разделе ипотечной квартиры при разводе:
- полные инициалы обеих сторон;
- паспортные реквизиты;
- даты рождения;
- место постоянной регистрации каждого из супружеской пары;
- сведения из свидетельства о браке либо его аннулировании;
- данные о жилой недвижимости, по которой выплачивается ипотека (кадастровый №, адрес, тип собственности);
- подробная характеристика объекта (количество комнат, площадь, на каком этаже располагается, год возведения здания и прочее);
- основные данные из свидетельства о собственности или ипотечного договора;
- ответственность, возлагаемая на обе стороны и порядок разрешения спорных вопросов;
- дата и подписи.
Сложности при получении долевой ипотеки
Ипотека на долю в квартире зачастую оформляется с большими сложностями. Это представляет проблему как для финансовой организации, так и для самого покупателя из-за наличия нескольких совладельцев, которые далеко не всегда согласны делить квартиру с посторонним человеком.
Банки также с неохотой относятся к выдаче кредита на покупку доли в недвижимости, потому что её ликвидность очень низкая. Часть квартиры значительно сложнее продать в случае экстренных ситуаций, когда заёмщик оказывается неплатёжеспособным. А если жилплощадь находится в старом доме, то соискатель и вовсе получает отказ.
Впрочем, каждый случай рассматривается индивидуально. Ипотека на долю в доме будет одобрена, если покупателем выступает совладелец жилья, например, один из супругов при разводе согласен выкупить долю второго супруга. В этом случае у квартиры появляется один собственник, что и является основанием для выдачи ипотеки.
Обзор банковских предложений
Ипотеку на долю выдают следующие кредитные организации.
| Наименование банка | Название программы | Процентная ставка | Первоначальный взнос | Срок ипотеки |
| Росбанк Дом | Кредит на квартиру или долю | от 6,99% | от 15% | до 25 лет |
| Ипотека на комнату | от 7,49% | от 25% | до 25 лет | |
| Левобережный | Акция «10х10х10» | 10% | от 10% | до 15 лет |
| Азиатско-Тихоокеанский Банк | Доля в квартире или комната в коммуналке | от 11% | от 25% | до 25 лет |
| Газпромбанк | Квартира на вторичном рынке | от 8,1% | от 10% | до 30 лет |
| Банк Зенит | Доля в квартире на вторичном рынке | от 9,5% | от 15% | до 25 лет |
| Открытие | Вторичное жильё | 8,25% | от 20% | до 30 лет |
Особенности долевой ипотеки
Программа долевой ипотеки практически не отличается от стандартной процедуры кредитования. Однако кредитор предусматривает одну особенность: выкупить долю можно только при получении согласия всех владельцев на полное обременение квартиры. Если заемщик не в состоянии предоставить другой вариант залога, ему необходимо уговорить всех жильцов подписать согласие на подобную процедуру.
В связи с тем, что банк значительно рискует, оформляя долю квартиры, он свое внимание переключит на заемщика и его платежеспособность. При несоответствии дохода соискателя требованиям кредитора, в ипотеке будет отказано.
Важно учитывать, что процедура кредитования сопровождается некоторыми расходами:
- нотариальные услуги — от 1500 рублей;
- страхование квартиры/жизни — от 1 % (зависит от суммы займа);
- оформление прав собственности — от 2 тыс. рублей;
- услуги оценщика — от 3 тыс. рублей.
Как оформлять долевую ипотеку?
Итак, теперь мы знаем, какие есть типы такой собственности. Пришло время рассказать подробности этого вопроса, более конкретно представить различные случаи. Каждый случай неповторим. И хотя известны разнообразные программы по кредитованию, их используют не слепо, а учитывая особенности каждой конкретной ситуации.
Вот три наиболее распространенные ситуации, когда у людей возникает потребность обратиться в банк, чтобы оформить ипотеку:
- Заемщик, которому уже принадлежат несколько частей, чтобы полноценно владеть всем имуществом, хочет еще одну долю, последнюю.
- Заемщик владелец одной доли и хочет, чтобы его жилое пространство расширилось благодаря приобретению другой доли.
- Заемщику не принадлежит ни одна часть, а он желает приобрести долю.
Что нужно, чтобы начать претворять желаемое в действительность? Необходимо залоговое имущество, фактически им является жилье, приобретаемое заемщиком. Финансовая организация тогда будет распоряжаться не частью, а всей квартирой. Отсюда следует, что больше вероятности одобрения займа банком обещает случай номер один.
Что со вторым случаем, насколько много суеты и проблем? Конечно, проблемы есть, и банки могут отказать, и цель ваша рискует быть не достигнутой. Не отчаивайтесь, ведь при письменном согласии каждого владельца с условием залога одобрение тоже будет. Недостатки второго случая, когда приобретают вторую долю, имея уже одну: немаленькие размеры процентных ставок, поскольку жилье стоит больше, чем его часть, также продать часть не легче, чем целую квартиру.
А теперь сложный третий случай. Возможно, вас ожидает отказ. Но надежда на успех все равно есть. Будьте в добрых хороших отношениях с теми, кто владеет жильем, и тогда попытайтесь разделить доли. Вас ожидают траты на оформление документов, затем вы наконец-то получите подтверждение выкупленной части, отправляйтесь в банк. Нет смысла лукавить, придется признать, что рисковать тут скорее всего бесполезно и шансов немного.