Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли платить налог с неустойки от застройщика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для уплаты НДФЛ с неустойки необходимо дождаться уведомления из налоговой инспекции. Оно может поступить письмом по почте или отобразиться в личном кабинете на порталах ФНС и Госуслуги. Обычно уведомления поступают в период с сентября по ноябрь.
Как заплатить НДФЛ с неустойки
Оплатить налог необходимо до 1 декабря года, следующего за отчётным. То есть, если неустойка была получена в 2022 году, то последний день уплаты налога — 30 ноября 2023 года.
Но есть и хорошие новости. Хотя неустойка — доход, полученный сверх того, по которому налоги уже уплачены, подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется. Исключение составляют случаи, когда человек планирует уменьшить сумму социального или имущественного налога за счёт использования налоговых вычетов. Тогда придётся официально задекларировать доходы и налоговые вычеты, предоставив декларацию в ФНС.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
НДФЛ с неустойки с позиции действующего законодательства
Несколько лет назад в РФ налогообложение в области неустойки по решению суда или добровольно выплачиваемой самим налогоплательщиков (участником долевого строительства) не имело чётких универсальных критериев и правил.
Однако, письма Минфина РФ, а также представление и публикация обзора судебной практики, утверждённого Президиумом Верховного суда (ВС), разъяснили ситуацию и обозначили чёткую позицию, которую должны государственные органы, суды и Федеральная налоговая служба.
В 210-ой ст. Налогового кодекса (НК) РФ в первом пункте указывается, что при расчёте налоговой базы для уплаты налогов на доходы физических лиц учитываются абсолютно все доходы, полученные гражданином или относящиеся к его возникшим правам. Они могут иметь либо натуральную форму, либо материальную (денежную выгоду). В 41-ой ст. того же НК помечено, что к категории доходов относится имеющая денежную или натуральную форму денежная выгода, которая учитывается при возможности осуществления её оценки.
В Гражданском кодексе (ГК) РФ, а именно в его 330-ой ст. написано, что неустойкой (пеней, штрафом) является установленная либо договором, либо законом сумма, которую должник обязуется уплатить своему кредитору в том случае, если не выполняет свои обязательства. В ситуации с договором долевого участия в строительстве таким неисполнением договорных обязательств становится как раз просрочка передачи квартиры многоквартирного дома участнику долевого строительства по акту приема-передачи.
Является ли получаемая неустойка доходом физического лица? Да, является. И да — она облагается НДФЛ. В РФ неустойки, пени и штрафы, взыскание которых с застройщиков осуществляется по 214-ФЗ (закону, регулирующему договоры долевого участия) и по закону «О защите прав потребителей», соответствуют всем признакам экономической выгоды физических лиц, поэтому облагаются НДФЛ. Кроме того, в перечне, указанном в ст. 217-ой НК и включающем все не облагаемые виды доходов, нет ни неустоек, ни штрафов, ни пеней. На основании этого факта можно сделать вывод, что всё это является доходами, с которых можно удержать налоги.
Неустойка обязательно облагается НДФЛ, это понятно. Но как именно будут удерживать налог с физического лица, получившего неустойку по договору долевого участия при просрочке сдачи квартиры? Всё будет зависеть от сложившейся ситуации.
Если неустойка перечисляется добровольно либо по решению суда с указанием суммы НДФЛ в судебном решении, то налог с дохода удерживается и перечисляется в налоговую инспекцию застройщиком, причём сразу после удержания до совершения выплаты неустойки. Организация формирует 2-НДФЛ – справку, где отражены доходы и удержанные налоги.
НДФЛ с неустойки, взысканной со счета застройщика на счет физического лица, по решению суда общей юрисдикции, платит сам дольщик. Плата осуществляется либо по полученному налоговому уведомлению, направленному налогоплательщику из ФНС, либо по декларации 3-НДФЛ (образец можно получить в интернете). 3-НДФЛ физическое лицо заполняет по бланку самостоятельно после расчёта (во избежание ошибок можно получить от застройщика форму 2-НДФЛ).
Получить и заполнить бланк декларации можно в МФЦ или в ИФНС. Срок уплаты НДФЛ – не позднее 1-го декабря года, следующего за отчётным годом (в который был назначен налог на доход). Причём этот период не зависит от того, каким образом НДФЛ физическим лицом-плательщиком уплачивается: по уведомлению или самостоятельно по 3-НДФЛ (если уведомление выслано не было).
Полезно знать! Если физическое лицо планирует получить налоговый вычет с НДФЛ, то оно должно самостоятельно задекларировать налоги и в составленной декларации 2-НДФЛ указать такие вычеты.
Как производится исчисление и оплата НДФЛ?
Налоговым агентом в данном случае выступает Застройщик, то есть именно он должен исчислить, удержать и перевести налог.
Если заключено мировое соглашение, и Застройщик самостоятельно переводит на счет Дольщика денежные средства, то Застройщик удерживает 13%, подлежащих уплате в бюджет, и перечисляет их.
Если денежные средства на основании решения суда взыскиваются с Застройщика в принудительном порядке (через банковские организации либо через судебных приставов), то в такой ситуации налоговый агент — Застройщик не имеет возможности удержать налог. При этом Застройщик обязан письменно сообщить налогоплательщику-Дольщику и налоговой инспекции о невозможности удержать налог, сумме дохода и сумме неудержанного налога (если доход получен в 2020 году, налог подлежит уплате в 2021 году). И налоговая инспекция самостоятельно исчислит сумму, подлежащую уплате в бюджет, и направит уведомление в адрес Дольщика (НДФЛ).
Оплатить налог необходимо до 1 декабря года, следующего за отчётным. То есть, если неустойка была получена в 2022 году, то последний день уплаты налога — 30 ноября 2023 года.
Пример 1. Удержание НДФЛ с неустойки, взысканной судебным порядком
Москвич, Бельский Н. Н. заключил с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в январе 2020 г. на строительство двухкомнатной квартиры. Согласно условиям этого соглашения в установленные сроки дольщиком была внесена требуемая по ДДУ стоимость квартиры. Тем не менее застройщик сдачу дома задержал. В результате Бельский И. Н. обратился в суд, требуя взыскать с него неустойку за просрочку.
Суд признал требования истца (Бельского Н. Н.) обоснованными. Судебным постановлением от 26.06.2019 с застройщика в пользу дольщика взыскана неустойка размером 200 000 рос. руб. Данная сумма признается доходом гражданина Бельского Н. Н. и подлежит обложению НДФЛ. Поскольку он является резидентом РФ, то при калькуляции подоходного налога к уплате используется ставка 13%.
Итого получается: 200 000 рос. руб. * 13% = 26 000 рос. руб. Это и есть сумма НДФЛ, которую нужно будет оплатить.
Как происходит расчет и уплата налога
Организации, выплачивающие гражданам доходы, которые подлежат обложению налогом, в силу статьи 226 НК РФ являются их налоговыми агентами. Обязанность рассчитать, удержать и уплатить в бюджет налог с таких доходов накладывается именно на агентов.
Таким образом, удержать НДФЛ с суммы полагающейся гражданину неустойки и перевести его в бюджет должен застройщик. Заметим, что суд в своем решении может указать, какая именно сумма должна быть выплачена гражданину, а какая — удержана и перечислена в бюджет в виде НДФЛ. Но бывает, что суд не выделяет налог из суммы неустойки.
Если налоговый агент не может удержать налог самостоятельно, он должен сообщить об этом в налоговую инспекцию. При этом следует указать сумму дохода, с которой налог не был удержан, а также сумму самого налога. Аналогичное сообщение налоговый агент должен направить и гражданину.
Как в таком случае физлицу уплатить НДФЛ? Порядок определен в пункте 6 статьи 228 НК РФ. Налоговый орган составит уведомление об уплате налога и направить его налогоплательщику. Тот обязан уплатить причитающуюся сумму не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Вопрос №1: Дом сдан, но квартира в пользование не передана. В то же время за нее все выплачено. Никаких уведомлений, в том числе о завершении строительства застройщик никому не направлял. Можно ли в данной ситуации требовать выплату штрафной неустойки?
Да, можно. Основания для взыскания неустойки возникают по ФЗ РФ № 114. Как установлено, она взыскивается с начала просрочки и до дня (даты) передачи жилья по соответствующему акту.
Вопрос №2: Во время строительства дома (по ДДУ) сменился застройщик. При этом дом до сих пор не сдан, а просрочка по сдаче достигла уже 8 месяцев. Можно ли подавать на взыскание пени?
Решение данного вопроса зависит по большей части от того, кто виновен в просрочке: новый либо предыдущий застройщик. Если она образовалась уже при новом застройщике, то неустойку взыскать можно. Но если она возникла при предыдущем застройщике, а его сменил другой в порядке банкротства, тогда нет, такой возможности уж не будет.
Что означает неустойка (штраф) и нужно ли с нее удерживать НДФЛ
Определение данному понятию дается в ст. 330 ГК РФ. В статье четко прописано, что под неустойкой (а также штрафом, пеней) понимают денежную сумму, которую должник должен заплатить кредитору при невыполнении либо ненадлежащем выполнении своих обязательств. Размер этой суммы определяется законом и договором. Следует четко понимать, что это не компенсация ущерба, т. е. данная выплата не носит компенсационный характер.
Следует заметить, как неустойка, так и штраф могут взыскиваться досудебным порядком и через суд. В первом случае выплата производится должником добровольно, во втором – принудительно. Например, если застройщик не выполнил условия договора долевого участия, не сдал вовремя дом, то, он должен заплатить дольщику неустойку, а в некоторых случаях и штраф. Сделать это он может добровольно, по письменному требованию второго участника ДДУ, т. е. дольщика. Если он этого не сделает, то дольщик вправе подать на него иск в суд о взыскании неустойки. Тогда говорят о принудительном взыскании неустойки судебным порядком.
Какой же вывод из данной истории?
Получается, что если вы докажете, что взысканная в вашу пользу неустойка не принесла вам экономической выгоды, то теоретически, можно отстоять свои права в суде и признать начисление вам налога незаконным.
К примеру по защите прав потребителей, вам возвращают деньги за услуги или товар, а так же возмещают ущерб если таковой был причинен, это конечно не является экономической выгодой, ведь это ваши деньги и выплачены они вам, что бы восстановить ваше положение до того как ваше право было нарушено. А вот взысканный сверху штраф по закону о защите прав потребителей в размере 50% от суммы присужденной судом и неустойка, это конечно же считается экономической выгодой, потому как здесь сложно будет доказать, что эти деньги пошли на возмещение ущерба, так как вам его уже возместили, а ваши доводы скорее всего не будут учтены судьей и неустойку с штрафом признают доходами, так как они не несут компенсационный характер и налогом будут облагаться.
Но к примеру при долевом строительстве, вам задержали сдачу дома и застройщик обязан вам заплатить неустойку, которая после взыскания так же может быть признана доходом, ведь рассматривается она как штрафные санкции за задержку выполнения обязательств, то есть окончательную сдачу дома. В такой ситуации можно доказать, к примеру, что вы арендовали квартиру, в которой жили и ждали пока дом будет сдан и надеялись, на то, что застройщик сдаст его и вы заедете в новую квартиру в конкретную дату, но застройщик задержал сдачу дома и вы понесли непредвиденные убытки, связанные с платой за аренду квартиры, в которой вы вынуждены проживать по причине задержки сдачи дома, а значит вы понесли непредвиденные убытки по вине застройщика, а раз вы понесли убытки то можно считать, что вы их понесли по вине застройщика, а неустойка в таком случае может выступать как компенсация за дополнительные расходы по аренде квартиры из которой вы съехали расторгнув договор в новую квартиру, но не переехали по вине застройщика.
Лайфхаки по взысканию неустойки
Не подписывайте дополнительные соглашения к ДДУ о продлении срока сдачи недвижимости. В одностороннем порядке застройщик не имеет право его изменять. Если к вам поступила такая бумага, пишите в ответ претензию о недобросовестности строителя. Если на этот период просрочка уже допущена, прикладывайте к ней расчет неустойки по договору долевого участия и требуйте ее выплаты.
Не игнорируйте приглашение застройщика принять квартиру. Если вы в течение 2-х месяцев не явитесь, то строитель оформит акт приема-передачи в одностороннем порядке на законных основаниях. Оспорить его очень сложно — соответственно, взыскать неустойку по ДДУ будет почти нереально.
Застройщик может избежать штрафной санкции, прописав в акте приема-передачи недвижимости: «дольщик претензии не имеет, от неустойки отказывается». В этом случае вы не сможете взыскать пеню, так как добровольно от нее отказались. Поэтому внимательно читайте все документы, которые дает вам на подпись застройщик. Если вам что-то не понятно, лучше обратитесь к юристу. Люди нередко расписываются в документах, не читая их, поскольку думают, что известный строитель не обманет. Обманет, и еще как.
На подписание акта приема-передачи квартиры обязательно берите с собой специалиста, который проверит качество жилья. Очень часто застройщики нарушают технологию строительства. Например, могут быть плохо установлены оконные и балконные рамы (криво, неплотно прилегать и т.д.), неровно выложены перегородки, может отсутствовать звукоизоляция стен или протекать кровля. Если квартиру сдают с ремонтом, то проблем бывает еще больше.
В случае выявления недостатков не подписывайте акт приема-передачи. В этой ситуации необходимо составить отказ от приема жилья с указанием всех недочетов и с требованием их устранить. Неустойка по ДДУ будет «капать», пока строитель не устранит все дефекты.
Не копите неустойку и не ждите, когда вам передадут ключи от квартиры. Чем раньше вы обратитесь в суд, тем больше шансов получить деньги. По истечении месяца или двух после начала просрочки рассчитайте неустойку и подавайте претензию застройщику. Через десять дней, если строитель оставит ваше письмо без внимания, обращайтесь в суд. Если в договоре долевого участия указан другой срок рассмотрения претензии, то придерживайтесь его.
Пени по НДФЛ в 2020 году
Расчет пени в 2020 году производится согласно статьи 75 НК РФ:
- Если просрочка составляет менее 30 дней, то организациям начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, действующей в текущее время.
- Если просрочка составляет более 30 дней, то пени начисляются в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за первые 30 дней и в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ начиная с 31 дня просрочки.
Начисление пени, их уплата и списание происходит на основании НК РФ, а также ПБУ 10/99. Весь процесс формирования проводок возможен в двух вариантах, в зависимости от способа толкования требований бухгалтерского или налогового учета. С точки зрения бухгалтерских норм, данные взыскания рассматриваются как штрафные санкции, а их списание производится в одинаковом размере. Что касается налогового учета, то пени и штрафы отличаются как по характеристикам, так и по способу отражения. Пени лишены всех признаков штрафа, так как у них отсутствует фиксированный размер и они не учитываются при уменьшении налогооблагаемой базы. При этом использованы могут быть 91 и 99 счета, а выбранный метод должен быть закреплен в учетной политике компании.
50 000 х (1/300 х 7,75) х 10 = 129,17 рублей
В учете компания сделала следующие записи:
| Хозяйственная операция | Д | К |
| Начислены пени по НДФЛ в размере 129,17 рублей | 99 | 68.4 |
| С расчетного счета уплачены пени по НДФЛ в размере 129,17 рублей | 68.4 | 51 |
Пример 1. Удержание НДФЛ с неустойки, взысканной судебным порядком
Москвич, Бельский Н. Н. заключил с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в январе 2021 г. на строительство двухкомнатной квартиры. Согласно условиям этого соглашения в установленные сроки дольщиком была внесена требуемая по ДДУ стоимость квартиры. Тем не менее застройщик сдачу дома задержал. В результате Бельский И. Н. обратился в суд, требуя взыскать с него неустойку за просрочку.
Суд признал требования истца (Бельского Н. Н.) обоснованными. Судебным постановлением от 26.06.2021 с застройщика в пользу дольщика взыскана неустойка размером 200 000 рос. руб. Данная сумма признается доходом гражданина Бельского Н. Н. и подлежит обложению НДФЛ. Поскольку он является резидентом РФ, то при калькуляции подоходного налога к уплате используется ставка 13%.
Итого получается: 200 000 рос. руб. * 13% = 26 000 рос. руб. Это и есть сумма НДФЛ, которую нужно будет оплатить.
Распространенные ошибки, связанные с взысканием неустойки по ДДУ
Ошибка 1. Допускается калькуляция неустойки по текущему дню просрочки, а также по конкретным периодам либо первому дню. И это не считается ошибкой.
Для более точного и детального расчета рекомендуется использовать онлайн-калькулятор. Как правило, при подсчете требуется указать стоимость квартиры, дату подписания акта приема-передачи согласно ДДУ, дату фактического подписания акта приема-передачи. Т. е. дату передачи объекта по ДДУ и по факту.
Важно! С 2020 г. допускается взыскание неустойки за будущую просрочку, причем в полном размере. Ключевой момент: она должна быть обоснованной. И с нее также уплачивают НДФЛ.
Ошибка 2. Случается, когда по вине застройщика не только задерживается срок сдачи, передачи жилья, но образуются и дополнительные траты. Например, дольщик вынужден снимать квартиру, платить аренду, нести прочие расходы.
При данных обстоятельствах он вправе требовать выплаты компенсации за понесенные непредвиденные траты, если он может подтвердить их документально (при помощи договора, чеков и т. п.). С выплаченной компенсации также надлежит удерживать и выплачивать НДФЛ.
Как производится исчисление и оплата НДФЛ?
Налоговым агентом в данном случае выступает Застройщик, то есть именно он должен исчислить, удержать и перевести налог.
Если заключено мировое соглашение, и Застройщик самостоятельно переводит на счет Дольщика денежные средства, то Застройщик удерживает 13%, подлежащих уплате в бюджет, и перечисляет их.
Если денежные средства на основании решения суда взыскиваются с Застройщика в принудительном порядке (через банковские организации либо через судебных приставов), то в такой ситуации налоговый агент — Застройщик не имеет возможности удержать налог. При этом Застройщик обязан письменно сообщить налогоплательщику-Дольщику и налоговой инспекции о невозможности удержать налог, сумме дохода и сумме неудержанного налога (если доход получен в 2020 году, налог подлежит уплате в 2021 году). И налоговая инспекция самостоятельно исчислит сумму, подлежащую уплате в бюджет, и направит уведомление в адрес Дольщика (НДФЛ).
Оплатить налог необходимо до 1 декабря года, следующего за отчётным. То есть, если неустойка была получена в 2022 году, то последний день уплаты налога — 30 ноября 2023 года.