Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру с материнским капиталом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В действующем законодательстве нет прямого запрета на сдачу жилых помещений, приобретенных на маткапитал. При этом есть свои ограничения и требования. «Когда вы сдаете недвижимость, которая является общей долевой собственностью, нужно получить согласие всех собственников. Так как квартира куплена за маткапитал, одним из собственников является и ребенок, а значит, для сдачи квартиры в аренду нужно получить согласие органов опеки и попечительства», — пояснил Кирилл Стус.
Органы опеки могут и отказать в заключении договора найма, поскольку получается, что сам ребенок лишается возможности жить в купленной за счет маткапитала квартире, отметил юрист. По его словам, в данном случае можно доказать, что на полученные от сдачи средства вы будете снимать еще большую и лучшую квартиру. «Если вы не согласуете сдачу недвижимости с органами опеки и попечительства, когда выяснится данная ситуация, прокуратура может обратиться в суд с заявлением о возврате средств материнского капитала на основании их нецелевого использования. Также могут возбудить уголовное дело в отношении родителей», — предупредил руководитель практики юридической компании «Интерцессия».
Ситуация №2 — Покупателя сами с ипотекой
В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга. Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов.
Краткая инструкция со сроками. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн. руб.
1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале. Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры. Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи. Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор. Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) + банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 10) Когда покупателя станут собственниками, продавцы получают остальную сумму — 0,5 млн. руб. от покупателей и 4,5 млн. руб. от банка.
Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.
А можно ли ускорить продажу как было указано выше? Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей. При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.
Какие документы потребует орган при оформлении материнского капитала
С 1 января 2007 года по 31 декабря 2019 года право получить маткапитал появлялось с рождением или усыновлением семьей второго ребенка. С учетом всех индексаций установлен номинал в 483 882 рубля.
В январе 2020 года государство изменило правила пользования материнским капиталом и решило продлить этот проект до конца 2026 года. Теперь семьи могут претендовать на господдержку после рождения первого ребенка. Возможно также получение дополнительной суммы, равной 155 550 рублям. В целом семья получит 639 431 рубль, если:
- С 2020 по 2026 год в семье родились двое детей.
- Первый ребенок родился до 2019 года, а второй — в 2020 году и далее. Но при условии, что первый ребенок родился до начала программы господдержки, а второй — в 2020 году и позже, то маткапитал они получат только 483 882 рубля.
- С 2020 года по 2026 был рожден третий или последующие дети, несмотря на то, что первые дети родились до 2007 года. Этот пункт действителен при условии, что семья ранее не обналичила сертификат.
Дополнительные нюансы
Некоторые банки допускают возможность предоставления проекта договора найма без предварительного внесения в него конкретных данных арендатора. В подобном случае вы можете сначала получить разрешение, а уже после этого разместить в интернете или других источниках информации объявления с предложением сдачи квартиры.
Следует иметь в виду, что банк может выдвинуть дополнительные условия. К примеру, ограничить максимальный срок сдачи жилья квартирантам и т.п. Кредитно-финансовые организации обычно дают одобрение на аренду сроком до одного года. Поскольку в этом случае договор квартирного найма нет необходимости регистрировать. Следовательно, возникающее временное обременение не отразится в ЕГРН.
Банк имеет право наложить запрет, если вы решите сдавать в аренду квартиру, приобретенную по ипотеке с внесением материнского капитала. Поскольку это вступит в противоречие с условиями использования маткапитала. Если информацию о сдаче в аренду такого жилья получат органы опеки, с их стороны последует обращение в прокуратуру. И вас обвинят в мошенничестве с нарушением прав ребенка.
Поскольку одним из условий заключения кредитного договора на получение ипотеки обычно становится страхование приобретаемой жилой недвижимости, для сдачи квартиры в аренду ее собственнику потребуется согласовать это и со страховой компанией. Получив такой запрос, страховщик может повысить размер страхового взноса. Поскольку присутствие арендатора может быть расценено им как ранее не учтенный дополнительный риск.
Если вы вносите платежи по ипотеке своевременно и не имеете просрочек, это повышает ваши шансы на получение банковского разрешения на сдачу квартиры в аренду.
Можно ли сдать ипотечную квартиру в аренду с оформлением квартиросъемщику временной регистрации? Да, можно, но это тоже следует согласовать с банком.
Откуда могут быть неприятности?
Это прежде всего органы опеки и попечительства. То есть, организация, которая играет ключевую роль в контроле за условиями проживания, образования и благополучия ваших детей. В том числе, обеспеченностью их жильем.
Дело в том, что материнский капитал, благодаря которому ваша покупка стала возможной, был предоставлен вам на основании пункта 1 части 3 статьи 7 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», который прямо указывает, что приобретение жилья возможно только с целью «улучшения жилищных условий». Другими словами, орган опеки ожидает, что от вашей покупки условия проживания детей изменится непременно в лучшую сторону: ваша семья вселится в новую квартиру, либо квартиру большей площади, либо в более комфортном районе города.
Если же после освоения материнского капитала ваше местоположение никак не изменилось и при этом в органе попечительства станет известно о том, что вы сдаете вновь приобретенное жилье, то при наличии достаточного количества свободного времени и желания потрепать нервы, его сотрудник вполне может подать обращение в районную прокуратуру для проведения надзорной проверки по вскрывшемуся факту. Во всяком случае, согласно п. 3 ст. 56 Семейного кодекса РФ это их прямая обязанность: принять все необходимые меры для защиты интересов и благополучия ребенка.
Если прокурорская проверка подтвердит эти факты и вынесет заключение о нецелевом использовании средств капитала, то теоретически может быть инициирован судебный процесс по аннулированию права на материнский капитал и возврату этих средств в бюджет Пенсионного фонда.
Что будет, если не выделять доли детям?
Sergey Redin
ленится
Купил студию в Москве с использованием маткапитала, ипотеку уже выплатил, доли детям выделять лень. Мне это хоть чем-нибудь грозит? Продавать студию не планирую никогда.
Если заставят вернуть маткапитал, я даже не против. С тех пор квартира подорожала раза в два, да и денег у меня стало больше.
Когда дети вырастут и станут совершеннолетними, по закону вас наказать не смогут. Ни в кодексе административных правонарушений, ни в уголовном кодексе нет таких статей.
Но у выросших детей будет право подать иск о том, что их не наделили долями. Подобное сейчас существует для тех, кого обошли при приватизации. Например, при покупке приватизированной недвижимости всегда проверяется, кто был в ней прописан на момент оформления этого статуса жилья.
Если ребенок, то он обязательно должен был участвовать в приватизации. Если он не участвовал, у него есть право позже это оспорить.
Управление арендным бизнесом
Если вы решили использовать квартиру, купленную на материнский капитал, для получения дохода от ее аренды, необходимо быть в курсе своих прав и обязанностей. Согласно законодательству, орган попечительства может наложить запрет на использование жилья для нецелевых целей, если оно куплено на средства материнского капитала. Также вы должны платить налоговую вычет, если получаете доход от аренды квартиры.
Важно знать, что при желании сдать в аренду квартиру, купленную на материнский капитал, это должно быть оговорено в реестре жилищных обязанностей. Если в этом реестре такого пункта нет, то необходимо обратиться в орган попечительства для внесения соответствующих изменений. Также вам необходимо получить разрешение на сдачу жилья в аренду от органа попечительства, при котором вы можете получить доход от аренды квартиры.
Если вы планируете сдавать квартиру в аренду детям, то необходимо учесть, что они были бы исполнительными должниками в случае неуплаты арендной платы. В этом случае ваши интересы будут защищены законом и вы сможете вернуть свои деньги в судебном порядке.
Также стоит обратить внимание на место, где находится квартира. Если это Москва, то есть риск, что квартира может быстро стать устаревшей и перестать быть востребованной на рынке аренды. Поэтому рекомендуется ознакомиться с рыночной ситуацией и определить цену на аренду заранее.
Наконец, стоит учитывать, что после покупки квартиры на материнский капитал, вы можете оформить на нее ипотеку. Это даст вам больше гибкости в управлении квартирой и ее арендой, если вы не хотите оставаться наивысшим кредитором. Однако этот вопрос должен быть решен при покупке квартиры, а не после ее приобретения.
- Если вы решили сдать в аренду жилье, купленное на материнский капитал, обязательно оформите все необходимые документы и получите разрешение от органа попечительства.
- Стоит учитывать риск неуплаты арендной платы со стороны детей и рыночную ситуацию на месте расположения квартиры.
- Оформление ипотеки на квартиру может дать больше гибкости в управлении жильем и его арендой.
Проблемы при сдаче квартиры в аренду
Так вот, про девушку с ребенком. Она произвела на нас хорошее впечатление, тут я не совру. Рассказала о том, что ее мать живет в этом же подъезде несколькими этажами ниже, и она тоже снимает студию. Это придавало мне хоть какой-то уверенности. Ведь это был мой первый арендатор, и такой ответственный момент.
В общем, договор подписан, руки пожаты, ключи переданы. Контракт с арендатором мы заключили на год. И первые несколько месяцев проходили отлично. Я без задержек получала деньги. И мне казалось, что у меня нет необходимости посещать квартиру. Так как я полностью доверяла жильцам — и в этом была моя главная ошибка.
В договоре я прописала то, что жилое помещение я могу посещать всего лишь один раз в месяц, ито в присутствии арендатора. Но я даже этого не делала — мне было откровенно лень туда ехать и смотреть на сохранность мебели и ремонта.
Сдача в аренду квартиры родственникам
Еще одна проблема, с которой я столкнулась — это сдача жилья родственникам. Есть у меня брат, который младше меня на 10 лет. Он предложил сдавать студию ему. И я почему-то подумала, что это неплохой вариант.
В доходах брата я конечно сомневалась, но уж в том, что он порядочный человек я была уверена абсолютно на все 100%. Он тоже прожил у меня два с лишним года.
Платил он правда один раз в три месяца — и то это оказалось для меня удивлением. Он у меня настоящий интроверт, и практически все время сидел дома. Работал же он в том месте, где его доходы не превышали 15-ти тысяч рублей.
В общем, меня убедили в том, что мы мол семья, и что обязательно надо всем своим родственникам помогать. Вот сейчас типа я помогу, а потом и мне помогут при необходимости.
Долги по коммунальным платежам я не могу закрыть до сих пор. Ну и зачем мне сдался такой бизнес? Хотя это уже не арендный бизнес, а благотворительность какая-то.
Очевидно, что при таких условиях сдавать квартиру невыгодно: прибыль с аренды не покрывает трат собственника. Чтобы оставаться в плюсе, жилье требуется сдать за 40 тысяч в месяц. Такая сумма поможет покрыть все расходы, включая незапланированные (на замену мебели, косметический ремонт и пр.). Однако можно изменить не цену аренды, а условия приобретения жилья. Например, имея миллион на первоначальный взнос, выбрать квартиру дешевле, найти банк с меньшей процентной ставкой по ипотеке, увеличить срок выплаты кредита. В последнем случае увеличится переплата за жилье, однако снизится ежемесячный платеж. Также следует учитывать, что в нашем примере приводились средние значения, алгоритм. На практике же ситуация может выглядеть иначе. Таким образом, рекомендуется просчитать все расходы и возможные доходы, чтобы выбрать наиболее прибыльный вариант. Но есть и другой вопрос. Если сдача все же оказывается невыгодной, стоит ли приобретать жилье? Есть несколько аргументов в пользу покупки:
- квартиру можно в дальнейшем монетизировать, причем ее цена способна со временем вырасти;
- аренда после погашения ипотеки будет приносить доход;
- стоимость аренды может возрастать, а платеж по кредиту останется неизменным;
- временная сдача квартиры, купленной для себя, способна позволить сэкономить на ежемесячных выплатах банку.
Как правильно сдавать ипотечную квартиру?
Если раньше при оформлении ипотечного договора банки включали пункт, в котором запрещали сдачу недвижимости, сейчас этого нет. У банка нет прав включать такой пункт в ипотечный договор. Но банки изменили формулировку в договоре, и вместо запрета на сдачу, появилась фраза «ограничение». То есть сдавать квартиру можно, но заемщик должен уведомить об этом банк.
Сообщите кредитору, что собираетесь сдавать недвижимость. Менеджеры банка потребуют застраховать квартиру. Страховщики в таких случаях стараются повысить стоимость страховки и увеличить сумму максимум до 25%. Менеджеры банка рассмотрят заявку и вынесут решение — разрешить или запретить сдачу квартиры. Заемщику от банка нужно получить письменное согласие. При получении согласия на сдачу недвижимости от заемщика потребуют заключить договор с квартирантами, например, на год.
Если вовремя платить по ипотеке, нет долгов и просрочек, банки часто идут навстречу и соглашаются на сдачу недвижимости, т. к. понимают, что дополнительный доход позволит заемщику рассчитаться с долгом. Но если не исполняете свои обязательства, вносите оплату с опозданием, банк с высокой вероятностью откажет.
Размер маткапитала в 2023 году
Сумма, которую получат родители, зависит от того, какой по счёту ребёнок у них родился (или усыновлён) и когда это произошло:
- За одного ребёнка, который родился после 2020 года или позже, дают 586 946,72 рубля.
- Если двое детей родились до 2020 года, маткапитал на второго ребёнка составит 586 946,72 рубля.
- Если первый ребёнок появился до 2020 года, а второй в 2020 году или позже, то маткапитал на второго ребёнка — 775 628, 25 рубля. А если оба ребёнка появились в 2020 году или позже, то на первого материнский капитал составляет 586 946,72 рубля, доплата за второго — ещё 188 681,53 рубля.
- Если в семье трое детей, первый и второй ребёнок родились до 2007 года, третий появился на свет в 2020 году или позже, то материнский капитал на третьего ребёнка — 775 628,25 рубля.
Выделение долей детям
Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.
Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.
Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.