Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка пая на недвижимость в России в 2024 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Справка от жилищно-строительного кооператива (ЖСК) о выплате пая является важным документом, который подтверждает факт уплаты пая пайщиком. Для понимания цели и основных положений справки, необходимо разобраться, что понимается понятием «пайщиком» и какие права и риски он имеет.
Кто считается пайщиком?
Пайщиком в паевой жилищной кооператив (ЖСК) считается лицо, которое вступило в ЖСК по договору пайщика и уплатило паевой взнос.
Справка по понятию «пайщик»:
- Понимается под понятием «пая» часть имущества кооператива, приобретаемого на праве общей долевой собственности участника кооператива, и финансовые обязательства перед кооперативом, связанные с его приобретением и использованием.
- Взнос в паевую собственность – это финансовое обязательство каждого пайщика перед кооперативом.
Особенности договора об уступке прав пайщика:
- Уступка прав пайщика возможна только в рамках уставом ЖСК предусмотренных условий.
- Оформление договора об уступке прав пайщика требуется в письменной форме и должно быть подписано обоими сторонами.
- Для оформления договора об уступке прав пайщика необходимо использовать специальный бланк, предоставленный кооперативом.
- В договоре об уступке прав пайщика следует указать все существенные условия сделки, включая сумму денежных средств, выплачиваемую при уступке, и перечень прав и обязанностей, передаваемых пайщику.
- При участии третьего лица в договоре об уступке прав пайщика требуется согласие кооператива.
- Уступка прав пайщика освобождает от рисков и обязанностей, связанных с принадлежностью к ЖСК и пайщиком.
- Уступка прав пайщика не освобождает от уплаты пая, паевого взноса и других сумм, предусмотренных правилами ЖСК.
Какие риски и роль ЖСК имеются при уступке прав пайщика:
- ЖСК выполняет контроль за правильностью оформления и заключения договора об уступке прав пайщика.
- ЖСК осуществляет контроль за уплатой пая и паевого взноса новым пайщиком, который становится уступателем.
- При уступке прав пайщика ЖСК несет риск возможной ненадлежащей уплаты пая, паевого взноса и других сумм, предусмотренных правилами ЖСК.
Для чего требуется справка ЖСК о выплате пая?
Пайщиком считается физическое или юридическое лицо, которое приобрело паевую долю в жилищно-строительном кооперативе. Пай представляет собой долю в имуществе кооператива и дает право на получение жилого помещения.
Для уступки прав пайщика необходимо оформление договора об уступке, который является основанием для переуступки пая другому лицу. В таком случае пайщиком становится новый владелец пая.
Чтобы оформить переуступку пая, к пакету документов необходимо приложить справку от ЖСК о выплате пая. Справка является подтверждением того, что пайщик внес все необходимые взносы и выплаты за приобретение паевой доли.
Справка ЖСК о выплате пая имеет свои особенности:
- Она выдается пайщику после полной оплаты и всех взносов, предусмотренных договором о покупке пая.
- Справка подтверждает факт уплаты пая и является основанием для оформления договора об уступке прав пайщика.
- В справке указывается сумма уплаченных взносов, даты оплаты и другая информация, необходимая для расчета справедливости стоимости пая.
- Справка обычно выдается на бланке паевого ЖСК, что подтверждает ее официальный характер.
- При оформлении переуступки пая обязательна уплата налога на доход в соответствии с законодательством.
Главная роль справки ЖСК о выплате пая в процессе оформления уступки прав пайщика заключается в подтверждении факта уплаты всех необходимых взносов и суммы оплаты пая. Она служит гарантией для покупателя в случае переуступки пая.
Россиян будут предупреждать о финансовой нагрузке до выдачи нового кредита
Банки и микрофинансовые организации с 1 января 2024 года при рассмотрении заявок на кредиты и займы должны будут в обязательном порядке рассчитывать долговую нагрузку заемщиков, и если ежемесячные платежи превышают 50% дохода, высылать письменное уведомление о рисках.
Заемщику нужно будет подтвердить получение информации и подписать документ.
«Нововведение нацелено на борьбу с ростом уровня закредитованности граждан. Не все заемщики могут объективно оценить уровень своей долговой нагрузки и затем не справляются с ней. Принятие данной меры позволит гражданам получить систематизированную наглядную информацию о своих кредитах, осознать уровень своей финансовой нагрузки, более взвешенно принимать решение, а возможно — перераспределить доходы во избежание последующей ситуации с неисполнением обязательств по кредиту», — рассказала Юлия Дымова.
Переуступка: хитрости сделки
Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.
Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Что нужно знать о; покупке квартиры по переуступке
Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной. Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади. Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.
- Справку с печатью и подписью нотариуса, в которой супруг подтверждает, что согласен на переуступку на тех условиях, что прописаны в договоре.
- Брачный договор, в котором прописано, что имущество и права требования каждого супруга принадлежат только ему. Договор должен действовать на момент сделки.
- Соглашение о разделе имущества с заверением нотариуса или решение суда, которое вступило в силу на момент сделки. В решении должно быть написано: права требования на такую-то квартиру по договору долевого участия разделу не подлежат. Еще подойдет вариант, когда права уже разделены и в решении суда написано, что права по договору долевого участия закрепляются за продавцом.
В.: Какие виды кооперативов бывают?
А.К.: Распространены жилищный кооператив, жилищно-накопительный и жилищно-строительный кооперативы. Если у нас что-то и проявляется в плане привлечения денег от потенциальных покупателей недвижимости, то это в основном жилищно-строительные кооперативы. Потенциальные покупатели вступают в его члены, выплачивают вступительный взнос, текущие платежи, впоследствии по окончании строительства объекта и выплаты полностью пая они приобретают в собственность объект недвижимости – квартиру, которую они изначально и намеревались приобрести, вступая в эту организацию. Схема приблизительно такая.
А.К.: А никто не знает, что это. Некий пай, некая субстанция. К каким правам этот пай относить с юридической точки зрения тоже не ясно ни в теории, ни в практике. Кто в лес, кто по дрова с этими паями. Кто-то заключает сделки купли-продажи пая, судебная практика говорит о том, что пай нужно уступать. Там ничего непонятно толком, как вообще это всё регулируется. Теоретики рассуждают следующим образом. Кооператив – это организация, не связанная с ведением коммерческой деятельности. Прежде всего, его текущая деятельность направлена на удовлетворение интересов пайщиков. У лица, вступившего в кооператив, цели должны быть исключительно утилитарными, потребительскими, всё, что я делаю посредством вступления в эту организацию связано с отсутствием намерения получать прибыль, коммерческую выгоду. Условно говоря, я хочу купить квартиру, я вступил в члены, плачу текущие взносы, и больше меня, в принципе, как закон считает, ничего не должно интересовать. Уступка меня не должна интересовать, поскольку здесь есть коммерческая составляющая, связанная с перепродажей и т.д. Вступил в кооператив, выплатил пай и живи спокойно – смысл закона был такой. Конечно, он безумно дикий, на мой взгляд. Конечно, нужно учитывать ситуацию, что я вступил в кооператив, а впоследствии по каким-то причинам пай не могу оплачивать, финансовая составляющая моей жизни поменялась, и хочу этот пай передать. С точки зрения закона, видимо, я должен быть исключен из членов кооператива, и мне должны вернуть деньги, которые я внес на оплату какого-то конкретного объекта недвижимости, видимо, тоже, если у кооператива будут деньги, чтобы мне их вернуть. Если нет, то кооператив как-то, исходя из общих принципов гражданского права, должен со мной рассчитаться. Не могу ответить вопрос на этот конкретно, ничего непонятно.
Зачем избавляться от пая
Купить квартиру в жилищном кооперативе, который строит дом, можно не только напрямую – вступив в число его членов, но и оформив договор по переуступке пая с одним из пайщиков.
Сделка по переуступке пая (цессия) позволяет покупателю приобрести квартиру на 10-20% дешевле, чем если бы он заключал договор с застройщиком о вступлении в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖК, ЖСК).
Резоны для переуступки пая могут быть разные. Например, продавать таким образом свое жилье в будущем доме может тот, кто покупал его с инвестиционными целями. Чтобы заработать на разнице цен, такие инвесторы приобретают квартиры на самом раннем этапе строительства и продают их незадолго до сдачи дома в эксплуатацию. За это время жилье вырастает в цене в среднем на 30-35%.
Часть таких инвесторов предпочитают продавать квартиру уже после сдачи дома в эксплуатацию, чтобы получить наибольшую выгоду от роста цен: квартира, оформленная в собственность, примерно на 50% дороже, чем она стоила в момент начала продаж в новостройке на этапе котлована.
До 1 января 2016 года действовало условие, что если владелец квартиры продаст ее ранее чем через три года после получения права собственности, то ему придется платить НДФЛ в размере 13% от стоимости жилья. Поэтому инвесторы предпочитали выставлять квартиры на продажу после этого срока. Но в этом году его законодательно увеличили до пяти лет. Так долго ждать получения дохода готовы немногие, в итоге число сделок по переуступке пая выросло – ведь продажа жилья, на которое нет права собственности, налогом не облагается.
В кризис застройщики часто расплачиваются с подрядчиками по бартерной схеме – квартирами в будущем доме. Такие квартиры тоже могут пополнить список предложений по переуступке пая.
Наконец, у членов кооператива могут просто измениться обстоятельства – приобретенная квартира им не нужна, поэтому они избавляются от нее.
Впрочем, не стоит исключать, что продавец спешит сбыть квартиру, так как подозревает или знает о каких-то подводных камнях данной новостройки: застройщик не сдаст объект вовремя, или у компании возникли финансовые проблемы и она может обанкротиться, или еще что-нибудь.
В любом случае, перед тем как принимать решение о покупке такого жилья, стоит изучить ситуацию на рынке, проверить, не задерживались ли сроки строительства не только этого, но и других объектов компании.
Собственнические нюансы
После подписания договора переуступки, если дом построен и сдан в эксплуатацию, пакет документов, подтверждающий право нового пайщика на получение жилья, регистрируется в Росреестре и владелец становится собственником жилья.
Документы, необходимые для регистрации:
— паспорт;
— справка из ЖК/ЖСК о полной выплате пая и уплате прочих взносов;
— квитанция об уплате госпошлины за регистрацию;
— копия ордера на квартиру;
— кадастровый паспорт
Многие не торопятся с оформлением права собственности на кооперативную квартиру. Благо законодательство не требует сделать это в строго определенный срок, как в случае со строительством жилья по 214-ФЗ, когда на регистрацию дольщику отводится не больше года с момента сдачи дома в эксплуатацию.
Кооперативное строительство регулируется Жилищным и Гражданским кодексами, а также Федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
И к пайщикам применяются менее строгие правила – они могут откладывать регистрацию на несколько лет (срок устанавливается кооперативом). Одна из главных причин – возможность переуступить пай по цессии и сэкономить на НДФЛ. В этом существенное преимущество ЖК/ЖСК перед долевым строительством.
Правда, дольщики, в отличие от пайщиков, могут получить налоговый вычет за приобретенное жилье. И это уменьшает выгоду от переуступки пая.
В.: Скажите, каким образом и где происходит сама эта уступка пая. Я, например, захотела продать пай, нашла покупателя, куда мы с ним должны пойти: к вам как к нотариусу или просто юриста должны позвать, либо к застройщику?
А.К.: Ко мне вообще лучше с паем не ходить, потому что я пай очень не люблю, если так говорить фигурально. Хотя, конечно, с точки зрения совершения сделки, я не могу вам отказать в совершении нотариального действия. Если вы придете и скажете, что хотите заключить сделку по уступке пая, я вам как обычную гражданско-правовую сделку такую сделку должен заверить. Поэтому можете либо в простой письменной форме сделку заключить, либо, хотя требования к нотариальной форме не предусмотрено, обратиться к нотариусу и попросить удостоверить такой договор. Что там будет: договор купли-продажи пая или договору уступки, — надо на месте разбираться. Практика говорит о том, что если вы хотите пай уступить, необходимо получить предварительное согласие правления или конференции ЖСК об уступке такого пая и включении нового пайщика в состав членов. Хотя бы такое одобрение организации позволит вам минимизировать отказ во вступлении, а в случае не включения потребовать возмещения убытков. Пока судебной практики, чтобы ЖСК давал предварительное согласие, а потом отказался, я не видел.
Основные этапы проведения переуступки
Для того, чтобы не попасться в руки мошенников при проведении абсолютно не трудной операции переуступки, нужно быть всегда на чеку и усвоить несколько несложных основных моментов:
· в наличии должна быть справка о том, что продавец уже выплатил всю сумму пая. Иначе, после сдачи жилого дома в эксплуатацию, у покупателя не получится получить право собственности,
· при подписании договора о переуступке покупатель не становится автоматически членом все того же кооператива. Для этого ему необходимо написать заявление в правление кооператива.
При проведении сделки по переуступке пая, продавец должен написать заявление на имя председателя правления кооператива, о том, что он выходит из него. В свою очередь покупатель пишет заявление – о принятии его в члены кооператива.
На самом деле отказ заявителю о вступление его в кооператив довольно редкое явление. Но все же не стоит упускать этот факт из вида. И в таком случае, при составлении договора о переуступке пая, в обязательном порядке следует указать, что денежные средства продавец получит только после положительного голосования членов кооператива.
Стоит отметить тот факт, что такие договора не фиксируются в государственных органах, соответственно одну и ту же квартиру продавец может с легкостью продать одновременно нескольким покупателям. А в кооператив будет принят только лишь один будущий собственник жилья. Поэтому, отметив в договоре такой пункт, который предусматривает передачу денежных средств за покупку квартиры только исключительно после принятия покупателя в список пайщиков, можно обезопасить себя от мошеннических действий и различного рода афер.
В зависимости от того, какой кооператив был выбран, стоит внимательно изучить все его требования. Зачастую, новому пайщику приходится проплачивать вступительный взнос, который может составлять достаточно крупную сумму – от 150 до 200 тысяч рублей.
Ну а если дом уже выстроен и сдан в эксплуатацию, после подписания договора о переуступке пая, новый владелец собирает весь необходимый пакет документов, проходит регистрацию в Росреестре и становится собственником недвижимости.
Лицо, ответственное за регистрацию переуступки права аренды
Орган, ответственный за регистрацию переуступки права аренды участка, зависит от типа участка и его местоположения. В Российской Федерации существуют различные уровни органов власти, ответственных за регистрацию аренды.
На муниципальном уровне за регистрацию прав аренды отвечают муниципальные органы власти, в том числе Комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Они осуществляют контроль и управление участками на своей территории и регистрируют все изменения прав аренды.
На региональном уровне за регистрацию прав аренды отвечают исполнительные органы субъектов РФ. Это могут быть Комитет по территориальным ресурсам, Земельно-имущественные отношения и другие аналогичные органы.
На федеральном уровне за регистрацию переуступки прав аренды отвечают Росреестр и Федеральная служба государственной регистрации, земельного кадастра и картографии (Роскартография). Она отвечает за соответствие Земельной книги и за подготовку документов, подтверждающих переуступку прав аренды.
Последствия неправильной переуступки права аренды участков
Переуступка права аренды участка — это процесс передачи прав на землю одного участка от одного арендатора к другому. Однако неправильная или незаконная переуступка может иметь серьезные последствия для всех заинтересованных сторон.
Во-первых, неправильная переуступка может привести к появлению средств у государственных органов и нарушению законодательства. Это нарушение может повлечь за собой санкции и другие правовые последствия для арендаторов и новых арендаторов.
Во-вторых, неправильные переуступки могут привести к конфликтам между сторонами. Например, если новый арендатор не выполняет свои обязательства или не удовлетворяет требования, изложенные в первоначальном договоре аренды, то первоначальный арендатор или владелец участка может потерять доход и иметь проблемы с использованием участка.
В-третьих, имущество может быть утрачено из-за ненадлежащей переуступки. Если новый арендатор не является надежным партнером, он может не выполнить свои обязательства по уплате арендной платы или обеспечению сохранности участка. В результате первый арендатор может остаться без дохода от аренды и понести убытки.
Чтобы избежать негативных последствий неправильного распределения права аренды участка, необходимо тщательно изучить законодательство и соблюдать все требования, предусмотренные договором аренды. Кроме того, при выделении права аренды следует получить профессиональную консультацию и поддержку юриста или эксперта по недвижимости.
Проведение сделок с недвижимостью в 2022 году
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования
«Главное преимущество переуступки — возможность приобрести понравившийся вариант, даже если продажи от застройщика завершены. Особенно это актуально для редких форматов недвижимости, например многокомнатных квартир. Кроме того, при таком способе покупки высока вероятность сэкономить относительно цен от девелопера», — говорит Надежда Коркка.
Главные плюсы:
- Больше выбор: можно купить квартиру, которой уже нет от застройщика, с нужном планировкой или на нужном этаже.
- Строящееся жильё будет дешевле «вторички».
- Дом будет сдан быстрее, чем если брать вариант «на котловане».
- Это всё ещё новостройка, то есть нет рисков вторички (например, получить квартиру вместе с претендующими на неё наследниками или прописанными несовершеннолетними).
- Можно успеть заработать на разнице в цене после сдачи дома.