Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора аренды нежилого помещения при смене собственника». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Заключен договор аренды склада. В период действия договора аренды сменился собственник склада. Письменно (на бумаге) новый собственник нас не уведомлял об этом, только по электронной почте были пересланы сканы выписок из реестра, подтверждающие право собственности.
Составление и вручение уведомления
Законодательством не предусмотрен стандартный образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения, поэтому документ допустимо составить в свободной форме. Но, с юридической точки зрения, уведомление имеет значимость, если в нем указаны следующие пункты:
- Данные о нанимателе – лице, которое является получателем уведомления.
- Данные об арендодателе либо ином лице, наделенном соответствующими правами и имеющем доверенность на проведение подобных действий от собственника (обязательно приложение копии данного документа).
- Данные об арендном договоре (стороны сделки, объект соглашения, срок действия договора и иные важные положения).
- письма: о чем конкретно информируется наниматель, какие действия он должен предпринять.
- Если уведомление направляется по поводу нарушения арендатором обязательств и договоренностей соглашения, то обязательно прописываются сроки, которые отводятся на устранение проблемы (они должны быть разумными). Это может пригодиться в случае, когда арендодатель предполагает обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, уведомление нанимателя недвижимости обычно оформляется претензией по арендному соглашению.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
Оформление иска в суд
До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:
- паспорт (копия)
- действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
- акт приемки-передачи арендуемого имущества
- чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
- квитанции о перечислении полной суммы госпошлины
Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.
Комментарий к статье 617 Гражданского Кодекса РФ
По общему правилу пункта 1 статьи 617 смена собственника арендованного имущества не влечет ущемления прав арендатора. Договор аренды не может быть изменен или расторгнут по этому основанию. Необходимо заключить соответствующие договоры о замене арендодателя.
Правила пункта 2 комментируемой статьи защищают право арендатора на возможность передачи по наследству всех имущественных прав, в том числе прав, полученных по договору аренды. Впрочем, законом или договором эти права могут быть ограничены. Например, в случае, когда одним из основных условий заключения договора аренды являлись личные качества арендатора. В последнем случае после смерти арендатора арендодатель праве отказать наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия. Может возникнуть ситуация, когда наследников больше одного. Тогда вопрос о том, кто из них вступает в договор аренды, решается по соглашению между ними. Если согласие не будет достигнуто, решение принимает суд.
Комментарий к ст. 617 ГК РФ
1. В случае если права собственника арендованного имущества, а также права иных лиц на такое имущество перешли к другим лица, то такой переход не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, поскольку такой переход прав осуществляется не по воле арендатора и не в результате его действий, поэтому все его права по договору аренды и собственно договор аренды сохраняют свое действие.
Кроме того, в материалах судебной практики отмечается, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Также в судебной практике рассматривался спор по заявлению открытого акционерного общества «Центральный научно-исследовательский технологический институт» к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом о признании незаконным распоряжения «О закреплении недвижимого имущества за федеральным государственным унитарным предприятием «Охрана» Министерства внутренних дел Российской Федерации». Федеральным агентством по управлению государственным имуществом за унитарным предприятием «Охрана» Министерства внутренних дел Российской Федерации» была закреплена часть недвижимого имущества, арендуемого указанным обществом, на праве хозяйственного ведения. Судом в этой связи был сделан вывод, что передача части арендуемого заявителем имущества от предыдущего арендодателя к новому не может нарушить его право на аренду спорной части недвижимого имущества, поскольку тот факт, что в результате передачи части помещений новому арендодателю необходимо будет разрешить некоторые организационные трудности в оформлении договора (по оплате арендной платы и пр.), не свидетельствует о наличии у заявителя реальной заинтересованности в оспаривании ненормативного правового акта и нарушении каких-либо его прав (см. Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2012 по делу N А40-137240/10-145-874).
В случае смерти арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к наследникам, что полностью соответствует положениям ст. 1112 ГК РФ о составе наследства, так как в состав наследства входят все имущественные права и обязанности, в том числе и по договору аренды.
Исключение составляют случаи, установленные законом или договоров, например, случай, когда наследник умершего арендатора оказывается недостойным.
Соответственно, наследник умершего арендатора может приобрести права и обязанности по договору аренды в пределах срока его действия, за исключением тех случаев, когда договор аренды предполагал наличие у арендатора личных качеств. Например, в случае заключения договора аренды воздушного судна условия такого договора могут предполагать, что арендатор должен иметь специальное образование в области осуществления полетов (быть по профессии пилотом), однако наследник такого арендатора пилотом по профессии не является и специальных знаний не имеет, в связи с чем не может приобрести права и обязанности по договору аренды.
2. Судебная практика:
— Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2012 по делу N А40-137240/10-145-874;
— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 N 09АП-4921/11;
— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 N 09АП-4688/2011-ГК;
— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2011 N 09АП-28551/2010-ГК;
— Постановление ФАС Поволжского округа от 05.07.2011 N Ф06-5017/11 по делу N А72-6940/2010;
— Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2013 N Ф05-5925/10 по делу N А40-113538/2009;
— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 N А78-4181/2009;
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2013 N 15АП-8655/2012;
— Постановление ФАС Уральского округа от 05.03.2014 N Ф09-676/14 по делу N А50-3436/2013;
— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.06.2011 N Ф08-3398/11 по делу N А32-23119/2010.
Возможность сохранения незарегистрированного договора аренды, подлежащего государственной регистрации, в случае, если новый собственник знал о таком договоре
В соответствии с положениями п. 1 ст. 617 ГК РФ переход к другому лицу права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на имущество, сданное в аренду, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Возникает вопрос о том, какие последствия для арендатора повлечет за собой смена собственника арендованного имущества, если договор аренды, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован в установленном порядке.
4.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, сохраняет силу после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора.
Комментарий к статье 617 ГК РФ
1. В соответствии с п. 1 коммент. ст. перемена лиц на стороне арендодателя подчиняется следующему правилу: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, например, в случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. Тем самым данное правило подчеркивает свойство следования, присущее праву аренды.
С одной стороны, это правило явно отвечает интересам арендатора, так как гарантирует ему спокойное пользование вещью вне зависимости от фигуры ее собственника. С другой стороны, формулировка указанного правила дает понять, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу автоматически делает нового собственника арендодателем, т.е. в изъятие из общих правил п. 2 ст. 388, п. 1 ст. 391 ГК не требует получения от арендатора какого-либо согласия, даже если личность прежнего арендодателя для арендатора имела существенное значение.
2. По общему правилу перемена лиц на стороне арендатора возможна с согласия арендодателя путем передачи прав и обязанностей по договору аренды — перенайма (см. коммент. к ст. 615 ГК). В порядке исключения перемена лиц на стороне арендатора возможна и без согласия арендодателя. Так, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п. 2 коммент. ст.).
Какие сложности могут возникнуть при освобождении помещения
От того, как организована аренда помещений, часто зависит успех целого бизнеса. К сожалению, все чаще в судах встречаются иски, когда собственник требует выгнать арендатора из помещения на основании неуплаты за аренду. Если арендодатель не получил своевременную плату, суд с высокой долей вероятности удовлетворит требования истца. При наличии задолженности в условиях не переданного по акту помещения и истекшем сроке действия договора, арендодатель вправе потребовать в суде освобождения площади с уплатой задолженности за месяцы, прошедшие с момента последней уплаты.
Сложности при согласовании вопросов в арендных отношениях часто приводят стороны к судебному разбирательству. На этом этапе важно правильно сформулировать иск и подготовить достаточную доказательную базу, взыскав с арендатора сумму, если есть финансовые претензии, и потребовав освободить помещение. Следует доверить подготовку иска юристу, имеющему достаточную практику отстаивания прав истца-арендодателя.
Энциклопедия решений. Изменение сторон в договоре аренды
Изменение сторон в договоре аренды
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу, а новый собственник занимает место первоначального арендодателя в силу указания закона (ст. 387 ГК РФ).
Положение п. 1 ст. 617 ГК РФ не распространяется на договор аренды, подлежащий государственной регистрации, в отношении которого стороны хотя и достигли соглашения по всем его существенным условиям и исполняли договорные обязательства, но который не был зарегистрирован в установленном порядке (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, за исключением изменения в договоре сведений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя.
Расторжение договора найма жилого помещения
Рынок арендуемой жилплощади в России огромен и имеет потенциал. Ведь купить свое жилье даже в ипотеку под силу не каждому гражданину. Поэтому спрос на юридическую помощь по вопросу расторжения договора аренды огромен, не все знают, как это сделать правильно и обезопасить себя от лишних денежных потерь и судебных разбирательств. Записывайтесь к нам на консультацию, мы поможем в решение вашей проблемы, даже при сложном случае.
Оформление соглашения
Документ можно напечатать или составить от руки, в нем должны содержаться следующие сведения:
- информация о контрагентах (полные имена, адреса регистрации, для юридических лиц – реквизиты предприятия);
- данные по договору (присвоенный номер, дата регистрации, предмет договора);
- причина прекращения правовых отношений;
- условия расторжения (материальные компенсации, требования устранить ущерб);
- дата и подписи всех сторон.
Как застраховать себя от расторжения договора аренды при смене собственника
Если новый собственник недвижимости намерен досрочно расторгнуть долгосрочный договор аренды ему необходимо будет за несколько месяцев предупредить арендатора о расторжении договора и выплатить арендатору неустойку за досрочное расторжении договора аренды. В случае если новый собственник покупает объект недвижимости который он намеревается реконструировать, чтобы в последствии сдавать недвижимость дороже или использовать для размещения собственной компании. Следовательно новому собственнику будет выгоднее оплатить штраф за досрочное расторжение договора и расторгнуть договор аренды.
Некоторые собственники продают коммерческую недвижимости не как объект недвижимости, а как действующий арендный бизнес, чтобы увеличить инвестиционную привлекательность объекта недвижимость и как следствие заработать значительно больше денег на продаже. При продаже недвижимости договорные отношения между новым собственником и прежними арендаторами останутся неизменными до окончания срока договора аренды. Часто при продаже коммерческой недвижимости используется схема по покупке юридического лица, с последующими изменениями в уставных документах. Арендатора может вообще не узнать о том, что сменился собственник недвижимости.
Расторжение договора аренды помещения при смене собственника
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Переход прав на сданное в аренду имущество к иному лицу автоматически влечет и смену арендодателя по договору. Однако, несмотря на императивность данного правила, установленного в ГК РФ, при его применении все же возникают трудности. Самая распространенная — исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в пользу нового контрагента. Но есть и другие вопросы: например, правомерен ли переход прав на имущество, если он влияет на права арендатора? Могут ли стороны установить, что смена собственника является основанием для прекращения арендных отношений? Ответы на них можно найти в судебной практике 1 .
Сроки расторжения договора аренды нежилого помещения
Инициировать разрыв аренды следует как можно раньше, сразу после выявления нарушения своих прав или условий контракта. Однако существует законодательно утвержденный срок для подобных действий – 3 года с того момента как лицо узнало о нарушении. Если же говорить о том, сколько проходит времени с момента начала процедуры до фактического освобождения помещения арендатором, то это сильно зависит от характера договора и споров вокруг его расторжения, выбранного механизма действий и других факторов. В среднем, это занимает от 30 до 90 дней, хотя при обращении в суд сроки могут возрасти многократно.
Заключение
И арендодатель, и арендатор могут выступить с инициативой расторгнуть договор аренды. Для каждой из сторон есть перечень достаточных оснований, для которых необходимо иметь доказательства. Чтобы расторгнуть сделку, можно попытаться договориться с оппонентом или обратиться в суд.
Всегда ли арендатор остается арендатором после смены собственника имущества
Переход прав на сданное в аренду имущество к иному лицу автоматически влечет и смену арендодателя по договору. Однако, несмотря на императивность данного правила, установленного в ГК РФ, при его применении все же возникают трудности. Самая распространенная — исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в пользу нового контрагента. Но есть и другие вопросы: например, правомерен ли переход прав на имущество, если он влияет на права арендатора? Могут ли стороны установить, что смена собственника является основанием для прекращения арендных отношений? Ответы на них можно найти в судебной практике 1 .
Гражданский кодекс РФ предусматривает для арендаторов имущества специальный «механизм защиты» на случай перемены арендодателя по договору. Переход права собственности (а также хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Такое правило обеспечивает стабильность правового положения арендатора, который может рассчитывать на использование арендованного имущества на прежних условиях на протяжении оговоренного срока независимо от того, сменился арендодатель или нет.
Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. Договор аренды при этом своей юридической силы не теряет (постановление АС Западно-Сибирского округа от 11.09.2015 № Ф04-22735/2015 по делу № А27-16794/2014).
Норма п. 1 ст. 617 ГК РФ не применяется к договорам аренды, подлежащим государственной регистрации, но не прошедшим ее. Права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по такому договору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В том числе к отношениям такого лица и нового собственника имущества не будет применяться правило о сохранении договора аренды. Данную позицию несколько лет назад высказал ВАС РФ (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), и арбитражные суды в настоящее время руководствуются ею при разрешении споров (см., например, постановление АС Центрального округа от 06.08.2015 № Ф10-2597/2015 по делу № А64-7402/2014).