Покупка доли у родственника в квартире в ипотеку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка доли у родственника в квартире в ипотеку». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Семейный Кодекс Российской Федерации в вопросах регулирования сделок по различным видам реализации недвижимого имущества может прийти на помощь в случае толкования понятия близких родственников. Это связано с тем фактом, что жилищное и гражданское законодательство даёт наибольшие привилегии лицам, которые в соответствии с нормами семейного законодательства являются близкими родственниками с участниками сделки.

Покупка квартиры в ипотеку у родственников: возможно ли это?

Технически оформить ипотеку на квартиру, которая принадлежит родственникам, возможно, но у такой покупки тоже много нюансов, которые способны сделать её невыгодной или серьёзно осложнить:

• банк наверняка потребует дополнительные документы, чтобы убедиться в чистоте сделки (в частности, придётся подтвердить, что у покупателя есть деньги на первоначальный взнос, а у продавца имеется другая недвижимость и ему есть где жить после продажи);
• нельзя получить налоговый вычет, если продавец и покупатель — взаимозависимые лица;
• скорее всего, не удастся воспользоваться льготной ипотекой с господдержкой;
• сэкономить при покупке тоже не получится: если сумма «родственной» сделки ниже рыночной, банк может заподозрить, что она фиктивная.

Банк вправе отказать в предоставлении кредита, не объясняя причин своего решения несостоявшемуся заёмщику. И в таких неоднозначных ситуациях, как сделки между близкими родственниками, отказы нередки. Поэтому перед подачей заявки на ипотеку полезно узнать, как выбранный банк относится к кредитованию подобных покупок.

Отдельный нюанс — использование материнского капитала (например, для оплаты первоначального взноса). Купля-продажа между родственниками в этом случае попадёт под пристальное внимание Социального фонда (это преемник Пенсионного фонда и Фонда социального страхования), проверки неизбежны.

Фонду необходимо убедиться в том, что:

• сделка не мнимая (попытка обналичить материнский капитал таким путём может быть квалифицирована как мошенничество);
• ребёнку выделена доля в приобретаемой квартире.

Кто такие близкие родственники?

В соответствии с нормами Семейного Кодекса близкими родственниками считаются:

• родители и дети, в том числе усыновлённые, в отношении которых действует тайна усыновления;
• братья и сестры, участвующие в сделке;
• родные бабушки и дедушки и внуки, если сделка совершается между ними.

Как продать квартиру родственникам

Сделки купли-продажи квартиры между родственниками, как уже отмечалось выше, проводятся на общих основаниях — переход права собственности также регистрируется в Росреестре, для которого степень родства между покупателем и продавцом квартиры не имеет никакого значения.

В целом же, продажа квартиры родственникам может проходить легче и быстрее по сравнению со сделками между посторонними людьми, так как:

• не нужно тратить время на поиск покупателей,

• родственники быстрее обо всем договариваются: о сроках, об условиях сделки, о передаче жилья и т.д.,

• покупатель и продавец знают историю друг друга и могут быть уверены в друг друге,

• чаще всего в таких сделках не требуется риелтор, а значит сокращаются расходы.

Сделка купли-продажи между родственниками, как и любая другая сделка, проходит в несколько этапов:

1. Переговоры между сторонами об условиях сделки,

2. Оформление договора купли-продажи квартиры,

3. Подписание договора купли-продажи квартиры,

4. Оформление акта приема-передачи с итоговой передачей жилья и денежных средств.

5. Подача документов на регистрацию права собственности на квартиру в Росреестр (можно через МФЦ),

6. Получение итогового пакета документов: выдается договор купли-продажи и выписка из ЕГРН.

Если по договору купли-продажи окончательный расчет за квартиру осуществляется после регистрации права собственности на покупателя, то в таком случае право покупателя обременено залогом. А, значит, после регистрации права в Росреестре и окончательного расчета между продавцом и покупателем, нужно снова обратиться в МФЦ или же Росреестр для снятия залога.

Когда возникает общая долевая собственность?

Квартира может находиться в собственности как одного, так и нескольких владельцев. В таком случае, каждый из собственников владеет долей в праве общей собственности на недвижимость. Долевое владение недвижимостью (общая долевая собственность) существует только на рынке «вторичного» жилья, собственник может владеть долей в праве общей собственности, например, по причине:
— покупки доли
— принятия в наследство доли или перераспределения наследства
— раздела жилой недвижимости между супругами в процессе развода
— приобретения доли в процессе приватизации жилья Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей в праве общей собственности на квартиру, например, продать, подарить или завещать её. Однако для распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, согласно статье 246 ГК РФ требуется согласие других владельцев.

Преимущественное право покупки — что это?

Если есть другие собственники, нужно получить их согласие на продажу квартиры, находящейся в общей долевой собственности, даже если они не проживают в ней. Согласно статье 250 ГК РФ любой владелец доли в праве общей собственности на недвижимость имеет преимущественное право покупки. Другими словами, продавец должен предложить совладельцам выкупить его долю прежде, чем продать её постороннему лицу.

Если этого не сделать, суд может признать сделку недействительной. Отказ других владельцев от покупки имущества должен быть зафиксирован любым из способов:
— Совладелец оформляет письменный отказ от покупки доли в праве общей собственности.
— Продавец письменно оповещает о своем намерении всех собственников. Если они не приобретут продаваемую долю в праве общей собственности в течение 30 дней с момента извещения, можно переходить к процедуре продажи объекта.

Как оформить потребительский кредит на долю или комнату в Банке ДОМ.РФ?

Оформить кредит для приобретения доли или комнаты в квартире можно онлайн на сайте банка. Удобный калькулятор позволит вам рассчитать приблизительные условия по кредиту. Учитывайте свои финансовые возможности.

Для комфортного погашения кредита сумма ежемесячного платежа не должна превышать 25-30% дохода, а остатка должно хватать на ежемесячные нужды. Для оформления кредита:
— заполните заявку на сайте, для этого вам понадобится только паспорт, выписку из ПФР сотрудники запросят сами с вашего согласия
— дождитесь решения по заявке, как правило, он приходит уже через минуту
— получите средства удобным вам способом Еще один вариант оформления кредита — через мобильное приложение Банка ДОМ.РФ, мы подготовили для вас подробную инструкцию.

Расходы и сроки на совершение сделки

При подготовке к ипотечной сделке большинство расходов по оформлению необходимых документов ложиться на покупателя. Совершая сделку с родственниками эти затраты могут быть поделены между сторонами по договоренности. Оплаты потребует совершение следующих действий:

1. Оценка стоимости объекта недвижимости – от 2000 до 6000 рублей в зависимости от региона и характеристик объекта.
2. Страхование жилья от рисков утраты и повреждения – зависит от условий банка, страховой компании, суммы кредита, состояния жилого помещения.
3. Услуги нотариуса при заверении:
   • согласия супруга на совершение сделки – 2000-3000 рублей;
   • обязательства о выделении долей несовершеннолетним при использовании средств материнского капитала – 2000–3000 рублей;
   • договора купли-продажи – в зависимости от суммы сделки (до 1 млн. руб. – 3000 +0,4 %, от 1 до 10 млн. руб. – 7000+0,2 %, свыше 10 млн. руб. – 25000+1%).
4. Государственная пошлина за регистрацию прав собственности – 2000 рублей.
5. Аренда банковской ячейки или открытие аккредитивного счета – 2000-5000 рублей.

Сделки с несовершеннолетними

Согласно ст. 37 ГК РФ, запрещаются возмездные сделки между несовершеннолетними гражданами и их законными представителями (опекунами, попечителями, родителями или усыновителями), а также их супругами и близкими родственниками.

Исходя из указанной нормы, нельзя продать квартиру, принадлежащую малолетнему, от лица которого действует его мать, ее родителям или другим близким родственникам.

Запрет действует на любые возмездные сделки вне зависимости от того, какой стороной выступает ребенок (продавцом или покупателем).

Последнее время часто заключаются возмездные договоры, в которых продавцами являются дедушки или бабушки, а покупателями — их внуки. Такие сделки признаются недействительными, так как нарушают закон. Это прописано в ст. 168 ГК РФ.

Приведем пример.

Супруги Николай и Елена, у которых есть несовершеннолетний сын Максим, получили материнский капитал. За счет него родители решили улучшить жилищные условия. Они купили квартиру у бабушки Максима.

Так как фамилии у внука и бабушки были разные, нарушения выявлены не были. Сделку зарегистрировали. В результате семья получила право собственности на квартиру, а сотрудники Пенсионного фонда перевели средства материнского капитала продавцу.

Через некоторое время была проведена прокурорская проверка. Нарушение выявилось. Сделка была признана недействительной в суде.

Подведем итоги:

• договор купли-продажи между родственниками заключается в общем порядке, но с учетом законодательных ограничений;
• сделка с недвижимым имуществом между супругами незаконна, так как имущество принадлежит им на праве общей совместной собственности;
• приобретение квартиры у близкого родственника за счет средств материнского капитала обычно тщательно проверяется;
• для успешного совершения сделки, нужно заранее подготовить все документы, подтверждающее намерения создать правовые последствия;
• при покупке квартиры за счет материнского капитала, нужно выделить долю несовершеннолетнему лицу, соответствующую его части семейного капитала;
• сделки по военной ипотеке обычно признаются мнимыми и совершаются только тогда, когда предоставляются доказательства их действительности;
• перед заключением договора купли-продажи с пожилым родственником, особенно важно убедиться в его дееспособности.

Правовые аспекты при покупке квартиры в ипотеку у родственника

При покупке квартиры в ипотеку у родственника необходимо учитывать ряд правовых нюансов, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Один из важных вопросов — оформление документов. Для законного приобретения жилья требуется заключить договор купли-продажи между продавцом и покупателем, подтверждающий факт перехода права собственности на недвижимость.

Продавцом в данном случае может быть близкий родственник, например, брат или сестра, либо другие люди, зарегистрированные на жилой площади. Важно учитывать, что несовершеннолетние дети могут наследовать долю в имуществе своего отца или матери, поэтому их права также могут быть защищены законом.

Оформление кредитной сделки при покупке квартиры в ипотеку у родственника — это взаимозависимый процесс. Банк не выдаст кредит, если у продавца имеется задолженность по погашению долга. Налоговая задолженность или задолженность по материнским капиталам также могут затруднить процесс оформления ипотеки. В таком случае необходимо погасить долги, чтобы стать владельцем жилья.

• При покупке вторичного жилья необходимо учитывать наличие ипотечных ограничений на недвижимость
• При покупке новостроек необходимо участие застройщика в кредитной сделке, что упрощает процесс оформления ипотеки.
• В случае, если имущество продается не целиком, а долями, каждый собственник должен дать согласие на продажу.
• Для получения вычета по ипотеке необходимо пройти процесс оформления в соответствии с законодательством.
• Банк может потребовать залог или первоначальный взнос для предоставления ипотечного кредита.

При покупке квартиры в ипотеку у родственника необходимо внимательно изучить законодательство, чтобы не нарушить право продавца или покупателя. Выяснение правовых аспектов может существенно упростить процесс покупки жилья в ипотеку.

Важные моменты для участников сделки:

Что	Как это работает	Важно знать
Оформление договора	Должно быть написано по закону	Без него невозможно провести сделку
Залог квартиры	Необходим для получения ипотечного кредита	Банк требует 100% оплату передачи права собственности
Налоговая задолженность	Должна быть погашена до сделки	Решение этого вопроса является взаимозависимым
Дети несовершеннолетние	Имущество с отцом будет переходить по долям	Владение правом на жилой объект будет ограничено до достижения совершеннолетия
Вычет по материнскому капиталу	Могут быть применены при покупке жилья	Некоторые ограничения действуют на использование этого бонуса
Погашение долга по ипотеке	Взносы могут быть произведены в родственной банковской организации	Необходимо учитывать комиссию за перевод платежей между банками
Другие ипотечные кредиты	Могут повлиять на возможность получения следующего кредита	Некоторые банки не дают кредитов на вторичное жилье
Новостройки	Требуются особые документы подтверждающие достоверность информации	Строительный проект может быть изменен, договор нужно внимательно изучать

Можно ли купить долю квартиры в ипотеку

Доля квартиры — сложный объект недвижимости, купить который в ипотеку, как показывает практика, достаточно проблематично.

Связано это с тем, что в дальнейшем могут возникнуть сложности с продажей такого имущества или проблемы с другими собственниками.

Сегодня предложений на ипотечном рынке крайне мало, но если вы все же решились на покупку доли, ознакомьтесь с условиями кредитования.

«Росбанк Дом» разработал сразу две кредитные программы, по которым можно приобрести именно часть недвижимости:

• на покупку доли. Актуальна в том случае, если после оформления кредита вся квартира станет собственностью заемщика, то есть это последняя доля;
• на приобретение комнаты. Речь идет о выделенной части в виде комнаты в коммунальной квартире. При этом важно, чтобы недвижимость соответствовала критериям банка.

Чтобы оформить ипотечный кредит на долю квартиры, заемщик должен предоставить пакет документов, в который входит справка о доходах. «Росбанк Дом» рассматривает в качестве клиентов граждан любых государств возраста 21-65 лет. Первоначальный взнос — от 15% для последней доли, от 25% для комнаты.

Как оформлять долевую ипотеку?

Итак, теперь мы знаем, какие есть типы такой собственности. Пришло время рассказать подробности этого вопроса, более конкретно представить различные случаи. Каждый случай неповторим. И хотя известны разнообразные программы по кредитованию, их используют не слепо, а учитывая особенности каждой конкретной ситуации.

Вот три наиболее распространенные ситуации, когда у людей возникает потребность обратиться в банк, чтобы оформить ипотеку:

1. Заемщик, которому уже принадлежат несколько частей, чтобы полноценно владеть всем имуществом, хочет еще одну долю, последнюю.
2. Заемщик владелец одной доли и хочет, чтобы его жилое пространство расширилось благодаря приобретению другой доли.
3. Заемщику не принадлежит ни одна часть, а он желает приобрести долю.

Что нужно, чтобы начать претворять желаемое в действительность? Необходимо залоговое имущество, фактически им является жилье, приобретаемое заемщиком. Финансовая организация тогда будет распоряжаться не частью, а всей квартирой. Отсюда следует, что больше вероятности одобрения займа банком обещает случай номер один.

Что со вторым случаем, насколько много суеты и проблем? Конечно, проблемы есть, и банки могут отказать, и цель ваша рискует быть не достигнутой. Не отчаивайтесь, ведь при письменном согласии каждого владельца с условием залога одобрение тоже будет. Недостатки второго случая, когда приобретают вторую долю, имея уже одну: немаленькие размеры процентных ставок, поскольку жилье стоит больше, чем его часть, также продать часть не легче, чем целую квартиру.

А теперь сложный третий случай. Возможно, вас ожидает отказ. Но надежда на успех все равно есть. Будьте в добрых хороших отношениях с теми, кто владеет жильем, и тогда попытайтесь разделить доли. Вас ожидают траты на оформление документов, затем вы наконец-то получите подтверждение выкупленной части, отправляйтесь в банк. Нет смысла лукавить, придется признать, что рисковать тут скорее всего бесполезно и шансов немного.

Какие особенности существуют при покупке доли квартиры на материнский капитал

Все вопросы, касающиеся распоряжения и распределения государственных денег, в частности материнского обеспечения, регулируются на законодательном уровне.

Семья, имеющая право на материнский капитал может использовать выделенные средства на решения жилищного вопроса лишь в двух вариантах:

1. В случае, когда часть жилой квартиры, рассматриваемая для покупки — полностью изолирована от остальной площади жилища. Это может быть одна или несколько отдельных комнат в многокомнатной квартире. Осуществить покупку части (доли) в однокомнатной квартире нельзя. Обусловлено это отсутствием возможности выделить в ней обособленную от занятых помещений часть. А закон предусматривает возможность улучшения жилищных условий только путем получения в собственность самостоятельного жилого помещения.
2. Если договор купли-продажи позволит собственнику маткапитала стать владельцем всего помещения.

Совершение подобных сделок происходит под особым контролем ПФР (пенсионного фонда), который обязан следить за соблюдением всех нюансов, согласно закону. Существуют определенные требования к выбранной части жилплощади, соответствие которым позволяет рассматривать ее в качестве варианта для использования маткапитала. Изолированная часть в квартире должна быть полностью пригодной для проживания. Это касается ее полного соответствия техническим и санитарным нормам.

Не существует единой схемы рассмотрения обращений в Пенсионный фонд, относительно покупки доли в квартире. В каждом отдельном случае специалисты будут изучать вопрос в индивидуальном порядке. И только вынесенное ими решение станет законным основанием для проведения подобной сделки.

Немаловажным также будет вопрос оформления выбранной доли жилплощади. До момента сделки эта часть должна быть уже обособлена от остальной квартиры, признана жилой, с наличием всех необходимых для жизни коммуникаций.

По итогам покупки у квартиры появится два законных владельца, что в дальнейшем даст возможность семье выкупить оставшуюся часть жилья, если у второго хозяина возникнет желание продать. Такие случаи рассматриваются, как положительные, с точки зрения улучшения жилищных условий, что может повлиять на решение проверяющей стороны. После совершения сделки и перечисления средств, собственникам выдается свидетельство с указанием, что во владении находится доля, а не вся жилплощадь.

Покупка доли в квартире возможна не только у чужих людей, но и у родственников. Однако подобный договор, где будет использован маткапитал, имеет массу своих особенностей. Согласно нормативным актам, проведение таких сделок имеет законные основания. Но чтобы Пенсионный фонд дал добро на такую покупку, необходимо помнить:

1. Контролирующий госорган позволит осуществить подобное приобретение, только в том случае, когда порядок эксплуатации жилья в дальнейшем будет существенно изменен. Это момент является важным, поскольку очень часто сделки между родственниками проводятся с целью обналичивания средств государственной поддержки семей с детьми. Такие махинации являются мошенничеством, которое карается уголовной ответственностью, а все совершенные сделки при этом аннулируются.
2. ПФР может разрешить приобрести часть жилья, если остальные члены семьи официально откажутся от своей долевой собственности.
3. За счет средств сертификата нельзя купить долю в квартире у своего супруга. Однако сделки между детьми и родителями находятся в рамках закона, и не запрещены.

Отказ на приобретение долевой собственности

Не исключены ситуации, когда проверяющие госорганы принимают решение об отказе в компенсации расходов на покупку доли из материнского капитала. Основной причиной отказа в большинстве случаев является выделение в качестве приоритета покупки целого жилья, а не его части.

Если других законных оснований для отказа не было, владелец сертификата на маткапитал вправе обжаловать подобное решение в судебном порядке. Однако соблюдение всех рекомендаций, а также отсутствие факта мошенничества в случае с использованием средств государственной поддержки, практически исключают варианты о вынесение отрицательного решения о выкупе доли в квартире.

Поскольку покупка части жилплощади при помощи материнского капитала имеет свои нюансы, покупателям возможно потребуется консультация специалистов по недвижимости, юристов, работников ПФР.

Можно ли получить кредит на выкуп у родственников?

Чаще всего владельцами частей одного дома являются близкие родственники или супруги. Банковские организации считают родственников, выступающих в качестве участников сделки, ненадежными клиентами. Такое отношение к членам одной семьи диктуется несколькими причинами:

• Высокий риск мошенничества с стороны родственников. Проведя фиктивную куплю-продажу части квартиры и получив средства от банка, такие клиенты могут погашать кредит той суммой, которую им предоставил банк, либо использовать ее в иных целях.

  Банки стараются пресекать подобные действия, ведь в результате мошенничества заемщик получает большую сумму денег на более выгодных условиях, чем потребительский кредит в том же банке.

• Второй причиной большого количества отказов является возможность оспаривания другими родственниками доли, полученной по наследству.

  Другие наследники могут оспорить право собственности заемщика в судебном порядке, после чего его доля в квартире будет отчуждена. В результате банк рискует оказаться без залогового имущества и обеспечения займа.

Ипотека на долю в квартире, ипотечный кредит на покупку доли в квартире 2022 года / Банки.ру

Продукт	Банк	Ставка	Платеж
Квартира	Банк Открытие	10,79 %	15 269 ₽	Подробнее	Оставить заявку
По двум документам	СберБанк	5,30 %	10 150 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Комната	Росбанк	9,20 %	13 689 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Залоговая недвижимость	Банк Акцепт	9,40 %	13 884 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Комнаты и доли	Примсоцбанк	9,40 %	13 884 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Ипотечный	Урал ФД	9,90 %	14 376 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Под залог имеющейся недвижимости (Сотрудничество)	Фора-Банк	10,20 %	14 675 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Готовое жилье	Ростфинанс	10,20 %	14 675 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Готовое жилье	Таврический Банк	10,20 %	14 675 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Готовое жилье	Трансстройбанк	10,20 %	14 675 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Готовое жилье	Приморье	10,20 %	14 675 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Вторичный рынок	Солидарность	10,50 %	14 976 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Залоговая недвижимость	Банк ДОМ.РФ	10,90 %	15 381 ₽	Подробнее	Оставить заявку
На недвижимость под залог имеющегося жилья	Райффайзен Банк	11,19 %	15 677 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Под залог квартиры	НС Банк	12,60 %	17 148 ₽	Подробнее	Оставить заявку

Похожие записи:

• Как можно проверить готовность справки об отсутствии судимости?
• Взыскание денежных средств по исполнительному листу
• Лист согласования. Регламент согласования документов в организации роль и значение системы согласования документов и договоров в организации