Какие сделки с жилыми помещениями подлежат гос регистрации в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие сделки с жилыми помещениями подлежат гос регистрации в 2024 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

С 1 января 2024 года владельцам участков с постройками нужно будет указывать в уведомлении для расчета земельного налога, какой участок земли занимает возведенное на нем строение, и отмечать его кадастровый или инвентарный номер. Это касается объектов жилищного фонда, инфраструктуры ЖКХ и другой недвижимости.

Заработает новая форма уведомления для расчета земельного налога по некоторым видам участков

«Раньше это не указывалось, многие объекты не «привязаны» к земле. В результате возникают ситуации, когда, например, планируют строительство автодороги, прокладывают маршрут строительства и обнаруживают, что по пути следования расположен дом, который не отмечен на карте. Данная поправка позволит сделать процедуру проектирования более прозрачной, зафиксировать все объекты для последующей защиты имущества граждан», — пояснила юрист.

Новые правила переоформления собственности

Начиная с 1 января 2024 года, были внесены новые правила и изменения в процесс переоформления собственности по сделкам с недвижимостью. Эти изменения направлены на упрощение процесса и повышение прозрачности сделок.

Одно из основных изменений касается требований к документам, необходимым для переоформления собственности. Теперь весь пакет документов должен быть предоставлен в электронном виде. Кроме того, было введено требование обязательной нотариальной заверки некоторых документов, для повышения доверия сторон и защиты их интересов.

Второе важное изменение — введение новой процедуры проверки юридической чистоты недвижимости перед переоформлением собственности. Теперь продавец должен предоставить покупателю справку о юридическом статусе недвижимости, полученную у правоохранительных органов. Это позволит избежать ситуаций, когда собственность является объектом споров или обременена какими-либо правами третьих лиц.

Третье изменение связано с введением обязательного страхования ответственности сторон при переоформлении собственности. Это обеспечит защиту покупателя и продавца от возможных рисков, связанных с ненадлежащим исполнением сделки или недостоверностью информации о недвижимости.

В целом, новые правила переоформления собственности направлены на улучшение безопасности и доверия в сделках с недвижимостью, облегчение процесса и снижение рисков для сторон.

Новые сроки рассмотрения документов при сделках с недвижимостью

С 1 января 2024 года вступили в силу новые правила и изменения, касающиеся сделок с недвижимостью. Одним из главных изменений стало ужесточение сроков рассмотрения документов при оформлении сделок.

Тип документа	Старый срок рассмотрения	Новый срок рассмотрения
Договор купли-продажи	7 дней	10 дней
Свидетельство о праве собственности	14 дней	21 день
Заявление на регистрацию сделки	3 дня	5 дней

Таким образом, сроки рассмотрения документов при сделках с недвижимостью увеличились. Это связано с введением более детальной проверки предоставляемых документов и более тщательным анализом информации, предоставленной сторонами сделки.

Данное изменение направлено на повышение юридической безопасности при совершении сделок с недвижимостью и уменьшение возможности возникновения проблем в будущем.

Правильный (безопасный) порядок заключения сделки купли-продажи недвижимости

Выбор квартиры\дома. Выбрать дом можно даже без привлечения риэлтора, для этого существует множество площадок, вроде: Яндекс.Недвижимость, Авито или Циан. В большинстве случаев, объекты на этих площадках выставлены именно риэлтерскими агентствами.

Осмотрите объект. Обратите внимание не только на внешнее состояние объекта, но и на его соответствие документам. Пообщайтесь с владельцем недвижимости, убедитесь в его адекватности и отсутствии подводных камней.

В том случае, если квартира\дом вас полностью устраивает – проконсультируйтесь с юристом в сфере недвижимости, он должен ознакомиться с бумагами от продавца, убедиться в законности предыдущих сделок купли-продажи (если таковые были).

Согласуйте процедуру купли-продажи, договоритесь с продавцом о заключении предварительного договора. Свидетельством готовности приобрести жилье чаще всего является аванс, который передается продавцу.

Перед тем как заключать договор, обязательно убедитесь в том, что продавец выписал из квартиры\дома всех зарегистрированных лиц и погасил все долги по ЖКХ.

Снимите банковскую ячейку – эта схема является наиболее безопасным способом проведения сделки с недвижимостью. Для этого, в присутствии текущего владельца недвижимости положите сумму равную стоимости недвижимости в банковскую ячейку, заключите с банком договор в котором будут прописаны условия при которых продавец сможет забрать средства. Например, в случае если он предоставит свидетельство о переходе прав собственности выданное Росреестром.

Если все прошло нормально, вам остается лишь подписать договор купли-продажи. Данный документ требует обязательного нотариального удостоверения. После подписания договора, соберите все документы и подайте их в Росреестр для дальнейшей регистрации перехода прав собственности.

По итогу, вам остается лишь получить выписку из ЕГРН.

Какие документы о собственности могут быть у собственника

Единственным подтверждением перехода прав на объект от одного владельца к другому является запись в ЕГРН. Данные о совершении государственной регистрации прав собственности вносят специалисты Росреестра, которые впоследствии формируют для заявителя соответствующий документ. Выписки из ЕГРН начали выдавать с 2016 года. До этого собственники могли получить на руки бумажное свидетельство о госрегистрации недвижимого имущества в бумажном формате.

При заказе выписки из ЕГРН владелец недвижимости должен решить, в каком виде он желает получить документ — в электронном или бумажном. Для получения физического экземпляра придется лично обратиться в МФЦ, чтобы подать заявку и оплатить госпошлину (460 рублей). Запросить электронный вариант можно через официальный сайт ЕГРН.Реестр, где поиск объекта выполняется по адресу или кадастровому номеру. Стоимость услуги — от 200 до 350 рублей.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Изменения в Закон о государственной регистрации недвижимости по пунктам

3) заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, а также образования земельного участка в результате объединения с другими земельными участками;

4. Если право Продавца зарегистрировано в ЕГРН, и он продал объект и ликвидировался, то Покупатель для регистрации перехода права представляет выписку из ЕГРЮЛ на продавца, подтверждающую его ликвидацию и документы о выполнении обязательств по договору (доказательства оплаты и передачи недвижимости).

12. Если на основании решения суда отказ в регистрации будет признан незаконным, то регистрация осуществляется без представления заявления, на основании решения суда и документов, хранящихся в реестровом деле. О сроке окончания рег. действия сообщается заявителю.

23. Потребуется представление в Росреестр согласия залогодержателя, если права на земельный участок до заключения первого договора участия в долевом строительстве, были заложены. А при регистрации второго и последующего ДУДС – согласие залогодержателя на прекращение залога в отношении объекта долевого строительства.

2) на соответствие содержащихся в плане и декларации сведений о виде объекта долевого строительства, назначении объекта, об этаже, на котором он расположен, об общей площади объекта (для жилого помещения) или его площади (для нежилого помещения или машино-места) сведениям, указанным в договоре.

Многие сделки, даже будучи совершенными в надлежащей форме, сами по себе не порождают гражданские права и обязанности. Данные юридические последствия могут появиться только при соединении сделки с такими юридическими фактами, как государственная регистрация сделки или государственная регистрация прав на имущество.

И здесь стоит сказать следующее: первый вариант с нотариальным удостоверением хоть и является в большинстве случаев обязательным требованием, но в некоторых случаях закон называет такой способ оформления желательным или просто оставляет выбор за сторонами.

Если приобретать в собственность помещение, следует проверить сведения о нем. Для этого применяется выписка из ЕГРП. Она позволит определить, является ли конкретный человек собственником или нет. Также документ позволит установить, если ли ограничения на объект.

1. Виды договоров, требующих государственной регистрации
2. Для того, чтобы иметь представление, какие договора подлежат государственной регистрации, можно среди них выделить несколько условных групп.
3. Группы договоров:
4. Все договоры, предмет которых заключается в отчуждении объектов недвижимости (то есть переход собственнического права на них от одного лица другому), среди которых сделки:

• договоры купли-продажи;
• мены;
• дарение;
• ренты;
• аренда с дальнейшим выкупом;
• купля-продажа имущественного комплекса.

1. Подача документации в регистрационную службу. Это может быть территориальное подразделение. Потребуется заявление, паспорт, заверенная доверенность (если оформление происходит доверенным лицом). Перечень документов может изменяться на основе условий регистрации и прочих параметров.
2. Проверка законности и выполнение правовой экспертизы документов.
3. Определение факта отсутствия противоречий между зарегистрированными и заявленными правами, а также оснований, из-за которых регистрация была бы прекращена.
4. Данные вносятся в ЕГРП. В этом ресурсе есть информация о правах на недвижимость.
5. Оформление правоустанавливающей документации и предоставление удостоверений, свидетельствовавших, что регистрация была выполнена.

Государственная регистрация обременений

(ограничений) жилого помещения как объекта недвижимого имущества Согласно нормам Закона о государственной регистрации, помимо государственной регистрации прав на недвижимость и отдельных, предусмотренных законодательством сделок, также государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

К ограничениям (обременениям) прав относятся установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запреты, стесняющие правообладателя при реализации права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. Примерный перечень таких объектов приведен в ст. 1 Закона о государственной регистрации: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионное соглашение, арест имущества и др.

Ограничения могут быть установлены законом или уполномоченными органами в установленном законодательством порядке. Общим для всех видов ограничений является то, что при переходе прав на недвижимое имущество и, в частности, на жилое помещение автоматически переходит и соответствующее ограничение (обременение).

Значение государственной регистрации ограничений (обременений) состоит в том, чтобы возможный приобретатель жилого помещения знал о наличии ограничений (обременений) еще до заключения договора.

Следует отметить, что ограничения (обременения) могут быть зарегистрированы только в случае наличия зарегистрированных ранее прав на жилое помещение в ЕГРП.

Порядок государственной регистрации ограничений (обременений) установлен отдельными статьями Закона о государственной регистрации, а именно порядок государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом (ст. 23.1.).

Так, государственная регистрация установленного в соответствии с жилищным законодательством ограничения (обременения) права собственности на все помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом осуществляется по заявлению лица, принявшего в соответствии с жилищным законодательством решение об установлении цели использования здания в качестве наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования, или по заявлению сторон договора, установившего в соответствии с жилищным законодательством эту цель использования здания, если иное не установлено Законом о государственной регистрации.

Если указанное ограничение (обременение) права установлено договором с органом государственной власти или органом местного самоуправления, заявление о государственной регистрации указанного ограничения (обременения) вправе подать эти органы или лицо, заключившее данный договор с органом.

Заявление о государственной регистрации указанного ограничения (обременения) права подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в течение одного месяца со дня принятия решения или заключения договора.

Новое в подаче документов на госрегистрацию и кадастровый учет

Документы на бумаге с 30.04.2021 нужно подавать в 1-м экземпляре-подлиннике. Его вернут после завершения всех необходимых процедур с отметкой о сканировании.

Теперь если оплатить госпошлину, но не приложить к заявлению документ об оплате, срок рассмотрения заявления начинает течь с момента, когда сотрудники Росреестра увидят данные о платеже в информационной системе.

Если суд признал незаконным отказ в госрегистрации или постановке на кадастровый учет, не нужно подавать заявление на эти процедуры заново: механизм оформления заработает автоматически.

Стало удобнее действовать через нотариуса: если нотариус заверил подлинность подписи на заявлении о кадастровом учете или регистрации прав на недвижимость, он же направляет заявление и приложенные к нему документы на госрегистрацию обязательно заказным письмо с уведомлением о вручении. Срок — 2 рабочих дня. При этом нотариально удостоверять сделку с объектом недвижимости не обязательно.

Какие бывают виды сделок с недвижимостью?

На рынке недвижимости постоянно совершаются сделки или операции с недвижимостью с целью приобретения права собственности или права пользования. В зависимости от правовой природы выделяют такие сделки, как:

1. Купля-продажа — это сделка, в результате которой право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю взамен на уплаченные деньги.
2. Дарение — это сделка, в результате которой право собственности на недвижимость переходит от дарителя к одаряемому безвозмездно и без каких-либо дополнительных условий.
3. Наследование — это односторонняя сделка, в результате которой наследник вступает в наследство на имущество, оставшееся после смерти наследодателя. Наследование бывает по закону или по завещанию. По закону наследовать имущество могут только родственники и супруги, наследником по завещанию может стать любой человек, выбранный наследодателем.
4. Рента — это сделка между собственником недвижимости (рентополучателем) и плательщиком ренты. В результате этой сделки владелец передает свою недвижимость второй стороне в собственность, т.е.плательщику ренты, в обмен на регулярно получаемый доход, т.е. ренту. Рента может быть представлена в виде определенной суммы денежных средств, либо в виде оказываемых услуг, к примеру, регулярный уход за рентополучателем. Рента может быть постоянной или пожизненной.
5. Аренда и найм — это сделки, при которой объект недвижимости передается собственником арендатору или нанимателю во временное пользование за определенную арендную плату в случае аренды, и во владение и/или пользование за плату в случае найма.

Если посмотреть на все объявления о продаже на рынке недвижимости, можно выделить два основных вида сделок:

• свободная или прямая сделка — это сделка купли-продажи объекта, не связанная с другими сделками. То есть продавец не связывает продажу своей недвижимости с одновременной покупкой другого объекта.
• альтернативная сделка — это по сути цепочка сделок, поскольку продавец намерен не только продать свой объект недвижимости, но и приобрести для себя альтернативную недвижимость. В итоге, сделки зависят друг от друга. Иногда такая цепочка может увязывать три-четыре взаимосвязанные сделки.

Особенности оформления альтернативной сделки

Логическая схема в альтернативной сделке следующая: продавец первой квартиры намерен на деньги от сделки приобрести альтернативную (вторую) квартиру. Таким образом, он является одновременно и продавцом и покупателем. Еще в сделке участвуют покупатель первой квартиры и продавец второй квартиры. Деньги от покупателя первой квартиры могут поступить на счет продавца квартиры, а оттуда на счет продавца второй квартиры или же сразу на счет продавца второй квартиры. Продавец первой квартиры, в зависимости от ситуации, доплачивает разницу в цене продавцу второй квартиры или оставляет себе часть денег, полученных от покупателя своей квартиры.

Получается, что в альтернативной сделке участвуют, как минимум, три стороны и два объекта недвижимости.

В альтернативных сделках могут одновременно продаваться и покупаться от двух до пяти квартир. Такие сделки называются «цепочками». Если в сделке участвуют больше пяти квартир, то, как правило, сделку разбивают на несколько альтернативных или прямых продаж.

Существует несколько видов альтернативной сделки:

• сделка без доплаты — продавец первой квартиры отдает за покупку второй все полученные от покупателя деньги;
• сделка с доплатой — продавец первой квартиры добавляет к вырученным от продажи деньгам еще какую-то сумму, чтобы купить вторую квартиру;
• разъезд (или съезд) — продавец первой квартиры взамен покупает две или три квартиры меньшего размера. Либо продавец нескольких первых квартир взамен приобретает один объект большего размера .

Оформление альтернативной сделки с недвижимостью ничем не отличается от прямой продажи. Разница только в количестве лиц и объектов недвижимости, участвующих в процессе. Все этапы сделки остаются прежними:

• оценка объектов недвижимости;
• поиск и привлечение покупателей;
• проверка юридической чистоты и владельцев объектов недвижимости: запрос выписок ЕГРН и выписок из домовых книг, проверка задолженностей по коммунальным платежам и т.д. Обычно на этом этапе привлекают юриста;
• выбор правильной схемы всех взаиморасчетов;
• составление предварительного договора, в котором прописываются стороны, сроки сделки, условия оплаты и порядок взаиморасчетов;
• подготовка всех необходимых документов с привлечением юриста и нотариуса: соглашение о задатке, договоры купли-продажи на каждый объект недвижимости;
• регистрация перехода права собственности на недвижимость в Росреестре: пакеты документов (паспорта, договоры купли-продажи, правоустанавливающие документы на продаваемые объекты, квитанция об оплате госпошлины) подаются на все объекты недвижимости одновременно;
• получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности покупателя на объект недвижимости.

Оформление альтернативных сделок с ипотекой немного технически сложнее и дольше, так как необходимо получение одобрения сделки от банка. В таком случае обязательно, чтобы сделку вело лицо, которое владеет всеми нюансами и могло бы профессионально координировать весь процесс. Как правило, таким лицом выступает риелтор, специализирующийся на альтернативных сделках с привлечением ипотеки, либо юрист.

Сложности и риски альтернативной сделки с недвижимостью

Основные сложности альтернативной сделки с недвижимостью:

• сложно организовать процесс, требуются усиленные координация и контроль из-за большего количества участников и необходимости оформить несколько сделок,
• процесс сильно затягивается во времени, из-за чего кто-то из участников может передумать и выйти из цепочки,
• возрастают расходы по обслуживанию сделки за счет большой комиссии риелтора, вознаграждений юриста или ипотечного консультанта. Однако стоит отметить, что каждый участник сделки платит за свою часть расходов.

Так как альтернативная сделка — это сложный процесс, то и риски выше. К основным рискам альтернативной сделки можно отнести:

• риск выхода из процесса одной из сторон. Если в процессе оформления кто-то из участников откажется от подписания договора, высок риск, что остальные сделки тоже сорвутся;
• риск регистрации в Росреестре только прав собственности по одному договору и отказ по другому. Для того, чтобы такое не случилось, в двух договорах нужно указать, ссылаясь на ст.157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием» , что переход права собственности в Росреестре на объекты недвижимости осуществляется при одновременной регистрации переходов права собственности по остальным сделкам;
• сделка может затянуться на неопределенный срок из-за процесса поиска альтернативной недвижимости.

Закон упорядочил жилищную отрасль

По словам эксперта по недвижимости, до принятия 214-ФЗ рисков было намного больше. «Была масса схем, в том числе и мошеннических. Разрешение на строительство могло быть неправильно оформлено, застройщики часто начинали строительство до его получения. Разрешение иногда покупалось у чиновника-взяточника, в итоге государство признавало его недействительным и принимало решение сносить дом. Сейчас, по сути, единственный риск при покупке жилья в новостройке — это банкротство, когда организация не сможет выполнить взятые на себя обязательства построить дом», — рассказывает Барсуков.

С 1 июля 2018 года стали действовать поправки, которые внесли серьезные изменения в процедуру долевого участия граждан в строительстве. Пока добровольно (а с 1 июля 2019 года — обязательно) средства дольщиков должны храниться на специальных эскроу-счетах. Застройщик сможет получить средства со счёта только после сдачи дома. «По сути, планируется отказаться от долевого строительства как такового: привлекать средства заёмщики будут у банков, а не у покупателей. Правда, сейчас застройщики работают с площадками, которые были получены до этих изменений, поэтому пока действуют по старинке», — поясняет специалист.

Судебная практика по статье 164 ГК РФ

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 65.2, 164, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание заключенный между участниками общества корпоративный договор, исходили из того, что Матвеевым С.В. не представлено доказательств причинения ему убытков в связи с заключением договора аренды между обществом и предпринимателем, а также доказательств наличия сговора либо иных совместных действий в ущерб интересам общества или Матвеева С.В. Также суды отметили, что поведение Матвеева С.В. по оспариванию договора аренды после заключения корпоративного договора не соответствует поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота, учитывающему права и законные интересы другой стороны, и является недобросовестным.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 65.2, 164, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание заключенный между участниками общества корпоративный договор, исходили из того, что Матвеевым С.В. не представлено доказательств причинения ему убытков в связи с заключением договоров аренды между обществом и предпринимателем, а также доказательств наличия сговора либо иных совместных действий в ущерб интересам общества или Матвеева С.В. Также суды отметили, что поведение Матвеева С.В. по оспариванию договоров аренды после заключения корпоративного договора не соответствует поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота, учитывающему права и законные интересы другой стороны, и является недобросовестным.

Похожие записи:

• Входит ли армия в трудовой стаж для начисления пенсии в 2022 году России
• Выезд на полосу встречного движения 2022
• Предварительное следствие в РФ 2022