Сдача в аренду нежилых помещений

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача в аренду нежилых помещений». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

   По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

   Какие документы на нежилое помещение должен иметь собственник

   У владельца площади должны быть документы, подтверждающие право собственности. Документы оформляются при покупке или наследовании помещения. На их основании собственник может проводить сделки с имуществом, в том числе зарабатывать на аренде.

   К правоустанавливающим документам в данном случае относятся:

   • выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации, если недвижимость оформлена до 2016 года;

   • кадастровый паспорт.

   Оплата коммунальных услуг в сдаваемом помещении

   Платить за коммунальные услуги: электроэнергию, воду, отопление, — обязан арендатор, так как он их потребляет. Это условие прописывают в договоре.

   📌 Совет
   Стоимость коммунальных услуг не входит в арендную плату. Чтобы избежать недопониманий, можно составить отдельный договор об оплате ЖКУ. И в нем указать, что расчеты с поставщиком услуг собственник помещения проводит самостоятельно, ведь именно он заключает договоры с управляющей компанией или организациями, предоставляющими ресурсы.

   Размер коммунальных платежей может быть фиксированным или рассчитываться по показаниям счетчиков. Необходимую сумму арендатор перечисляет владельцу помещения в установленный срок, а тот платит коммунальным службам.

   Налог на недвижимость в рамках льготных режимов

   Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.

   Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.

   Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:

   • административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
   • нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.

   Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.

   Кто является самозанятым?

   Самозанятость – это форма предпринимательской деятельности, при которой физическое лицо самостоятельно и на свой страх и риск занимается обслуживанием клиентов и получает доход от своей деятельности. В отличие от обычной предпринимательской деятельности, самозанятый не обязан создавать юридическое лицо и не имеет права на субаренду помещения.

   Самозанятость может осуществляться в любой области, не только в сфере торговли или услуг. Возможно, ип, работать, коммерческое помещение сдавать в аренду или совмещать самозанятым. Важно отметить, что помещение для самозанятого должно быть нежилым.

   Каков порядок законно зарегистрироваться самозанятым? Для этого необходимо подать заявление на получение патента и заплатить налогов за использование помещения в качестве индивидуального предпринимателя.

   Что касается налогов и оплаты патента, самозанятому необходимо знать, как и когда их следует оплатить. Налоги могут варьироваться в зависимости от вида деятельности, поэтому важно учесть все нюансы. За неуплату налогов могут быть предусмотрены штрафы.

   Какие ограничения при сдаче помещения в аренду или передаче для субаренды предусмотрены для самозанятого? Самозанятые лица не могут сдавать в аренду помещения, а также передавать их для субаренды. Это ограничение связано с особенностями самозанятости и является одним из условий этого вида предпринимательской деятельности.

   Кто может заниматься самозанятостью? Самозанятость доступна для любых граждан, достигших совершеннолетия. Это может быть как физическое лицо, так и индивидуальный предприниматель (ИП). Любое нежилое помещение может быть использовано для самозанятого, необходимо только озаботиться регистрацией и оплатой налогов. Но помните, что самозанятость не совместима с арендной деятельностью.

   Аренда муниципального нежилого фонда

   Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории. Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий. Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность. Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это уже капитальные вложения. Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ и другие. Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

   Характеристики здания, в котором находится помещение.

   Арендатор, особенно если ему приходится осматривать десятки объявлений, не всегда может понять, в каком именно здании находится помещение. Для некоторых видов бизнеса характеристики здания могут оказаться принципиальными.

   Например, в жилых домах нельзя размещать магазины, торгующие горюче-смазочными материалами. Некоторые рестораны, типа Макдональдса, которые фактически являются не ресторанами, а производствами также не могут размещаться в жилых домах.

   Следующая информация может вам пригодится для презентации помещения потенциальному арендатору:

   1. Функциональное назначение здания.
   2. Наличие зоны погрузки и выгрузки и время ее использования.
   3. Количество этажей в здании.
   4. Количество лифтов из них пассажирских и грузовых.
   5. Система безопасности и допуска здания.
   6. Наличие общей рецепции.
   7. Наличие общей противопожарной сигнализации и системы пожаротушения.
   8. Наличие централизованной системы воздухообмена и кондиционирования.
   9. Наличие в здании столовой.
   10. Наличие паркинга.

   Вместо индексации арендной платы — индексация как безусловный предмет переговоров

   Индексация арендной платы в договоре аренды — это одностороннее увеличение арендной платы раз в год на согласованный сторонами процент. Этот пункт есть в большинстве договоров коммерческой аренды.

   Раньше арендодатели часто включали в договор безусловную индексацию арендной платы. В таком случае арендная ставка поднимается просто по факту наступления оговоренного в договоре срока (например — 13-й месяц) без необходимости дополнительно уведомлять об этом арендатора.

   Сегодня безусловная индексация возможна чаще всего в тех случаях, когда помещение сдается банковским отделениям или госструктурам, но никак не ритейлерам.

   Более реалистично договориться с арендатором об индексации «по соглашению сторон» — к примеру, о том, что ставка аренды будет индексироваться на уровень инфляции, но не более 10%.

   Сама по себе фраза «по соглашению сторон» говорит об умении и желании участников сделки договариваться друг с другом. Это хорошо для арендатора, но не всегда — для собственника, который должен теперь искренне интересоваться тем, как идут дела арендатора.

   Собственник торгового помещения сегодня просто обязан знать товарооборот и динамику показателей арендатора — ну или постараться быть в курсе, чтобы иметь твердые основания в переговорах о размере арендной ставки.

   Продуктовые сети, например, не сидят сложа руки и не ждут, пока «труп врага проплывет мимо по реке»: у них есть специальные отделы, сотрудники которых регулярно обзванивают арендодателей и сообщают о том, что товарооборот падает и ритейлеру необходимо снижение ставки аренды.

   Это своеобразные тесты на прочность: «прогнется» собственник или нет. Из ста магазинов согласится лишь несколько? И это очень неплохой выигрыш с учетом масштабов продуктовых сетей эконом-класса.

   Сдача объекта собственником или через управляющую компанию

   Следующий важный момент — это способ сдачи объекта. Вы можете лично заниматься всем в принципе. У вас есть возможность обратиться в агентство недвижимости и поручить ему решение отдельных вопросов или действовать совместно. Наконец, можно в принципе находиться в другом городе и делегировать всё агенту.

   Собственникам чаще всего тяжело выпускать ситуацию из-под контроля. Однако ваша безопасность в таких вопросах зависит от того, как именно вы всё оформите. Если с агентством заключить договор, в котором будет жёстко зафиксированы права и обязанности сторон, ответственность агента за сохранность имущества при показах и за контроль его состояния при снятии показателей, например, со счётчиков, то проблем не будет. Обращайте внимание на репутацию агентства и отзывы от клиентов.

   Подводные камни при сдаче в аренду

   При сдаче коммерческой недвижимости в аренду можно столкнуться с рядом подводных камней:

   • неграмотно составленный для собственника договор, в результате чего расторгнуть его без ущерба не получится. Иногда у владельца не получается поднять арендную плату даже с учётом инфляции. Особенно часто такое бывает с крупными с сетевыми арендаторами, чьи юристы особо мотивированы выкручивать руки; поэтому текст договора надо изучать предельно внимательно.
   • недобросовестный риелтор. Если агентов плохо контролировать, а они сами не заботятся о своей репутации, возможны разные сомнительные схемы. Например, сдача недвижимости большему количеству лиц, чем было оговорено, повышенный износ собственности, увеличение риска порчи и прочее;
   • недобросовестные арендаторы. Они могут повредить имущества на большую сумму, чем вы от них получите за всё время. Избежать этого удастся, если придирчиво подойти к выбору арендаторов и к заключению с ними договора.

   Необходимые документы

   По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:

   • заявление установленного образца;
   • договор аренды со всеми приложениями;
   • кадастровый паспорт;
   • российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
   • доверенность, если документы подает представитель;
   • нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
   • разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
   • письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
   • квитанция об оплате госпошлины.

   Шесть правил выбора помещения под арендный бизнес

   Арендный бизнес в сфере коммерческой недвижимости всегда будет прибыльным и надежным. Но если вы решили разместить свободные средства именно так, не стоит рубить с плеча и брать что подвернулось. Нужно постараться выбрать помещение в таком месте и с таким арендатором, чтобы срок окупаемости был максимально коротким. В Москве он варьируется сейчас от 6 до 15 лет, средний показатель – 10-12 лет, хорошим считается 7-9 лет.

   Срок окупаемости – главный показатель эффективности любых инвестиций. В случае с коммерческой недвижимостью и арендным бизнесом на него влияют следующие факторы: соотношение цены покупки и предполагаемой арендной ставки, размер помещения, его расположение на карте города и в конкретном районе, наличие арендатора в момент покупки, и наконец, личность арендатора и ваши с ним взаимоотношения. Все эти факторы связаны между собой, поэтому выбор объекта недвижимости – это сложная комплексная задача со множеством вводных, а также неизвестных. Чтобы выгодно сдать в аренду нежилое помещение, лучше прибегнуть к помощи опытных риелторов. Но и в этом случае вам нужно быть подкованным в некоторых вопросах.

   Что будет, если не пройти регистрацию в качестве ИП?

   Если человек нарушает статьи закона и начинает осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации, в его отношении будет начато судебное производство. Гражданин может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.

   В его отношении может быть применено одно из следующих наказаний:

   • денежное взыскание 500-2000 руб (статья 14.1 КоАП РФ);
   • денежное взыскание до 300000 руб (статья 171 УК РФ);
   • привлечение к обязательным работам продолжительностью 480 часов (статья 171 УК РФ);
   • арест на срок до полугода (статья 171 УК РФ);
   • штраф в размере дохода за 2 года (статья 171 УК РФ).
   
   

   Похожие записи:

   • Повышение пенсий в ДНР с ноября в 2022 году
   • Развод в судебном порядке исковое заявление и документы для расторжения брака через суд
   • Какие документы нужны для оформления СНИЛС ребенку новорожденному