Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли отказаться от поручительства по ипотеке после подписания договора». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Поручителями могут быть бизнес-партнеры, близкие и дальние родственники, друзья и знакомые. Чаще всего на кону – совместное имущество или совместный бизнес, поэтому стороны доверяют друг другу. Но есть множество случаев, когда полного доверия может не быть. Когда лучше отказаться от поручительства?
Какие права имеет поручитель?
Заемщик получает средства в кредит и на них что-то приобретает. Поручитель при этом не имеет никаких прав на имущество, приобретаемое заемщиком в кредит, но несет за него полную ответственность перед банком. Если заемщик не погашает заем в установленные сроки, то поручитель обязан за него выплатить банку все долги (сумму кредита, проценты, пени за просрочку платежей), а также компенсировать расходы, связанные со взысканием долга.
Справочно
Только после полного погашения кредита поручитель может потребовать от заемщика компенсации своих затрат.
Как и в случае с заемщиком, к поручителю тоже предъявляют определенные требования:
-
Возраст. Обычно поручителем может стать человек в возрасте от 21 года до 70 лет, но это зависит от условий банка.
-
Гражданство. Большинство банков рассматривает в качестве поручителей только граждан РФ.
-
Кредитный рейтинг. Чтобы выступать гарантом по кредиту, нужно иметь хорошую кредитную историю. Банк может попросить поручителя предоставить документы о доходах.
На что следует обратить внимание поручителям
Вы стали поручителем по ипотеке? Обратите свое внимание на следующие аспекты еще до подписания договора:
- Не доверяйте на слово заемщику и убедитесь документально в его способности платить по кредиту и на наличие у него залогового имущества.
- Прочитайте и изучите все без исключения условия договора поручительства. Изучите также сам кредитный договор заемщика. Если есть вопросы, то задайте их стороннему юристу, а не менеджеру кредитного отдела банка или заемщику. Заемщику важно лишь быстрее оформить кредит и получить недвижимость. Менеджеры банков. попросту, не озвучивают и не объясняют всех рисков и полноты ответственности при ипотеке. Ведь поручитель может отказаться в последний момент, поняв, что при проблемах с выплатами он может ухудшить свое финансовое положение и ограничить свои права.
- В случае выбора стать созаемщиком или поручителем по ипотеке — изучите все варианты внимательно, так как у созаемщика больше прав претендовать на недвижимость приобретенную в кредит. Также рассмотрите вариант с оформлением ипотечной недвижимости с долей поручителя, если вы являетесь родственником. Последний вариант очень разумный и законный — поручитель, созаемщик, заемщик — родственники и планируют совместное проживание в ипотечной квартире или доме.
Прекращение поручительства
Как отказаться от поручительства по кредиту? Основания прекращения (отказа) поручительства изложены в статье 367 ГК РФ:
- Прекращение срока действия поручительства.
- Прекращение обеспеченного поручительством долгового обязательства. Это основание может подразумевать как погашение заемщиком долга, так и иные случаи прекращения кредита.
- Перевод кредитного долга на другое лицо без явно выраженного согласия поручителя возложить на себя ответственность за этого должника.
- Отказ банка принять предложенное заемщиком либо поручителем надлежащее исполнение кредитного долга.
Обратите внимание: законом четко предусмотрено, что поручительство не прекращается, и поручитель продолжает нести ответственность согласно первоначальным условиям договора в случаях:
- Смерти должника.
- Изменения условий кредита, даже если они ухудшают положение поручителя, создают для него неблагоприятные последствия и с ними поручитель не согласен. Новые (измененные) условия поручитель вправе не соблюдать, но те, что остались неизменными, соблюдать будет обязан. Более того, выступая в роли поручителя, необходимо предельно внимательно изучать условия договора. Зачастую в них содержится положение о том, что поручитель заранее соглашается нести ответственность перед банком на измененных условиях кредитного договора, даже если они ухудшают положение поручителя по сравнению с прежними условиями.
Особенности и риски поручительства по ипотеке
Само по себе поручительство по ипотеке не отличается от других видов займов, однако существует несколько важных аспектов, связанных с особенностями ипотечного продукта. В первую очередь это готовность поручителя взять полную ответственность, если заемщик по какой-то причине не захочет или не сможет нести далее свои обязательства перед банком по договору ипотеки.
Казалось бы, что взыскание обращено будет прежде всего на залоговое имущество (недвижимость), но к сожалению, как правило его стоимости не достаточно, чтобы покрыть весь долг. По ипотеке к поручителю предъявляют более жесткие требования Поручитель фактически рискует своим имущественным и финансовым положением, так как он в буквальном смысле подставляет его под обращение на взыскание и находится под таким прессом в течении всего действия ипотечного кредита другого лица.
Прежде чем решиться, подумайте и сознательно ограничьте ваши финансовые планы на будущее, так как ипотека длиться до 20-30 лет. В течении этого времени вы уже не сможете получить кредитные займы на себя, сумма кредита будет лимитирована, условия труднее и так далее. Получить ипотеку на свое имя будет также не возможно, разве в случае если ваши доходы будут составлять достаточную сумму для этого.
В последнее время банки часто отказываются от условий обязательного поручительства по ипотеке, предпочитая банковские гарантии, так как в современных реалиях очень трудно найти человека, который сознательно пойдет поручителем — нести риски и всю ответственность за другое лицо. Банк, как правило повышает первоначальный взнос и просит предоставить дополнительный залог. В случае когда ипотеку берет человек состоящий в браке, то супруг или супруга идет созаемщиком или поручителем в обязательном порядке, несет солидарную ответственность и риск.
На что следует обратить внимание поручителям
Вы стали поручителем по ипотеке? Обратите свое внимание на следующие аспекты еще до подписания договора:
- Не доверяйте на слово заемщику и убедитесь документально в его способности платить по кредиту и на наличие у него залогового имущества.
- Прочитайте и изучите все без исключения условия договора поручительства. Изучите также сам кредитный договор заемщика. Если есть вопросы, то задайте их стороннему юристу, а не менеджеру кредитного отдела банка или заемщику. Заемщику важно лишь быстрее оформить кредит и получить недвижимость. Менеджеры банков. попросту, не озвучивают и не объясняют всех рисков и полноты ответственности при ипотеке. Ведь поручитель может отказаться в последний момент, поняв, что при проблемах с выплатами он может ухудшить свое финансовое положение и ограничить свои права.
- В случае выбора стать созаемщиком или поручителем по ипотеке — изучите все варианты внимательно, так как у созаемщика больше прав претендовать на недвижимость приобретенную в кредит. Также рассмотрите вариант с оформлением ипотечной недвижимости с долей поручителя, если вы являетесь родственником. Последний вариант очень разумный и законный — поручитель, созаемщик, заемщик — родственники и планируют совместное проживание в ипотечной квартире или доме.
Выделяют солидарное и субсидиарное поручительство. В первом случае поручитель несет полную ответственность перед кредитором. Если должник перестанет платить ипотеку, банк сразу обратится к поручителю. При этом кредитор не обязан доказывать, что ранее предпринимал попытки взыскать долг с титульного заемщика.
Субсидиарная модель предполагает, что банк не может сразу требовать от поручителя выплатить долг. Для начала он должен связаться с заемщиком и получить от него отказ добровольно исполнить обязательство либо же вовсе не получить ответа в установленные сроки.
Для вас, как для поручителя, предпочтительна субсидиарная ответственность — кредитор обратится к вам только в крайнем случае. Однако в большинстве российских банков по умолчанию действует солидарное поручительство.
Как вывести созаемщика из ипотеки?
Часто случается, что супруги выступают созаемщиками по договору ипотечного кредита, но это как правило означает, что один из супругов плательщик, другой поручитель. Разделять платеж между супругами для банка неудобно – издержки на сопровождение возрастают вдвое.
При разводе супругов, состоящих в официальном браке и купивших квартиру в ипотеку, непогашенную на момент расторжения брака, дальнейшие взаимоотношения с банком складываются по одному из следующих вариантов:
- супруги обязательно извещают банк о факте развода, однако, продолжают выплачивать ипотеку на существующих условиях;
- бывшие супруги обращаются в банк с предложением о разделе как самой недвижимости, так и выплат по заключенному кредитному договору;
- один из созаемщиков отказывается от доли в недвижимости, после чего кредит переоформляется на второго супруга, естественно, права на собственность после выплаты ипотечной ссуды также переходят к нему;
- супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего квартира продается или делится в соответствии с их решением.
С точки зрения семейного законодательства не имеет значения на кого оформлено приобретенное в браке имущество, в том числе недвижимость по ипотечному кредиту. К ипотечному имуществу применяется тоже правило, что и к любому другому: при отсутствии брачного договора или соглашения о разделе имущества, устанавливающих договорной порядок владения общим имуществом супругов, недвижимость, приобретенная в ипотеку во время брака, считается общим имуществом супругов независимо от того на кого оно зарегистрировано. Следовательно при разводе такое имущество и ипотечная задолженность делятся в равных долях между супругами.
В этом случае необходимо провести оценку стоимости недвижимости и остатка выплат по ипотечному кредиту, поскольку тот супруг, который намерен оставить ипотечную квартиру себе, обязан принять на себя и ипотечные выплаты. Кроме того, супруг, оставляющий себе ипотеку, должен будет выплатить половину стоимости квартиры, за вычетом остатка ипотечных платежей, другому супругу.
Сроки поручительства могут быть различными — иногда поручитель требуется на краткое время, к примеру, пока недвижимость не передали в банк в качестве залога по займу. Данное поручительство не заканчивается по истечению определенного срока само по себе, здесь нужно документально вывести поручителя из кредитного соглашения. Если его наличие требуется на протяжении всего срока договора, одного поручителя вы можете заменить на другого. При этом сделать это можно лишь с согласия банка.
Важно! Стоит отметить, что поручитель не может отказаться от своих обязательств в одностороннем порядке.
В качестве поручителя по кредиту могут быть как физические, так и юридические лица, которые обязаны предоставить в банк список документации, подтверждающий их платежеспособность. Он должен иметь возможность каждый месяц платить такую же сумму, как и заемщик. Здесь нужно отметить, что если поручитель в будущем разрешит взять кредит на себя, то его банк, дающий займ, будет учитывать возможность появления у клиента кредитных обязательств, что, возможно, несколько отразится на максимальном размере кредита, который доступен поручителю.
Поручительство при ипотечном кредитовании — достаточно ответственное решение, поскольку поручитель в случае ненадежности заемщика вправе оказаться перед перспективой расплачиваться по значительной сумме задолженности. Стоит серьезно взвесить все аргументы за и против подобного решения. Однако, что, если гражданин, которому вы доверились, прекратил выплаты?
Отказ от поручительства по ипотеке вы можете осуществить в любой момент. Вы (либо заемщик) обязаны предоставить банку иного поручителя. Безусловно, что отыскать замену в ситуации, когда заемщик не платит по кредиту, затруднительно, и у вас, возможно, потребуют возврата задолженности.
Важно! Если вы найдете замену, то такое лицо должно подходить под требования банка (быть платежеспособным и дееспособным).
Договор поручительства расторгают на основании ст. 367 ГК РФ. В данной статье приводятся основания для прекращения соглашения поручительства:
- Смерть заемщика. В данном случае задолженность переходит к тем, кто получает наследство, быть поручителем у них вы не обязаны.
- Изменение соглашения, приведшего к увеличению суммы вашей ответственности (к примеру, из-за реструктуризации займа). Как и в первом случае, вы вправе не давать согласия.
- Переоформление ипотеки на другое лицо.
Как выйти из ипотеки при разводе?
Если договор по ипотечному кредитованию уже был оформлен и подписан отказаться от долговых обязательств получится только в судебном порядке. Бывают случаи, когда отказ от ипотеки связан с тем, что заёмщика не устроило «качество» приобретаемого жилья, имеющего особые нюансы, о которых умолчал продавец. Если причины будут признаны достаточно существенным, ипотечный договор подлежит расторжению, а денежные средства, которые будут возвращены заемщику, могут полностью пойти на досрочное погашение ипотеки. В данном случае кредитная история заемщика не пострадает и ему, возможно, удастся вернуть хотя бы часть первоначального взноса.
В других ситуациях также можно расторгнуть договор ипотечного кредитования, обратившись в суд. При этом важно предъявить доказательства наличия причин, по которым заемщик не может в дальнейшем платить кредит. Расторжение договора в данном случае произойдет в судебном порядке, при этом следует помнить, что финансовых потерь не избежать.
В большинстве случае при отказе от ипотеки залоговая квартира выставляется банком на аукцион и продается по заниженной цене. При этом первоначальный взнос может также пойти полностью на погашение недостающей суммы при продаже квартиры.
Вырученные средства при этом не всегда покрывают общую сумму долга, поэтому банк может использовать в качестве «компенсации» средства с первоначального взноса. В данном случае заемщику не удается вернуть денежные средства. Именно поэтому многие банковские консультанты советуют произвести рефинансирование, поскольку отказ от ипотеки ставит заемщиков в невыгодное финансовое положение.
При отказе от ипотеки заемщику важно вовремя обратиться в банк с заявлением о прекращении кредитных обязательств. Далее производится реализация недвижимого имущества и только после закрытия основного ипотечного долга клиент получает возможность получить остаточные средства по кредиту.
Таким образом, окончательный возврат денежных средств по ипотечному кредитованию возможен в случае успешной реализации недвижимого имущества, приобретаемого по кредитной программе. После продажи банковская организация производит «перерасчет» кредита, на основании чего устанавливается факт погашения ипотеки, а также высчитывается возможный остаток первоначального взноса.
В данном случае заемщик имеет возможность получить денежные средства, полученные от разницы между общей суммой, полученной от продажи ипотечной недвижимости, и фиксированного остатка по кредитному долгу.
В обязанности поручителя входит полное погашение ипотеки вместе с начисленными процентами за заемщика, если тот не сделает этого самостоятельно. В договоре поручительства между поручителем и банком прописываются условия возврата кредита вместо заемщика, а именно сумма кредита к погашению, срок погашения кредита, график платежей, процентная ставка по кредиту, процентная ставка по просроченной задолженности, комиссия за предоставление кредита (опционально), штраф за нарушения условий договора (сроков погашения задолженности и начисленных процентов).
Отдельно стоит отметить тот факт, что как только заемщик из-за невыплаты ипотеки попадает в черный список, кредитная история поручителя также начинает считаться плохой. Если поручитель не имеет возможности выплачивать кредит вместо заемщика, то он несет имущественную ответственность перед банком.
Ответственность поручителя может быть солидарной (полной) и субсидиарной (дополнительной). Вид ответственности должен быть прописан в договоре поручительства. Солидарная ответственность подразумевает, что банк обращается к поручителю сразу же после просрочки платежа заемщика, параллельно обращаясь и к заемщику. При субсидиарной ответственности банк обращается к поручителю только тогда, когда обращение заемщику было уже направлено, а он не предпринял никаких действий по погашению кредита. При таком виде ответственности банк не может требовать оплаты кредита от поручителя, если ему не удалось связаться с заемщиком. Кроме того, кредитор должен доказать неплатежеспособность заемщика.
Если при оформлении кредита заемщик привлек нескольких поручителей, то ответственность между ними не делится, кредитор обращается к каждому из поручителей с полным требованием, а кто именно погасит долг заемщика, банку неважно. Каждый поручитель по запросу банка обязан предоставлять информацию о своем финансовом состоянии, информировать кредитора о смене места жительства, документах и так далее.
Отказ от доли в ипотечной квартире при разводе
В период действия договора поручительства гарант вправе взять ипотечный кредит. Но в этом случае его общий доход банк будет рассматривать с учётом поручительства. Средств должно быть достаточно, чтобы вносить ипотечные платежи по двум займам.
Для оформления поручительства по ипотеке нужно предоставить в банк эти документы:
- •
общегражданский паспорт;
- •
военный билет (для мужчин младше 27 лет);
- •
документы о трудоустройстве и доходах (по требованию банка);
- •
свидетельства о рождении детей, а также браке/разводе (по требованию банка);
- •
СНИЛС/ИНН в зависимости от требований банка. Альфа-Банк их не требует.
Зарплатным клиентам Альфа-Банка доступна ипотека с минимальным пакетом документации. Возможно оформление по паспорту. Поручители подают в банк аналогичный перечень бумаг.
После рассмотрения документации и одобрения заявки банк-кредитор заключает с поручителем отдельное соглашение, в котором прописаны все условия и степень ответственности.
Прежде чем соглашаться на поручительство, стоит хорошо обдумать все нюансы. Важно понимать, какие риски существуют при заключении договора поручительства.
- •
Снижение кредитного рейтинга. Если заёмщик недобросовестно выполняет свои обязательства, это влияет не только на его кредитную историю, но и на репутацию поручителя.
- •
Материальные затраты, риск утраты собственного имущества. Отвечать по задолженности, не погашенной заёмщиком, придётся поручителю. Банк-кредитор имеет право забрать у гаранта в счёт оплаты долга недвижимое имущество, автомобиль, а также другие ценные вещи.
Кроме того, у поручителей нередко возникают трудности с получением кредита на своё имя. Становиться поручителем можно только для человека, в котором вы полностью уверены.
Важно понимать, что в случае преждевременного ухода заёмщика из жизни обязательства гаранта сохраняются в полном объёме. Во всех остальных случаях прекращение поручительства возможно только по согласию всех сторон, в том числе банка.
В Гражданском кодексе РФ четко прописано, что выйти из поручительства по кредиту можно только при согласии основного заемщика. В одностороннем порядке снять с себя бремя поручителя невозможно, так как простого «не хочу» недостаточно. Отказываясь от взятой на себя роли, поручитель обязан вместе с заемщиком найти другую кандидатуру, согласную занять освобождающее место, а также пройти сложную процедуру замены.
Замена поручителя не должно сказываться на условиях кредитования – процентная ставка, срок и ежемесячные платежи должны остаться прежними.
Но и этого бывает мало – согласиться на нового созаемщика должен и Сбербанк. Для этого ФКУ потребует ряд бумаг, доказывающих благонадежность и платежеспособность следующего поручителя. Только если его доход, кредитная история и финансовое состояние находится на уровне предшественника, банк одобрит ротацию. Обычно с этим проблем не возникает, так как кредитор заинтересован, чтобы заемщика просто страховало лицо, способное нести материальную ответственность.
Одного желания недостаточно. Даже при согласии титульного заемщика для ротации поручителей необходимы веские причины. Так, достаточными основаниями для выхода из сделки считаются:
- Незаконные изменения договора кредитования. Созаемщик имеет право требовать снятия поручительских обязанностей, если кредитор без его ведома вносит коррективы в условия сделки.
- Замена одного поручителя на другого. Здесь все зависит от предлагаемой кандидатуры. Если претендент может финансово отвечать по кредиту, то есть шанс на скорое одобрение заявления. Досрочно перестать быть поручителем в Сбербанке не получится.
Выход из поручительства чаще негативно отражается на кредитной истории и снижает финансовый рейтинг клиента.
Смерть или ухудшение здоровье основного заемщика не считается достаточной причиной для снятия поручительских полномочий. В таком случае долговое бремя полностью переходит на поручителя, и отгородиться от ответственности нельзя. Однако ФКУ часто идет навстречу и предлагает свою поддержку в виде отсрочки по платежам, снижения годовой ставки, рассрочки или увеличения срока кредитования с уменьшением ежемесячной финансовой нагрузки.
Поручительство и залог
У залога и поручительства есть существенные различия:
• поручительство обременяет лицо (поручителя), а залог — заложенную вещь. В отличие от залогодателя, поручитель не выделяет свое имущество под обеспечение. Он лишь обязывается платить за должника, нарушившего обязательство. Если поручитель продаст все свое имущество и его не хватит, он все равно продолжит отвечать по обеспеченному обязательству. Напротив, если залогодатель продаст заложенную вещь, то по общему правилу его права и обязанности перейдут к покупателю, то есть к нему вопросов больше не будет (п. 1 ст. 353 ГК РФ);
• требования залоговых кредиторов по общему правилу удовлетворяются из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Кредиторы по обязательствам, которые обеспечены поручительством, такого преимущества не имеют. Это преимущество важно, когда речь заходит о банкротстве должника.
Прекращает ли поручительство ликвидация поручителя — юридического лица
Да. Поручительство прекращается с момента, когда ликвидация поручителя считается завершенной, а поручитель — прекратившим существование.
Это происходит после внесения сведений о прекращении юридического лица в ЕГРЮЛ (п. 9 ст. 63, ст. 419 ГК РФ).
Обратите внимание: если организация прекратила свою деятельность в результате реорганизации, поручительство не прекращается. Права и обязанности поручителя переходят к правопреемнику, который определяется в соответствии с передаточным актом (ст. 58, п. 1 ст. 59 ГК РФ).
Если из передаточного акта невозможно определить правопреемника поручителя или активы и обязательства распределены между правопреемниками несправедливо, то все организации, которые участвовали в реорганизации (вновь созданные и продолжающие деятельность), отвечают перед кредитором как солидарные поручители (п. 5 ст. 60 ГК РФ).
Правила и порядок действий для отказа от поручительства
Выйти из поручительства по кредиту, не имея при этом каких-либо оснований, можно только при замене гаранта. Так выглядит процедура:
- Подготовка письма банку и заемщику о расторжении договора поручительства. Необходимо указать причину, варианты решения этой проблемы.
- Заемщик пишет ходатайство «О замене поручителя». Его адресуют на имя руководителя кредитного комитета банка. Прикладывают необходимые документы (уведомление о расторжении договора, заполненное уведомление-анкету, копию паспорта нового поручителя, документы, демонстрирующие финансовое положение нового поручителя).
- Если Кредитный комитет после рассмотрения дает согласие, начинается переоформление документов.
- С новым поручителем подписывается договор. Имеются случаи, когда подписывается и доп.соглашение по кредитному договору с заемщиком.
- Оформление документа, который показывает расторжение договора со стороны банка, заемщика с предыдущим поручителем. Это может быть уведомление, доп.соглашение. Об этом необходимо позаботиться заранее. Если это не сделать, договор с новым поручителем не вступит в силу.