Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Анализ рынка недвижимости на 2022 год в России». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Российские девелоперы подобных заявлений не делают. Хотя ясно, что и им придётся пересматривать долгосрочные планы.
Уже в июле спрос резко упал, в Московском регионе — сразу на 20%. Снижение продолжилось и в августе (еще –13%). Цены сначала прекратили рост, а затем и вовсе чуть откатились назад. Например, в Москве стоимость 1 кв. м снизилась на 0,9%. Но сезонный фактор сделал свое дело — сентябрь отыграл летнее падение спроса: с началом осени он вырос сразу на 27%.
© 1998 – 2022 ФГБУ «Редакция «Российской газеты»
В-первых, недостатком персонала строительных профессий – от проектировщиков до штукатурщиков. Как результат, они дружно стали оценивать свой труд выше, что и выразилось в росте зарплат.
Снизить квартплату за счет экономии коммунальных ресурсов может стать проще жителям многоквартирных домов.
Во-вторых, объемы ввода жилья. Согласно указу президента Владимира Путина, объем жилищного строительства в РФ к 2030 году должен увеличиться как минимум до 120 млн кв. м в год. К отчетной дате он должен суммарно составить более 1 млрд кв. м жилья — именно столько должно быть построено за 10 лет.
Стагнацию мы точно увидим, возможно, увидим легкое снижение, тем более что скоро период отпусков — ни один кризис еще не остановил отпускника, а я пережил много кризисов. После стагнации, по идее, должно быть снижение стоимости квадратного метра. Вопрос в том, какова будет инфляция. Если до 20%, то где-то будет снижение.
Элитный сегмент не отстает. По данным компании «Метриум», 30%-й прирост цены премиальные новостройки столицы продемонстрировали не за год, а за один квартал. Допустим, элитное жилье в Тверском районе Москвы за III квартал 2021 года подскочило на 31% и достигло почти 2 млн рублей за «квадрат». Аналогичный рост показало жилье в районах Якиманка и Хамовники.
Ставка по кредитам, так как большинство компаний ведет строительство частично на собственные, частично на заемные средства. При повышении ключевой ставки в особенно трудном положении оказались мелкие предприятия.
Инфляция растет рекордными темпами, поэтому Банк России ужесточает денежно-кредитную политику, повышая ключевую ставку. Дешевой ипотеки больше не будет. Впрочем, у большинства населения даже на нее не осталось средств. Реальные располагаемые доходы потребителей стагнируют.
Что будет с рынком недвижимости в 2022 году
Люди вынуждены продавать недвижимость с обременением, причем быстро, а для этого необходимо установить цену ниже, чем у конкурентов.
Это больше, чем за период с 2013 по 2022 г., когда общий рост цен составил 33 %. Эксперты поделились своими прогнозами, касающимися стоимости квартир и домов в 2022 году и рассказали, что может на нее повлиять.
Значительная часть операций пришлась на дни до 24 февраля, поэтому геополитические факторы фактически не оказывали влияния. 2/3 всего объема пришлись на ипотечные договоры. Но данные за март, по мнению экспертов, будут еще выше, так как обесценивание рубля спровоцировало ажиотажный спрос на новостройки, о чем сообщают агентства недвижимости.
Эксперт отметил, что сейчас объемы продаж у девелоперов стабилизировались, нет бурного роста, но и серьезного падения числа клиентов также не наблюдается.
Но в регионах это точно будет. Учитывая средний рост цен за год в размере 20–35 % (в зависимости от региона и города), это на несколько лет вперед обогнало инфляцию. Так что запас прочности у рынка есть, и он является основой прибыли застройщиков.
Наиболее инвестиционно привлекательными сегментами респонденты выбрали главных бенефициаров пандемии – жилой (33% против 22% в 2018 году) и складской сегменты (28% против 14% в 2018 году). Офисный сегмент остается в тройке, сегмент МФК как наиболее сбалансированный вышел на 4 место по предпочтениям профессиональных участников рынка недвижимости.
Покупательская способность снизилась, однако на руках у населения находится огромная сумма денег. Объем наличных денег в обращении с момента начала кризиса увеличился почта в 2 раза. Россияне в панике снимали средства со счетов, Центральный банк был вынужден включать печатный станок, чтобы предоставить коммерческим банкам возможность выполнить обязательства перед вкладчиками.
Наиболее инвестиционно привлекательными сегментами респонденты выбрали главных бенефициаров пандемии – жилой (33% против 22% в 2018 году) и складской сегменты (28% против 14% в 2018 году). Офисный сегмент остается в тройке, сегмент МФК как наиболее сбалансированный вышел на 4 место по предпочтениям профессиональных участников рынка недвижимости.
Импортные материалы и технологии, которые ранее активно использовались в бизнес-классе и сегменте премиум не только существенно подрожали, но и частично оказались недоступны. Прежние логистические цепочки оказались разорваны, владельцы многих западных транспортных компаний отказываются работать с российскими грузами.
В 2022 году не стоит ожидать снижения цен. Причин для этого мы пока не видим. Новостроек, где квартиры продаются по старым правилам, становится всё меньше. Доля комплексов с проектным финансированием растёт, и сегодня их уже более 80%. Поэтому лёгких денег в виде поступления от дольщиков у девелопмента больше нет. Есть только проектное финансирование банков. Строительные материалы стали дороже.
Подешевеют ли квартиры в 2022 году
На стоимость жилья сейчас влияет сразу несколько противоречивых факторов. Как изменятся цены на квартиры и загородные дома?
Среди главных рисков девелоперы назвали также рост стоимости материалов, оборудования (70%) и проектного финансирования (65%), моральную нестабильность команды (60%), проблемы с логистикой (50%). Также их волнует нестабильный курс валют, ожидание падения спроса, уход иностранных партнеров, проблемы с кадрами и техникой, усиление контроля государства.
Накал эмоций велик, внутри этого шторма на рынке недвижимости всё видится гипертрофированно. Большая часть людей, конечно, впала в оцепенение. Ничего не делают, отказываются от сделок даже на финише — примерно 5% сделок разваливается.
Недвижимость-2022: цена ипотеки резко растет, а доступность жилья падает
Сила факторов, их суммарный баланс абсолютно не ясен. Надо с большой осторожностью ко всему относиться.
По всем прогнозам 2021 год должен был стать для рынка новостроек спокойным и умеренным. Но случилось обратное: во многом он побил казавшиеся недостижимыми рекорды пандемийного 2020-го. Как так вышло и чего ждать в 2022-м?
Игорь Талалов отметил следующие тенденции : «Ожидать того, что цены на квартиры в новостройках упадут, не стоит.
При текущем ее планомерном повышении (0.5–1 б.п. за отчетный период) я вижу рост цен на 8–10 %», — оценила ситуацию ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
Но прежде чем переходить к предсказаниям будущего рынка недвижимости, поговорим немного о настоящем. Хоть сейчас всё ещё мало данных о том, что происходит с количеством сделок и уровнем цен на жильё. Первые итоги «нового времени» можно будет подводить только по окончании марта.
Во-первых, по сравнению с прошлым годом выросла выдача разрешений на строительство — сразу на 43%. Это пока не говорит о каком-то рывке, рынок просто восстанавливает темпы после введения проектного финансирования и эскроу-счетов.
Руслан Гайсин, председатель совета директоров ХК «Сити 78», отметил, что большинство зарубежных строительных компаний в России ассимилированы.
На фоне поддержки жилой недвижимости государством через механизмы льготной ипотеки этот сегмент переживал стадию бурного роста, но в 2021 году данный инструмент господдержки был значительно пересмотрен.
В 2022 году развитие тенденции роста ипотечных ставок способно вызвать значительное — не менее 20% — сокращение количества сделок на вторичном рынке. Такой прогноз сделал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.
Стандартным жилым комплексам с мелкой нарезкой жилых помещений, чтобы хоть как-то сохранить своих покупателей, придется подешеветь. Доступные загородные проекты со всеми коммуникациями и развитой инфраструктурой продолжат дорожать. Дефицит таких комплексов дает застройщикам большой потенциал для развития. Стремление к экологичности влечет покупателей за пределы мегаполисов. Поэтому 2022 год будет однозначно годом покупателя на рынке вторичной недвижимости. При этом здесь не будет иметь значение стоимость рабочей силы, стройматериалов, земли и остальных факторов, которыми застройщики прикрывают рост маржинальности проектов. В зависимости от обстоятельств, цены могут как просто остаться на месте, так и опуститься на 6–10%.
Речь, прежде всего, о европейских брендах. Поставлен ли импорт на паузу, или поставки будут прекращены совсем — пока неясно.
Всё остальное — сфера для прогнозов экспертов рынка. К ним и перейдём. Для удобства восприятия разделим их на подтемы.
В декабре и ноябре 2021 года спрос на недвижимость был невероятно высоким. Покупатели стремились взять ипотеку перед повышением ключевой ставки и ростом цен в новом году. Были ли они правы? Разбирается Mafin Media.
Еще есть люди, которые продали квартиру, получили наличку, а купить пока не успели. Они будут поднимать цены тем продавцам, которые боятся продавать, потому что они и сами боятся с «фантиками» остаться. Рост цен, который мы сейчас наблюдаем, — это просто на истерике. Но он закончится, когда эти люди пристроят свои деньги — по 25% покупатели брать кредиты не будут.
Наибольшими рисками отрасли сейчас застройщики назвали неопределенность финансирования и сложность планирования. Это стало следствием ухода иностранных инвесторов, введения санкций на некоторые российские банки, проблем с импортозамещением и логистикой.
В 2022 году мы ожидаем роста квартир в цене примерно в диапазоне 10–15%. Повышение стоимости недвижимости будет варьироваться в зависимости от региона присутствия. На данный момент предпосылок для остановки роста цен не наблюдается. Ситуация с коронавирусом негативно повлияла на отрасль, но не на качественные объекты – для них степень влияния оценивается как нейтральная. Респонденты отмечают существенно возросший спрос на качественные площади на фоне низкого уровня текущего нового строительства. Участники рынка прогнозируют дальнейшее снижение ввода в следующем году и дефицит качественного предложения в 2023-2024 годах.