Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подорожание квартир в 2022 году будет». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Максимальная сумма кредита по нынешней программе льготной ипотеки равна 3 млн рублей. В регионах в эту сумму укладывается порядка 30% рынка — в первую очередь недорогие «однушки» и студии. Уже сегодня средний размер жилищного займа в большинстве регионов больше 3 млн рублей, что говорит о низкой популярности госпрограммы.
Высокая степень неопределенности и смещение внимания на геополитические риски не дают специалистам с должной точностью прогнозировать ситуацию на 2022 год. Однако, в данной статье мы постараемся рассмотреть изменения цен на квартиры в 2022 году.
Рост цен на жилье в России стал одной из главных тем 2022 года. Данная новость стоит наравне с пандемией Covid-19, которая также имеет прямое отношение к этому росту. На сегодняшний день льготная госпрограмма почти не работает, но цены на жилье пока что не собираются останавливаться. Разберем, из чего складывается стоимость квартиры на конкретном графике.
Как образуется стоимость квартиры
Стабилизация цен будет происходить в условиях сжатия спроса и роста ипотечных ставок в результате увеличения ключевой ставки рефинансирования.
Потому что придут на рынок те, кто берут кредит и хотят жить сразу в готовых объектах и домах. Т. е для покупателя, покупка дома – это замена бетонной ячейки «человечника».
Норматив стоимости квадратного метра общей площади жилья в России на первое полугодие 2022 года составляет 70 599 рублей. Этот показатель на 27% выше норматива второго полугодия 2021 года.
Мы общались с коллегами из других городов и затронули как раз этот момент. Москвичи и питерцы сказали, что уже в предварительных договорах прописывают, что стоимость квартиры определяется сторонами на момент сделки в рамках валютного коридора по такому-то курсу.
С тем, что цены на недвижимость в России продолжат расти, согласны почти все агентства недвижимости – расходятся лишь мнения касательно того, насколько существенным окажется этот рост. За полтора года цены на квартиры выросли примерно на 30-40% (в каких-то городах и регионах процент гораздо выше этого).
Ранее повышение отмечалось 1 – 2%, теперь на 7 – 23%. По данным Росстата новые отечественные авто подорожали на 17,1%, иностранные на 15,2%.
Скорее всего, он придёт к \»сбалансированной норме\» — 10–15%. Что касается спроса при постоянном повышении цен, он слегка снизится. Несмотря на запуск программ субсидированной ипотеки от застройщика, девелоперы не смогут субсидировать себе \»во вред\». Какая-то часть неплатёжеспособных клиентов будет отсеяна.
Цены на недвижимость определяются тремя основными факторами: себестоимостью строительства, спросом и предложением. Рассмотрим, как формируются и из чего складываются данные показатели.
Еще недавно риэлторы делились своим мнением, касательно небольшого роста цен на недвижимость. Говорилось об 0,5 – 2% в месяц/квартал. Такой оптимистический прогноз, пророчили из-за большого количества предложений от девелоперов. По стандартной схеме стоимость автомобилей ежегодно в среднем дорожала на 10 – 20 тыс. руб. Но с 01 марта 2022 г. случилось резкое подорожание цен – цифры увеличились в десятки раз. Иностранные компании, в частности южнокорейские/японские/ немецкие/ американские, не только приостановили логистику в Россию, но также закрыли дилерские салоны.
Но тут стоит учитывать, что ослабление запретов на поездки приведет к возврату международных покупателей, что в свою очередь может заставить недвижимость дорожать. Все зависит от того, какой фактор окажется сильнее.
Причин для этого мы пока не видим. Новостроек, где квартиры продаются по старым правилам, становится всё меньше. Доля комплексов с проектным финансированием растёт, и сегодня их уже более 80%. Поэтому лёгких денег в виде поступления от дольщиков у девелопмента больше нет. Есть только проектное финансирование банков. Строительные материалы стали дороже.
В рамках антикризисной поддержки мы в Нескучных проводим прямые эфиры: с предпринимателями и для предпринимателей.
В 2022 г. случился еще один общемировой коллапс – рынок товаров и услуг, цепочка взаимоотношений Запада и России практически полностью разрушены. С начала военной спецоперации на Украине, образовался настоящий вакуум очередных экономических проблем. Как известно Россия стала мировым лидером по количеству санкций.
В рамках антикризисной поддержки мы в Нескучных проводим прямые эфиры: с предпринимателями и для предпринимателей.
Сегодня это повлияло на рост цен, что в феврале уже дало инфляцию на уровне 11%, в марте этот показатель стал еще больше на 1,5%. Но есть внутренние рычаги ее снижения, в особенности, если дело касается повышения цен на продукты питания.
Последние недели, мягко выражаясь, внесли корректировки в планы на будущее многих людей и бизнеса в целом.
Я имею в виду, не локальные колебания, как испугались, резко стали покупать, через два дня – пауза. А именно тенденцию.
Льготная ипотека для покупателей. Вопреки страхам программа не будет отменена полностью. На 24 марта уже известно, что ставку поднимут до 12%, а лимит увеличат с 3 до 6 млн. руб. Новые условия начнут действовать с 1 апреля. По мнению экспертов, мера позволит удержать рынок от грядущего обвала спроса.
Мы видим, что рынок недвижимости достиг своего пика и плавно переходит в стагнацию. За всю историю развития рынка недвижимости Петербурга не было периода более полутора лет, когда цены недвижимости росли. Затем всегда наступала фаза стабилизации в периоды стабильности экономики, а в периоды кризиса 2008-2009 года цены снижались в течение года в среднем на 2% ежемесячно.
С другой стороны, общее количество сделок увеличилось. Те, кто реализует полученные кредитные решения, сейчас торопятся сделки завершить. Среди них не больше 5% — это ситуации, когда «покупаю что угодно, лишь бы купить».
Цены на жилье росли, растут и будут расти
С другой стороны, очевидно, что в таких случаях инфляция разгоняется. В России это уже двузначные цифры, все это признают. Застройщики, понятно, новые проекты начинать не будут, не понимая, что происходит.
В любом случае это лучше, чем продавать через месяц-полтора, когда ажиотаж схлынет и цены на недвижку упадут.
Главной причиной роста называют снижение процентных ставок по кредитам. Это повышает спрос, тогда как предложений на рынке всегда ограниченное количество. Продавцы попросту не желают быстро продавать дом, пока не будет определенного представления о следующем жилье.
За время изоляции у населения заметно снизился доход, так что быстрого прихода спроса на жилье в нормальное состояние ждать не стоит. Таким образом, суммы могут снизиться примерно на 10-15%, растеряв приобретенный за чет удешевления ипотеки прирост.
По аналогии с кризисом 2014 года, вторичный рынок сейчас пострадает больше первичного. Это связано в том числе и с внедрением программ льготной государственной ипотеки. Рассчитывать на какую-либо помощь от государства владельцам вторичного жилья не имеет смысла.
Инфляция высока, а спрос на жилье велик даже при нынешних ставках. Это значит, что цены точно вырастут. Поэтому, если хотите купить квартиру, не стоит откладывать сделку в долгий ящик.
Рассмотрим наглядную картину увеличения средней стоимости за один квадратный метр за период от 2019 до 2021 года. На графике представлен наглядный рост цен. С того времени стоимость квадратного метра вторичной квартиры увеличилась с 57 006 до 67 826 рублей. А стоимость квадратного метра новостройки с 60 705 до 83 174 рублей.
Основным драйвером рынка по-прежнему остается ипотека: около 70% сделок заключается с использованием заемных средств. Но ставки растут вслед за ключевой ставкой Центробанка, а судьба льготной ипотеки после 1 июля 2022 года весьма туманна. Скорее всего, ее не продлят, предсказывают эксперты рынка. Но это не повод расстраиваться.
Это практически бесплатные деньги, инфляция сейчас выше и еще будет расти. Такие ставки мы еще не скоро увидим.
Наверняка всех, кто видел такой рост цен квартир, посещали недобрые мысли в отношении финансовых аппетитов застройщиков. Об этом мы поговорим отдельно чуть позже, не горячитесь.
Из рынка продавца он превращается в рынок покупателя. Учитывая, что 70% сегмента занимают ипотечные покупатели, ухудшение условий кредитования может спровоцировать уход с рынка части из них и, как следствие, значительно ослабить общий спрос. Что касается цен, считаю, что потенциал для их дальнейшего роста практически исчерпан.
Эти расчеты я выполнял, чтобы оценить, при каких условиях многим компаниям отрасли (и, что особенно важно – нашей проектной компании) придется ожидать прихода пушистого полярного лиса или этот визит отменится.
Импортные материалы и технологии, которые ранее активно использовались в бизнес-классе и сегменте премиум не только существенно подрожали, но и частично оказались недоступны. Прежние логистические цепочки оказались разорваны, владельцы многих западных транспортных компаний отказываются работать с российскими грузами.
В марте еще были люди с кредитными решениями по старым ставкам. Продавцы говорили, что не будут продавать, и снимали квартиры с продажи, потому что боялись остаться с «фантиками» — они не знали, что будет с рублем. Поэтому купить было сложно. Покупатели предлагали больше, цена резко выросла. Некоторые продавцы соглашались, но это те, которые точно знали, куда они вложат деньги.
Искусство мрачных прогнозов: что сулят аналитики рынку недвижимости в 2022 году
Поскольку у меня нет инсайдерской информации о деятельности девелоперских компаний, я исходил из публичных данных, а также из собственного опыта и некоторых знаний. Как следствие, этот материал наверняка не избежал ошибок, упущений и упрощений, в связи с этим, прошу не относиться к нему, как к научному труду. Особенно яро будут скупать недвижимость типа «однушка за 12 млн рублей возле метро» и аналоги в регионах, потому что уверены, что такие квартиры никогда не подешевеют.