Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Альтернативная сделка и ячейки риски по двух договорам купли продажи». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Oпyбликyйтe oбъявлeниe o пpoдaжe квapтиpы нa oбщeдocтyпныx caйтax — нaпpимep, нa Aвитo, Cian, дpyгиx aнaлoгичныx пopтaлax. Cдeлaйтe кaчecтвeнныe фoтo, нaпишитe paзвepнyтoe oпиcaниe нeдвижимocти. Укaжитe, чтo xoтитe oфopмить aльтepнaтивнyю cдeлкy — этo yбepeжeт oт oбpaщeний людeй, кoтopым нyжнa «чиcтaя» пpoдaжa, и cэкoнoмит вaм вpeмя.
Это, очевидно, самая простая и удобная форма сделки с недвижимостью. Но «чистые продажи» квартир, к сожалению, встречаются на рынке нечасто. Почему? Это особенность рынка недвижимости – ведь для большинства собственников жилье это необходимость, а не просто имущество или финансовый актив.
Время подготовки такой комплексной сделки, а также вероятность ее срыва – повышаются. Если в процессе подготовки сделки выпадает одно звено «цепочки», то рушится вся сделка, и приходится начинать все сначала.
Как карантин сказался на сделке
Проверьте документы на все квартиры в цепочке — убедитесь, что их продают собственники, у них есть разрешения на сделку от супругов.
В случае признания судом сделки недействительной, по закону каждая сторона должна вернуть другой все полученное по сделке. Иногда бывает так, что продавцу вернули квартиру, а денег для возврата у него уже нет.
Участники таких сделок пытаются подменить налоговый вычет, возникающий при продаже квартиры, на сумму затрат, возникающих при альтернативной покупке.
Даже если всего один из участников что-то «неправильно понял», в результате пострадают все участники – цепочка развалится.
Здесь возможны 2 проблемы: отказ в регистрации или приостановка регистрации перехода права по одной из квартир в цепочке.
Проведение сделки с альтернативой имеет множество нюансов, поэтому всегда целесообразно привлечь квалифицированного юриста для отстаивания Ваших интересов. Так как инициатором сделки с альтернативой является первоначальный собственник, очень часто он или его представитель пытается при этом переложить риски на другие стороны.
В данном случае продавец-покупатель продает свою квартиру и приобретает более дорогое жилье с доплатой.
Если вы не указали взаимозависимость регистрации перехода права по всей цепочке, то есть вероятность, что по одной квартире регистрация пройдет, а по другой будет приостановлена или вообще отказано в регистрации. Вы покупаете квартиру за миллион. Собственник приобретаемой вами квартиры покупает за 2 миллиона. Это значит свой миллион вы отдаете не собственнику выбранной вами квартиры, а собственнику недвижимости, в которую он переедет. Вы отдаете деньги тому парню, с которым у вас в принципе нет никаких отношений.
При альтернативной купле-продаже жилья необходимо заплатить те же налоги, что и при обычной купле-продаже. То есть налог платится с продажи квартиры, если она находилась в собственности менее 5 лет или 3 лет в зависимости от основания права.
Почему мы решили купить квартиру
Именно поэтому, проведение сделки с альтернативой мера скорее вынужденная, так как значительно усложняется весь процесс приобретения или продажи недвижимости.
Конечно, наиболее простой и быстрой по времени является чистая продажа, а если речь идет о цепочке, то эта операция требует куда более обстоятельного подхода и длительной подготовки.
Правильно, идут к вам и предлагают доплатить за их более дорогой выбор. И хорошо, если это происходит ДО сделки.
Риелторы выделяют следующие виды сделок, связанных с реализацией квартир на рынке недвижимости:
- чистая продажа, которая также иногда называется «прямой». В этом случае покупатель просто получает оговоренную сумму без дальнейших планов относительно покупки жилья;
- альтернативная сделка, которая, фактически, представляет собой обмен жильем. Продавец продает свою квартиру и тут же покупает новую, сделки проводятся в течение одного дня и передачи прав собственности регистрируются одновременно;
- «цепочка альтернатив», то есть, несколько последовательных сделок, проводимых одновременно.
Правильно, идут к вам и предлагают доплатить за их более дорогой выбор. И хорошо, если это происходит ДО сделки.
Бывает прямая, или свободная, продажа квартир. Она подразумевает, что продавец хочет получить деньги за жилье. В этой сделке только два участника — продавец и покупатель.
Что такое альтернативные сделки с квартирой и как их заключать?
Встретьтесь в купленной квартире, проверьте, что она в том же состоянии, в котором вы решили ее купить. Подпишите акт приема-передачи. Этот документ подписывают и продавец, и покупатель.
В нем укажите, что с квартирой все в порядке, и что продавец получил за жилье деньги и не имеет к вам финансовых претензий. Новая квартира теперь ваша.
Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки.
Есть еще нюансы про детские доли, на которые дети могли бы иметь право, но им не воспользовались, точнее, им не дали воспользоваться. Об этом мы расскажем в следующей статье, когда речь пойдет про материнский капитал и приватизацию.
Чем больше квартир в сделке, тем больше участников. Чем больше участников, тем больше договоров и тем сложнее сделка.
Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации
При таком развитии событий мы должны понимать: а готовы ли покупатели «трешки» купить пока только одну квартиру, а другую подобрать позже?
Имеется в виду, что Продавец квартиры просто получает за нее деньги и уходит, не покупая себе ничего взамен. То есть за продаваемой квартирой не тянется «хвост» из других квартир, которые продаются и покупаются одновременно с ней.
Риск альтернативной сделки в основном состоит в том, что в цепочке участвует много людей и возрастает роль субъективных факторов — кто-то проспал, кто-то перепутал время или в последний момент передумал.
Единственным его отличием от стандартных соглашений, которые используются для совершения обыкновенных операций купли-продажи с недвижимостью, может быть наличие в нем специального пункта о регистрации права собственности на объект только при условии регистрации прав собственности на другие объекты, задействованные в альтернативной сделке.
Это нужно знать – одна из ситуаций, когда при сделках с недвижимостью без грамотного риелтора не обойтись – хитросплетение цепочек одновременных обменов дает возможность обойтись без привлечения «живых» денег для покупки жилья.
Mнoгиe xoтят пepeexaть в бoльшyю квapтиpy или пpocтo в дpyгoй paйoн, гopoд, дoм. Нo нe y вcex ecть дeньги нa тo, чтoбы cнaчaлa кyпить нoвoe жильe, a пoтoм cпoкoйнo пpoдaть cтapoe. Ecли вы oкaзaлиcь в тaкoй жe cитyaции, вaм пoмoжeт aльтepнaтивнaя cдeлкa.
Это касается сроков аванса, сроков доступа к ячейке с деньгами, сроков физического и юридического освобождения квартиры после продажи, и т.п.
Aльтepнaтивнaя пpoдaжa квapтиpы cлoжнee, чeм cтaндapтнaя «чиcтaя пpoдaжa». Cдeлкa тpeбyeт тщaтeльнoй пpoвepки oбъeктoв, дoгoвopeннocтeй мeждy нecкoлькими cтopoнaми, пoдгoтoвки цeлoгo пaкeтa дoкyмeнтoв.
Как провести альтернативную сделку
Несколько сложнее «альтернатива», так как операция включает, как минимум, две сделки. Человек получает деньги за недвижимость и сразу же, в то же время, покупает другое жилье, заключая соответствующий договор и регистрируя его.
Две сестры-собственницы привезли документы, и мы их сфотографировали, чтобы потом проверить на подлинность.
Но со вторичным жильем есть нюансы. В этой статье я разберу категории собственников, которые требуют особого внимания: дети, пожилые или недееспособные люди, а также когда собственник — один из супругов. Расскажу, какие есть риски для покупателя при заключении сделки с этими категориями собственников и как минимизировать риски.
Многие покупатели рассматривают только свободную продажу квартир, чтобы избежать сложностей со взаимосвязанными сделками.
Ecли пoкyпaтeль-пpoдaвeц xoчeт пpoдaть oднy квapтиpy и кyпить двe, yчacтникoв cдeлки cтaнoвитcя бoльшe. Чeм бoльшe квapтиp в цeпoчкe — тeм бoльшe yчacтникoв cдeлки. Пpи этoм нa кaждyю cдeлкy кyпли-пpoдaжи нyжнo peгиcтpиpoвaть oтдeльный дoгoвop.
При альтepнaтивной сделке c нeдвижимocтью собственник продает свою квартиру и тут же покупает себе другую на деньги от продажи первой. Но у этой схемы есть свои минусы — например, если две стороны не смогли договориться об условиях сделки, третья сторона также страдает.
Альтернативная сделка купли продажи всегда требует особого внимания к деталям, правильной постановки требований и пожеланий, безупречной юридической части. Именно поэтому рекомендуем при создании цепочки, заручиться поддержкой агентов по недвижимости! Именно они отлаживают весь процесс связанный не только с переговорами, но и документами в которых прописываются все условия сделки.
За сделками с участием несовершеннолетних собственников вне зависимости от того, есть ли у них родители, усыновители или опекуны, установлен государственный контроль: для сделки купли-продажи потребуется согласие органа опеки и попечительства. Все согласия должны быть представлены до подписания договора купли-продажи и подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности.
А бывает альтернативная продажа, еще ее называют встречной. При альтернативной продаже продавцы будут покупать другое жилье на деньги от продажи своей квартиры. Такая сделка состоит из цепочки покупателей и продавцов.
Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры. Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника).